04.10.2013 DIP analysiert stabile Flächenumsätze an den deutschen Büromärkten
Deutschlands bedeutendster Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht durch die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) einzigartige Querschnittsvergleiche nicht nur zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland, sondern auch zwischen Städten unterschiedlicher Marktgröße.
Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner wurde in den ersten neun Monaten dieses Jahres in den 14 DIP-Büromärkten mit einem Büroflächenumsatz von rd. 2,39 Mio. m² nahezu wieder der Wert des Vorjahreszeitraums erzielt (I.-III. Q. 2012: 2,41 Mio. m²).
Für das Gesamtjahr 2013 prognostiziert DIP in den untersuchten deutschen Büromärkten einen Büroflächenumsatz von ca. 3,5 Mio. m². Dieser Wert liegt lediglich 3% unter dem Vorjahresniveau von rd. 3,6 Mio. m².
„Das stabile Umsatzergebnis spiegelt u.a. die positive konjunktu¬relle Entwicklung in Deutschland“, beschreibt DIP-Sprecher Henrik Hertz die aktuelle Marktsituation und ergänzt: „Im Ergebnis führt dies zu weniger Anmietungsrückstellungen und teilweise sogar zu Flächenexpansionen. Gleichzeitig sind die marktfähigen Leerstände aufgrund der geringeren Fertigstellungs¬volumina weiter abgebaut worden, was sich wiederum preissteigernd auf das Mietniveau für Büroflächen in gefragten Lagen auswirkt.“
So reduzierten sich die Büroflächenleerstände nach DIP-Analysen binnen Jahresfrist von rd. 9,2 Mio. m² Ende September 2012 auf aktuell rd. 8,8 Mio. m². Die Leerstands¬quote stellt sich damit auf aktuell 8,4% (Ende September 2012: 8,9%).
Parallel dazu zog die durchschnittliche Bürospitzenmiete in den DIP-Standorten in den ersten drei Quartalen 2013 weiter auf aktuell EUR 25,10/m² an (Ende September 2012: rd. EUR 24,80/m²).
Differenzierte Entwicklungen in den Einzelmärkten
• In den Big Seven (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sank der Gesamtbüroflächenumsatz leicht um rd. 2% auf rd. 2,08 Mio. m² (I.-III. Q. 2012: rd. 2,12 Mio. m²), wobei die Umsatzentwicklung in den einzelnen Städten höchst unterschiedlich ausfiel:
• Deutlich gestiegene Umsätze gegenüber dem Vorjahreszeitraum analysiert DIP in Düsseldorf (rd. 318.000 m²; +39%) und Stuttgart (rd. 176.000 m²; +19%) u.a. aufgrund singulärer Großabschlüsse (Düsseldorf: rd. 45.000 m² durch das nordrhein-westfälische Innenministerium; Stuttgart: rd. 25.000 m² durch die Beraterfirma Ernst & Young).
• Moderat wachsende Umsätze gab es auch in Hamburg (318.000 m²; +3%) und Köln (189.000; +2%).
• Demgegenüber sanken die Büroflächenumsätze in der Region Frankfurt/Main (rd. 321.000 m²; -4%), in München (rd. 415.000 m²; -16%) und Berlin (rd. 338.000 m²; -20%).
• In den untersuchten sieben deutschen Bürozentren mittlerer Größe erhöhte sich der realisierte Gesamtflächenumsatz in den ersten neun Monaten des Jahres 2013 um etwa 6% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf rd. 312.000 m² (I.-III. Q. 2012: rd. 293.000 m²).
• Hier reichte die Bandbreite von Umsatzrückgängen in Leipzig (rd. 43.000 m²; -28%), Rostock (rd. 4.500 m²; -25%), Nürnberg (40.000 m²; -11%) und Magdeburg (10.000 m²; -3%) über ein moderates Umsatzplus in Dresden (50.000 m²; +2%) und Bremen (67.000; +8%) bis hin zu einem markanten Zuwachs in Essen (97.000 m²; +59%).
Prognose 2013
Für das Gesamtjahr 2013 prognostiziert DIP in den 14 Bürostandorten einen Büroflächen-umsatz von rd. 3,5 Mio. m², der damit zwar 3% unter dem Vorjahresniveau liegt (2012: rd. 3,6 Mio. m²), indessen 7% über dem Mittelwert der letzten Dekade (2003 - 2012: ca. 3,27 Mio. m²).
Büroflächenleerstände: Sinkende Angebotsreserve
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich in den untersuchten 14 Büromärkten binnen Jahresfrist um rd. 6% auf aktuell ca. 8,8 Mio. m² reduziert (Ende September 2012: rd. 9,2 Mio. m²). Damit setzte sich der seit Jahresanfang 2011 abzeichnende Trend des sukzessiven Abbaus marktfähiger Leerstände fort.
• Die durchschnittliche Leerstandsquote sank in den 14 untersuchten deutschen Büromärkten von 8,9% Ende September 2012 auf derzeit 8,4%.
• Eine markante Reduzierung der Angebotsreserve binnen Jahresfrist analysiert DIP insbesondere in Stuttgart (-13%), Nürnberg (-9%) sowie Berlin und Frankfurt/Main (jeweils -7%). Gegen den Trend blieb das Leerstandsvolumen in Düsseldorf und Essen konstant.
• Die größten Büroflächenleerstände verzeichnen weiterhin Frankfurt/Main (rd. 1,58 Mio. m²) und München (ca. 1,47 Mio. m²). An dritter Stelle folgt Berlin mit einer Angebotsreserve von rd. 1,37 Mio. m².
• Ungeachtet der Tatsache, dass der Leerstand am Leipziger Büromarkt seit Jahren kontinuierlich sinkt, weist er mit rd. 15,1% unverändert die höchste nominelle Leerstandsquote in den DIP-Märkten auf. Allerdings ist ein Großteil dieser Flächen veraltet und nicht marktrelevant, gleichwohl aber noch statistikwirksam. Auf den Plätzen 2 und 3 folgen Magdeburg (13,3%) und Frankfurt/Main (13%).
Spitzenmieten im Plus
• Die gewichtete Spitzenmiete hat sich im Durchschnitt aller DIP-Büromärkte gegenüber dem Vorjahreswert (rd. EUR 24,80/m²) leicht um 1% auf rd. EUR 25,10/m² erhöht.
• Die mittlere Miete in City-Lagen zog im Jahresvergleich ebenfalls um rd. 1% auf rd. EUR 15,70/m² an (2012: rd. EUR 15,50/m²).
• Der deutsche Büromarkt mit den höchsten Büromieten bleibt weiterhin Frankfurt/Main mit einer im Vorjahresvergleich um EUR 0,50/m² höheren Spitzenmiete von EUR 36,50/m².
• Während die Mietpreise im Spitzensegment in Dresden, Leipzig, Magdeburg, Nürn¬berg und Rostock im Jahresvergleich stabil blieben, zeichneten sich Frankfurt/Main (+1,4%), München (+1,6%), Hamburg (+2,2%) Berlin (+2,3%), Köln (+2,4%), Stuttgart (+2,6%), Essen (+3,7%) und Bremen (+4,2%) durch ein Anziehen des Spitzenmietniveaus aus.
• Am stärksten legte die Spitzenmiete in Düsseldorf zu: Im Zuge der Vermietungen im Premium-Objekt „Kö-Bogen“ stieg sie um 6% auf EUR 26,50/m².
Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner wurde in den ersten neun Monaten dieses Jahres in den 14 DIP-Büromärkten mit einem Büroflächenumsatz von rd. 2,39 Mio. m² nahezu wieder der Wert des Vorjahreszeitraums erzielt (I.-III. Q. 2012: 2,41 Mio. m²).
Für das Gesamtjahr 2013 prognostiziert DIP in den untersuchten deutschen Büromärkten einen Büroflächenumsatz von ca. 3,5 Mio. m². Dieser Wert liegt lediglich 3% unter dem Vorjahresniveau von rd. 3,6 Mio. m².
„Das stabile Umsatzergebnis spiegelt u.a. die positive konjunktu¬relle Entwicklung in Deutschland“, beschreibt DIP-Sprecher Henrik Hertz die aktuelle Marktsituation und ergänzt: „Im Ergebnis führt dies zu weniger Anmietungsrückstellungen und teilweise sogar zu Flächenexpansionen. Gleichzeitig sind die marktfähigen Leerstände aufgrund der geringeren Fertigstellungs¬volumina weiter abgebaut worden, was sich wiederum preissteigernd auf das Mietniveau für Büroflächen in gefragten Lagen auswirkt.“
So reduzierten sich die Büroflächenleerstände nach DIP-Analysen binnen Jahresfrist von rd. 9,2 Mio. m² Ende September 2012 auf aktuell rd. 8,8 Mio. m². Die Leerstands¬quote stellt sich damit auf aktuell 8,4% (Ende September 2012: 8,9%).
Parallel dazu zog die durchschnittliche Bürospitzenmiete in den DIP-Standorten in den ersten drei Quartalen 2013 weiter auf aktuell EUR 25,10/m² an (Ende September 2012: rd. EUR 24,80/m²).
Differenzierte Entwicklungen in den Einzelmärkten
• In den Big Seven (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sank der Gesamtbüroflächenumsatz leicht um rd. 2% auf rd. 2,08 Mio. m² (I.-III. Q. 2012: rd. 2,12 Mio. m²), wobei die Umsatzentwicklung in den einzelnen Städten höchst unterschiedlich ausfiel:
• Deutlich gestiegene Umsätze gegenüber dem Vorjahreszeitraum analysiert DIP in Düsseldorf (rd. 318.000 m²; +39%) und Stuttgart (rd. 176.000 m²; +19%) u.a. aufgrund singulärer Großabschlüsse (Düsseldorf: rd. 45.000 m² durch das nordrhein-westfälische Innenministerium; Stuttgart: rd. 25.000 m² durch die Beraterfirma Ernst & Young).
• Moderat wachsende Umsätze gab es auch in Hamburg (318.000 m²; +3%) und Köln (189.000; +2%).
• Demgegenüber sanken die Büroflächenumsätze in der Region Frankfurt/Main (rd. 321.000 m²; -4%), in München (rd. 415.000 m²; -16%) und Berlin (rd. 338.000 m²; -20%).
• In den untersuchten sieben deutschen Bürozentren mittlerer Größe erhöhte sich der realisierte Gesamtflächenumsatz in den ersten neun Monaten des Jahres 2013 um etwa 6% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf rd. 312.000 m² (I.-III. Q. 2012: rd. 293.000 m²).
• Hier reichte die Bandbreite von Umsatzrückgängen in Leipzig (rd. 43.000 m²; -28%), Rostock (rd. 4.500 m²; -25%), Nürnberg (40.000 m²; -11%) und Magdeburg (10.000 m²; -3%) über ein moderates Umsatzplus in Dresden (50.000 m²; +2%) und Bremen (67.000; +8%) bis hin zu einem markanten Zuwachs in Essen (97.000 m²; +59%).
Prognose 2013
Für das Gesamtjahr 2013 prognostiziert DIP in den 14 Bürostandorten einen Büroflächen-umsatz von rd. 3,5 Mio. m², der damit zwar 3% unter dem Vorjahresniveau liegt (2012: rd. 3,6 Mio. m²), indessen 7% über dem Mittelwert der letzten Dekade (2003 - 2012: ca. 3,27 Mio. m²).
Büroflächenleerstände: Sinkende Angebotsreserve
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich in den untersuchten 14 Büromärkten binnen Jahresfrist um rd. 6% auf aktuell ca. 8,8 Mio. m² reduziert (Ende September 2012: rd. 9,2 Mio. m²). Damit setzte sich der seit Jahresanfang 2011 abzeichnende Trend des sukzessiven Abbaus marktfähiger Leerstände fort.
• Die durchschnittliche Leerstandsquote sank in den 14 untersuchten deutschen Büromärkten von 8,9% Ende September 2012 auf derzeit 8,4%.
• Eine markante Reduzierung der Angebotsreserve binnen Jahresfrist analysiert DIP insbesondere in Stuttgart (-13%), Nürnberg (-9%) sowie Berlin und Frankfurt/Main (jeweils -7%). Gegen den Trend blieb das Leerstandsvolumen in Düsseldorf und Essen konstant.
• Die größten Büroflächenleerstände verzeichnen weiterhin Frankfurt/Main (rd. 1,58 Mio. m²) und München (ca. 1,47 Mio. m²). An dritter Stelle folgt Berlin mit einer Angebotsreserve von rd. 1,37 Mio. m².
• Ungeachtet der Tatsache, dass der Leerstand am Leipziger Büromarkt seit Jahren kontinuierlich sinkt, weist er mit rd. 15,1% unverändert die höchste nominelle Leerstandsquote in den DIP-Märkten auf. Allerdings ist ein Großteil dieser Flächen veraltet und nicht marktrelevant, gleichwohl aber noch statistikwirksam. Auf den Plätzen 2 und 3 folgen Magdeburg (13,3%) und Frankfurt/Main (13%).
Spitzenmieten im Plus
• Die gewichtete Spitzenmiete hat sich im Durchschnitt aller DIP-Büromärkte gegenüber dem Vorjahreswert (rd. EUR 24,80/m²) leicht um 1% auf rd. EUR 25,10/m² erhöht.
• Die mittlere Miete in City-Lagen zog im Jahresvergleich ebenfalls um rd. 1% auf rd. EUR 15,70/m² an (2012: rd. EUR 15,50/m²).
• Der deutsche Büromarkt mit den höchsten Büromieten bleibt weiterhin Frankfurt/Main mit einer im Vorjahresvergleich um EUR 0,50/m² höheren Spitzenmiete von EUR 36,50/m².
• Während die Mietpreise im Spitzensegment in Dresden, Leipzig, Magdeburg, Nürn¬berg und Rostock im Jahresvergleich stabil blieben, zeichneten sich Frankfurt/Main (+1,4%), München (+1,6%), Hamburg (+2,2%) Berlin (+2,3%), Köln (+2,4%), Stuttgart (+2,6%), Essen (+3,7%) und Bremen (+4,2%) durch ein Anziehen des Spitzenmietniveaus aus.
• Am stärksten legte die Spitzenmiete in Düsseldorf zu: Im Zuge der Vermietungen im Premium-Objekt „Kö-Bogen“ stieg sie um 6% auf EUR 26,50/m².
