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01.10.2013 Transaktionsvolumen Wohnungsportfolios nahezu auf Vorjahresniveau

Deutsche Wohnimmobilien bleiben bei institutionellen Investoren weiterhin sehr gefragt. Allein das sich zunehmend ausdünnende Angebot an passenden Investitionsmöglichkeiten verhindert eine größere Marktdynamik, vor allem in den Metropolen. So wurde in den ersten drei Quartalen 2013 nach Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE deutschlandweit ein Transaktionsvolumen von rund 8,21 Milliarden Euro in Wohnpakete und Wohnanlagen ab einer Größenordnung von mindestens 50 Wohneinheiten – ohne etwaige Börsengänge – registriert. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist dies ein Rückgang von gut 5 Prozent. Jedoch ist dies eher ein Ausdruck des sich verschärfenden Wettbewerbs um gute Investmentprodukte als ein Indiz für ein nachlassendes Investoreninteresse an diesem Immobiliensegment. So wurde bereits in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres genauso viel in die Assetklasse Wohnen investiert wie in den Jahren 2010 und 2011 zusammen. Eine gut gefüllte Investmentpipeline stellt eine Jahresendrallye sicher, sodass das Jahresendergebnis 2013 das sehr gute Investmentjahr 2012 voraussichtlich noch einmal überbieten wird.

Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland: „Die Nachfrage nach guten Investmentprodukten im Segment Wohnen übertrifft das Angebot vor allem in den Metropolen und wirtschaftsstarken Großstädten weiterhin stark, was zuletzt zu steigenden Preisen und weiter sinkenden Anfangsrenditen geführt hat. So sind Ankaufsfaktoren für institutionelle Core-Produkte in den Investmentzentren zwischen dem 16- und 18-fachen der Ist-Miete derzeit eher die Regel als die Ausnahme. Entsprechend weichen Investoren in ihrer Anlagestrategie zunehmend auf fundamental gut aufgestellte B-Standorte aus, zumal hier der Wettbewerb noch weniger ausgeprägt ist und sich so höhere Renditen erzielen lassen. Vor allem börsennotierte Wohnungsgesellschaften und Asset Management-erfahrene Immobilienfonds mit einer im Markt verankerten und vernetzten Plattform erweitern ihre Portfolios um diese Standorte und nutzen somit ihren Wettbewerbsvorteil. Wir erwarten, dass auch mittelfristig börsennotierte Unternehmen auf Käuferseite den Markt für Wohnportfolios dominieren werden, zumal sich im Markt derzeit eine Konsolidierung hin zu weniger, aber größeren Playern abzeichnet.“

Insgesamt konnten in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres 141 Transaktionen registriert werden, bei denen über 125.000 Wohneinheiten und mehr als 7,5 Millionen Quadratmeter Wohnfläche den Eigentümer wechselten. Das Gros der Investoren, gemessen am Transaktionsvolumen, stammt dabei zu knapp 91 Prozent aus der DACH-Region, wobei deutsche Investoren mit einem Anteil von vier Fünfteln den heimischen Markt aber eindeutig dominieren.

Dominierender Deal in den ersten drei Quartalen war die Übernahme der BayernLB-Wohntochter GBW AG mit insgesamt ca. 32.000 Wohneinheiten durch ein Konsortium aus Versorgungswerke, Versicherungen und zwei Pensionskassen unter der Führung der Patrizia, die zukünftig hierbei auch als Investment- und Asset-Manager agieren wird. Daneben wurden weitere 15 Investmenttransaktionen mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro, im Wesentlichen von börsennotierten Wohnungsgesellschaften, registriert, deren Transaktionsvolumen zusammen in etwa dem Milliarden-Deal aus dem Verkauf der GBW AG entspricht. Dementsprechend dominierten auf Käuferseite diese beiden Investorengruppen mit zusammen über 60 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen den Markt.

„Berlin ist nach wie vor das Maß der Dinge in Sachen Investments in Wohnimmobilien. Zwar konnte in den Flächenstaaten Bayern und Nordrhein-Westfalen im Jahresverlauf eine rege Investitionstätigkeit registriert werden, aber die Bundeshauptstadt bleibt mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von gut einem Viertel der gefragteste Investmentstandort hierzulande. Jedoch zeigen sich auch in einigen Lagen Berlins vergleichbare Entwicklungen wie in Hamburg oder München, wo Core-Produkte auf Portfolioebene zunehmend knapp werden. Entsprechend sind die Preise für Bestandsimmobilien im Vergleich zum Vorquartal um knapp 3 Prozent gestiegen, sodass aufgrund fehlender Alternativen gerade in der Bundeshauptstadt verstärkt sanierte Plattenbaubestände in den Investorenfokus rücken. Gute Einzelobjekte in den Toplagen Berlins sowie Gentrifizierungslagen beispielweise in „Kreuzkölln“ gehen dagegen an so genannte Aufteiler, die Wohnungen in kleineren Zinshäusern einzeln als Eigentumswohnungen nach der entsprechenden Sanierung an Endkunden weiterreichen“, ergänzt Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE in Berlin.

„Für das Schlussviertel erwarten wir am Investmentmarkt für Wohnportfolios eine recht hohe Transaktionsdynamik, sodass das sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal überboten wird. Insgesamt dürfte das Transaktionsvolumen zum Jahresende bei etwa 11,5 Milliarden Euro liegen, was angesichts einiger größeren Pakte im Markt recht realistisch erscheint. Für 2014 sind unsere Erwartungen an die Höhe des Investitionsvolumens etwas verhaltener. Zwar sind die Wirtschaftsaussichten für den Standort Deutschland im kommenden Jahr weiter recht positiv, aber der Mangel an Core-Produkten sowie die Tatsache, dass weniger Großportfolios mit Restrukturierungshintergrund auf den Markt kommen werden, sorgen tendenziell dafür, dass das Transaktionsvolumen 2014 vermutlich rückläufig sein wird“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland in seinem Fazit.


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