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26.09.2013 Colliers Round Table Gespräch zu Trends des Gewerbeimmobilienmarktes

Kurz vor Beginn der EXPO REAL, der größten Messe der Gewerbeimmobilienbranche, haben die Head of’s von Colliers International Deutschland bei einem Round Table Gespräch die Trends und voraussichtlichen Marktbewegungen bis zum Jahresende diskutiert. Teilnehmer des Gesprächs waren Ignaz Trombello, Head of Investment, Michael Bräutigam, Einzelhandelsexperte und Geschäftsführer von Colliers International Stuttgart, Andreas Trumpp, Head of Research, Peter Kunz FRICS, Head of Industrial & Logistics sowie Peter Bigelmaier, Head of Office Letting. „Die Ergebnisse dieses Gesprächs sind ein Marktbarometer und Diskussionsstoff für die nahende Messe. Wir freuen uns darauf, unsere Einschätzungen mit unseren Kunden auf der EXPO REAL zu erörtern“, sagt Ignaz Trombello.

Value-add Objekte zunehmend im Visier der Anleger
Die Nachfrage nach Core- und Core-plus-Immobilien ist ungebrochen stark. Da die Angebotsseite die Nachfrage bei weitem nicht vollständig befriedigen kann, zeigen Anleger nach Beobachtungen von Colliers International Deutschland Tendenzen einer veränderten Anlagestrategie. Investoren nehmen sowohl B- und C-Städte als auch zunehmend Value-add Objekte ins Visier der Anlageoptionen. „Wir verzeichnen einen deutlichen Anstieg der Abfrage von Researchdaten in den sogenannten B-Standorten. Darunter fallen beispielsweise Hannover, Karlsruhe, Mannheim, Nürnberg, Bremen und einige Städte des Ruhrgebiets“, erläutert Ignaz Trombello. Allerdings sind Objekte in diesen weniger begehrten Lagen aufgrund geringerer oder fehlender Vergleichszahlen deutlich schwieriger zu beurteilen. „Dies gilt vor allem für die Bewertung im Hinblick auf längere Zeitstrecken“, so Ignaz Trombello weiter, „daher schauen Anleger ebenso nach Value-add Immobilien in den Top 6 Standorten.“

Deutsche Versicherungen erhöhen Immobilienquote, asiatische Investoren zeigen verstärktes Investmentinteresse
Käuferseitig ist vor allem von deutschen Versicherern ein deutlicher Nachfrageanstieg zu beobachten. Perspektivisch werden deutsche Versicherungen den Immobilienanteil ihrer Portfolios weiter erhöhen und eine spürbar stärkere Rolle als Marktakteur spielen. „Noch bewegt sich die Immobilienquote der Versicherer in einem Bereich von unter 5 %“, erläutert Ignaz Trombello, „aber allein einer der Branchenführer, die Allianz, hat bekannt gegeben, ihre Quote von 4 % auf 6 % anheben zu wollen. Mittelfristig halten wir den Anstieg des Immobilienanteils der Versicherungsbranche auf einen Wert von rund 10 % für realistisch.“

Der Anteil ausländischer Investoren in Deutschland liegt mit aktuell rund 27 % noch unter dem Vorjahresniveau. Durch großvolumige Deals im dritten Quartal wird sich diese Quote aber erhöhen. Aufgrund der Verteilung von Core- und Core-plus Objekten auf sieben Top-Standorte und der geringeren Volatilität gegenüber den europäischen Zentren wie Paris, London, Madrid oder den zentralasiatischen Ländern gilt Deutschland weiterhin als sicherer Hafen. Insbesondere aus Asien und der Golfregion kommen klare Signale eines verstärkten Investmentengagements. „Bis zum Jahresende 2013 werden wir noch größere Deals von Anlegern aus dem asiatischen Raum zum Abschluss bringen können“, so Ignaz Trombello. „Alles in allem gehen wir zum jetzigen Zeitpunkt davon aus, dass die Schwelle von 25 Mrd. € beim Transaktionsvolumen überschritten werden wird.“

Nachfrageüberhang in 1A Innenstadtlagen, Einzelhandel weiterhin attraktiv für Investoren
Trotz des weiterhin expandierenden Online-Handels schätzen die Experten von Colliers International Deutschland den stationären Einzelhandel weiterhin als stabil und daher attraktiv für Investoren ein. Nach wie vor besteht für die guten Innenstadtlagen eine starke Mietnachfrage nach Einzelhandelsflächen, insbesondere von Filialisten. „Wir sprechen in den 1A Lagen inzwischen von einem Nachfrageüberhang“, so Michael Bräutigam. „Allein in den letzten fünf Jahren haben wir 80 neue internationale Filialisten in Deutschland zu verzeichnen, aber auch etablierte deutsche Marken wie beispielsweise Adidas suchen verstärkt nach Objekten in den zentralen Innenstadtlagen der Top 6, um Markenpräsenz zu zeigen. Investoren weisen bei der Suche nach Anlageobjekten ein ähnliches Suchprofil auf. B-Lagen, also Stadtteillagen außerhalb der zentralen City-Bereiche, spielen für Investoren eine eher untergeordnete Rolle. „Auch wenn diese Lagen durchaus Entwicklungspotential haben, verhalten sich die Investoren dort eher zurückhaltend“, so Michael Bräutigam abschließend.

Büroimmobilien bleiben im Fokus der Investoren, dicht gefolgt von Einzelhandelsobjekten
Nach den Zahlen des ersten Halbjahres 2013 belegen Büroimmobilien mit deutlichem Abstand den Spitzenplatz der Anlageobjekte. Auch zum Ende des dritten Quartals bleibt dieser Trend stabil. Trotz guter Renditemöglichkeiten bei Einzelhandelsimmobilien in 1A-Innenstadtlagen und geringerer Volatilität gegenüber Büroobjekten, sieht Colliers International Deutschland die Gründe dafür vor allem in der Markttransparenz. „Büroimmobilien sind die Assetklasse, in der sich die Akteure aufgrund der Fülle an Vergleichswerten durch die hohe Transaktionsrate am sichersten fühlen“, erläutert Ignaz Trombello. Dennoch schauen Anleger zunehmend auf Einzelhandelsobjekte. Die in einigen Standorten hohen Leerstandsraten von Büroimmobilien und das begrenzte Potential für Mietpreissteigerungen lassen diese stärker in den Fokus rücken. „Das Retail-Segment hat noch Luft nach oben“, so Michael Bräutigam. „Trotz teilweise geringerer Einstiegsrenditen gibt es potentielle Ertragssteigerungen bei Neuvermietungen, und die Nachhaltigkeit der Vermietung in Bestlagen mit passendem Mietermix sind vor allem für die Strategie langfristiger Bestandshaltung im Portfolio interessant.“

Logistikmarkt in Bewegung, 2 Mrd. € Transaktionsvolumen zum Jahresende in Sichtweite
Gute Logistikimmobilien sind in Deutschland nach wie vor sehr stark nachgefragt. Vor allem im Bereich der Neubauten hinkt das Angebot der Nachfrage weiterhin hinterher. „Aufgrund der Projekte, die derzeit in der Pipeline sind, halten wir ein Transaktionsvolumen von 2 Milliarden bis zum Jahresende für erreichbar“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research. „Wenn wir diese erreichen, haben Logistikimmobilien einen nennenswerten Marktanteil von knapp 10 Prozent am gesamten deutschen Gewerbeimmobilienmarkt.“ Vor allem das Kriterium der Erreichbarkeit verschafft deutschen Städten einen erheblichen Standortvorteil. So können vom Flughafen Frankfurt aus 150 Millionen Einwohner in 8 LKW-Stunden erreicht werden – mehr Menschen als von jedem anderen Flughafen in Europa. „Für Unternehmen ist das ein starkes Argument. Dazu kommt der Trend der Produktionsrückführung zahlreicher Unternehmen zurück nach Europa. In der Folge werden Europa und insbesondere Deutschland als Logistikstandort weiterhin eine führende Rolle spielen“, erklärt Peter Kunz FRICS, Head of Industrial & Logistics von Colliers International Deutschland.
Der prosperierende Onlinehandel wird mittelfristig diesen Standortvorteil durch das Argument der Erreichbarkeit von Zentrallagern noch verstärken. Zugleich kommen aber neue, bislang untergeordnete Standorte stärker in den Blick. „Wenn der Trend des „Same-Day-Delivery“ sich durchsetzt“, so Peter Kunz, „werden die Händler auf mehrere kleine Logistikflächen umsteigen und sowohl Distributionslagereinheiten in den Innenstädten als auch ganz neue, bislang eher sekundäre Standorte belegen. Auch wenn die Unternehmen aktuell diese Flächen noch nicht abfragen, sehen wir das als kommenden Trend in den nächsten 24 Monaten. Der Markt ist heftig in Bewegung“, so Peter Kunz abschließend.

Bürovermietungsmarkt stabil auf durchschnittlichem Niveau, Umsatzanstieg für 2014 erwartet
Der Bürovermietungsmarkt zeigt sich gegen Ende des dritten Quartals stabil auf einem im langjährigen Mittel durchschnittlichen Niveau. „Der Büromarkt ist stark gekoppelt an die gesamtwirtschaftliche Lage und verläuft in Wellenbewegungen. Aktuell leidet dies Segment noch etwas unter der schlechten Stimmung gegen Ende des Vorjahres“, erklärt Peter Bigelmaier, Head of Office Letting. „Obwohl die Gesuche langsam wieder zunehmen, bleiben wir bei unserer Prognose von 2,5 bis 2,6 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz und einem durchschnittlichen Vermietungsjahr 2013, da zwischen Eingang eines Gesuchs bis zum Mietvertragsabschluss im Schnitt 6 bis 12 Monate vergehen“, ergänzt er. „Wir denken aber, dass wir die Talsohle durchschritten haben und erwarten für 2014 einen Flächen- und Umsatzanstieg.“

Den Leerstandsrückgang trotz gesunkenem Flächenumsatz erklärt Colliers International Deutschland neben der hohen Nettoabsorption von mehr als 2 Mio. m² Bürofläche seit dem letzten Höhepunkt der Leerstandskurve unter anderem mit Umnutzungsprojekten. Zwischen 2010 und 2012 sind laut einer von Colliers International Deutschland durchgeführten Untersuchung in den Top 6 Städten rund 500.000 qm leerstehende Büroflächen zur Nutzungsart Wohnen, aber auch in Hotels und Studentenwohnheime konvertiert worden.

Colliers International Deutschland ist vom 7.-9. Oktober in Halle B2, Stand 320 auf der EXPO REAL vertreten.


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