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25.09.2013 Attraktive Handelsimmobilien dank Refurbishments

Die 1990er Jahre sind gemeinhin als Epoche der Shoppingcenter-Gründungen in Deutschland bekannt. Bis circa in das Jahr 2005 entstanden in der Bundesrepublik viele neue und moderne Einkaufs- und Fachmarktzentren, oftmals auf der grünen Wiese, in Stadtteillagen und gelegentlich auch in Zentrumslagen. Heute stellen wir vereinzelt – innerhalb weniger Städte auch teilweise verstärkt – fest, dass Einkaufsstätten wie diese zum Teil immense Einbußen in ihrer Attraktivität hinnehmen müssen. Fast jede zweite Immobilie steht aktuell vor der Situation, ein Refurbishment umzusetzen.

Rahmenbedingungen des Marktes

Der demographische Wandel zählt zu den bedeutenden Einflussfaktoren auf die zukünftige Expansionspolitik der führenden Einzelhandelsunternehmen. Die Kunden werden zum einen älter und sind dabei im Vergleich zu vorherigen Generationen deutlich aktiver im Leben. Zum anderen zieht es die Kunden signifikant (zurück) in die Städte, das häufig strukturschwache und teilweise kostenintensive Umland wird im Umkehrschluss aufgegeben. Aus Sicht der Betreiber gilt das Motto „Nähe schlägt Größe“, die Einzelhandelsformate haben sich diesbezüglich deutlich an die Anforderungen des Marktes angepasst. Dies bedeutet einerseits geringere Stellplatzanforderungen und andererseits geringere Ansprüche an die Verkaufsflächen – und Lagerformate

Der private Konsum bleibt auch weiterhin ein wichtiger Wachstumstreiber und steht somit im permanenten Fokus der Investoren. Die Konsumlaune wird weiter ansteigen, denn das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte ist gestiegen. Gründe hierfür sind sicherlich die weiterhin positive Beschäftigungsentwicklung, höhere Tarifabschlüsse und auch der gesunkene Beitragssatz zur gesetzlichen Rentenversicherung. Begleitet werden diese Entwicklungen von einer sinkenden Sparquote bedingt durch die historisch niedrigen Zinsen.

Deutsche und auch internationale Investoren bevorzugen im Rahmen ihrer europäischen Investitionstätigkeiten eindeutig den wertstabilen deutschen Markt und hier vor allem die nur wenig volatile Assetklasse der Handelsimmobilien. Hierbei bilden B- Standorte und auch managementintensive Objekte einen klaren Schwerpunk, wobei sich auch Mittelstädte als durchaus attraktive Investmentregionen erweisen.

Die Notwendigkeit eines Refurbishments

Die Notwendigkeit eine Bestandsimmobilie ins Refurbishment einzubeziehen resultiert häufig aus der Tatsache heraus, dass die Eigentümer sich in der vermeintlichen Sicherheit langfristiger Verträge sehen und somit in der Vergangenheit zu wenig oder teilweise auch gar nicht mit der Marktfähigkeit ihrer Immobilien und deren Vermietungsstatus beschäftigt haben. Darüber hinaus sind auch zum Teil gravierende Managementfehler im Centermanagement zu identifizieren. Wenn diese Notwendigkeit über einen längeren Zeitraum nicht erkannt wurde, handelt es sich hierbei um eine Immobilie mit einem spürbaren Investitionsstau, mit in die Jahre gekommenen Konzepten, die weder nachhaltig noch wettbewerbsfähig ist.

In vielen Fällen weist die Immobilie eine nicht marktgerechte Konzeption auf und wird somit auch nicht mehr den Erwartungen der Kunden gerecht. Die Folge ist eine Abnahme der Kundenfrequenz. Die sinkende Attraktivität führt zu einer generellen Abwertung der Immobilie. Das äußere Erscheinungsbild leidet, flankiert von schleichenden und zunehmenden Leerständen. Das Mietpreisniveau ist rückläufig, die Immobilie verliert an Wert und muss sich schnellstmöglich einem professionellen Refurbishment unterziehen.

Aus diesem skizzierten Szenario wird deutlich, dass ein Refurbishment besonders erfolgversprechend und effizient sein kann, wenn die einzuleitenden Maßnahmen so früh wie möglich professionell geplant und umgesetzt werden können.

Perspektiven

Die Anforderungen an die neuen Strukturen sind kostenintensiv, Anpassungen aus energetischen Gesichtspunkten sind ebenfalls kostentreibend, amortisieren sich in Teilen jedoch in akzeptablen Zeiträumen von ca. 2-5 Jahren. Der stationäre Einzelhandel verlagert sich zunehmend in die Städte und Stadtteilzentren, also dorthin wo die Kunden wohnen. Die Lebenszyklen werden aufgrund der Dynamik des Handels im Allgemeinen und durch die Entwicklungen im Onlinegeschäft im Besonderen deutlich kürzer ausfallen. Der Anpassungsdruck steigt durch die beschleunigten Handelsentwicklungen.

Es ist festzustellen, dass deutsche wie internationale Investoren Handelsimmobilien in Deutschland verstärkt ins Visier nehmen. Grund hierfür ist sicherlich die erwartete Sicherheit der stabilen Renditen in dieser Assetklasse. Neben den A-Städten treten vor allem die B-Standorte und die managementintensiven Objekte in den Vordergrund.

Zu konstatieren ist, dass nur wer es versteht sich zeitnah und professionell auf neue Konzepte einzustellen, gute Chancen hat seine Immobilie auch ertragsstark und nachhaltig betreiben zu können.

Die Dienstleistungen von Robert C. Spies

Ziel einer Beratung zum Refurbishment einer Immobilie ist es, im Ergebnis Handlungsempfehlungen abzugeben, die zur besten und nachhaltigsten Entscheidung für den Eigentümer führen – stets unter Berücksichtigung der Drittverwendbarkeit.

Zu Beginn eines solchen Prozesses stehen grundsätzlich die sorgfältige Markt- und Wettbewerbsanalyse, ergänzt um die Darstellung der Kosten- und Ertragssituation. Unter der maximal möglichen Ausnutzung der Baurechtsreserven werden mit einer Überprüfung sowie evtl. notwendigen Anpassung des Branchenmixes auch einzelne Verkaufsflächen hinsichtlich Größe und Zuschnitt überprüft und optimiert.

Im Anschluss an eine solche Projektentwicklung und -optimierung können sowohl notwendige Vermietungsleistungen als auch ein mehrstufiges Vermarktungsverfahren bzw. wahlweise ein strukturiertes Bieterverfahren realisiert werden.

Grundsätzlich können anstehende Verkaufsverhandlungen vorbereitet und moderiert werden, ein begleitendes und detailliertes Reporting ist hierbei selbstverständlich.

Im Hause Robert C. Spies steht Ihnen Uwe Trocha als Head of Retail mit langjähriger Expertise bei diversen Handelsunternehmen auf Geschäftsführungsebene zu allen relevanten Themen des Refurbishments zur Verfügung.

(by: Uwe Trocha, Head of Retail der Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG)


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