04.10.2013 Münchner Bürovermietungsmarkt schwächelt
Es deutete sich bereits zur Jahresmitte an, dass der Bürovermietungsmarkt in diesem Jahr eine Atempause einlegt. In den beiden ersten Quartalen konnten jedoch einige Eigennutzerabschlüsse den Nachfragerückgang abfedern. In den vergangenen drei Monaten sind diese jedoch genauso ausgeblieben wie Großvermietungen, so dass der Flächenumsatz mit 431.000 m² rund 16 % unter dem Vorjahresniveau zurückbleibt. Die Eigennutzer herausgerechnet ergibt sich eine reine Vermietungsleistung von 347.200 m² (- 28 %). Lediglich sieben Mietverträge mit einer Gesamtfläche von knapp über 64.000 m² schlagen im großen Flächensegment ab 5.000 m² zu Buche, die in den vergangenen Jahren als wesentlicher Umsatzreiber fungierten. „Die Auswirkungen der pessimistischen Konjunkturaussichten von vor 12-18 Monaten erreichen nun auch den Bürovermietungsmarkt“ stellt Tobias Seiler, Research Analyst im Münchner Büro von Colliers International, fest. „Die kleinen Marktsegmente bis 1.000 m² sind in diesem Jahr für 50 % des Umsatzes verantwortlich, wohingegen die deutlich konjunkturabhängigeren Großvermietungen nur auf einen Marktanteil von 16 % des Vermietungsmarktes kommen“ ergänzt Tobias Seiler. Unbeeindruckt von der Vermietungsleistung zeigt sich am Markt jedoch weiterhin eine hohe Abschlussfreudigkeit, die gemessen an der Anzahl der geschlossenen Verträge lediglich um 4 % zurückgegangen ist.
Mietpreise entwickeln sich stark lageabhängig
Die Durchschnittsmiete hat zwar erstmals in diesem Jahr wieder leicht zulegen können, rangiert jedoch weiterhin leicht unter dem Vorjahresniveau bei 14,83 €/m² (-2%). Es ist verstärkt festzustellen, dass sich die Mietpreise sehr stark lageabhängig entwickeln. Innerhalb des Altstadtrings konnten die Mietpreise nochmals einen deutlichen Sprung um 12 % auf 28,83 €/m² machen, während in einzelnen anderen Lagen innerhalb des Stadtgebietes die Miete stabil oder bedingt durch ausbleibende Neubauvermietungen nachgegeben hat. Die Mietpreisschere zwischen den guten und etablierten Bürolagen mit entsprechender Verkehrsanbindung und den durchschnittlichen Lagequalitäten hat sich weiter geöffnet. Auch die Spitzenmiete ist durch das knappe Angebot weiter angeheizt worden und liegt mit 32,20 €/m² um 1,70 € über dem Vorjahresniveau.
Leerstand trotz geringer Vermietungsleistung nur leicht gestiegen
Der vorläufige Tiefstand des Büroflächenleerstands scheint erreicht worden zu sein. Das zweite Quartal in Folge konnte ein leichter Anstieg der Leerstandsquote ausgemacht werden. Der Anstieg fällt vor dem Hintergrund des spürbaren Nachfragerückgangs unter Berücksichtigung der geringen Neubaufertigstellungen jedoch nur sehr moderat aus. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Rate um 10 Basispunkte auf 6,2 % im Gesamtmarkt, innerhalb des Stadtgebietes stehen dabei 5,7 % und im Umland 8,2 % aller Büroflächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. München verfügt im europäischen Vergleich der großen Bürostandorte über eine niedrige Leerstandsrate und daran wird sich in den kommenden Quartalen auch nichts Wesentliches ändern. „In den kommenden Monaten rutschen umzugsbedingt zwar weitere Büroflächen in den Leerstand, andererseits werden dem jedoch nur wenige Neubauflächen dem Markt hinzugefügt, so dass nur mit einem moderaten Anstieg des Leerstands zu rechnen ist“, prognostiziert Tobias Seiler. Sobald die Nachfrage wieder steigt, wird sich jedoch das mangelnde Neubauflächenangebot in den begehrten Lagen bemerkbar machen.
Fazit und Prognose
Die zu Jahresbeginn gestellte Umsatzprognose von 600.000 m² wird voraussichtlich auch mit Unterstützung der Eigennutzerabschlüsse nicht erreicht werden können. „Wir befinden uns innerhalb des Marktzyklus derzeit in einer Phase, in der viele Unternehmen Expansions- und Umzugspläne in der Schublade belassen und bestehende Mietverträge lieber verlängern und abwarten“ erläutert Peter Bigelmaier, Geschäftsführer der Colliers International München GmbH. „Sollte es zu keinen dramatischen Verschlechterungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen kommen, gehen wir davon aus, dass im Verlauf des nächsten Jahres die Büroflächennachfrage insbesondere im mittleren und großen Flächensegment wieder an Fahrt gewinnt“ ergänzt Peter Bigelmaier.
Mietpreise entwickeln sich stark lageabhängig
Die Durchschnittsmiete hat zwar erstmals in diesem Jahr wieder leicht zulegen können, rangiert jedoch weiterhin leicht unter dem Vorjahresniveau bei 14,83 €/m² (-2%). Es ist verstärkt festzustellen, dass sich die Mietpreise sehr stark lageabhängig entwickeln. Innerhalb des Altstadtrings konnten die Mietpreise nochmals einen deutlichen Sprung um 12 % auf 28,83 €/m² machen, während in einzelnen anderen Lagen innerhalb des Stadtgebietes die Miete stabil oder bedingt durch ausbleibende Neubauvermietungen nachgegeben hat. Die Mietpreisschere zwischen den guten und etablierten Bürolagen mit entsprechender Verkehrsanbindung und den durchschnittlichen Lagequalitäten hat sich weiter geöffnet. Auch die Spitzenmiete ist durch das knappe Angebot weiter angeheizt worden und liegt mit 32,20 €/m² um 1,70 € über dem Vorjahresniveau.
Leerstand trotz geringer Vermietungsleistung nur leicht gestiegen
Der vorläufige Tiefstand des Büroflächenleerstands scheint erreicht worden zu sein. Das zweite Quartal in Folge konnte ein leichter Anstieg der Leerstandsquote ausgemacht werden. Der Anstieg fällt vor dem Hintergrund des spürbaren Nachfragerückgangs unter Berücksichtigung der geringen Neubaufertigstellungen jedoch nur sehr moderat aus. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Rate um 10 Basispunkte auf 6,2 % im Gesamtmarkt, innerhalb des Stadtgebietes stehen dabei 5,7 % und im Umland 8,2 % aller Büroflächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. München verfügt im europäischen Vergleich der großen Bürostandorte über eine niedrige Leerstandsrate und daran wird sich in den kommenden Quartalen auch nichts Wesentliches ändern. „In den kommenden Monaten rutschen umzugsbedingt zwar weitere Büroflächen in den Leerstand, andererseits werden dem jedoch nur wenige Neubauflächen dem Markt hinzugefügt, so dass nur mit einem moderaten Anstieg des Leerstands zu rechnen ist“, prognostiziert Tobias Seiler. Sobald die Nachfrage wieder steigt, wird sich jedoch das mangelnde Neubauflächenangebot in den begehrten Lagen bemerkbar machen.
Fazit und Prognose
Die zu Jahresbeginn gestellte Umsatzprognose von 600.000 m² wird voraussichtlich auch mit Unterstützung der Eigennutzerabschlüsse nicht erreicht werden können. „Wir befinden uns innerhalb des Marktzyklus derzeit in einer Phase, in der viele Unternehmen Expansions- und Umzugspläne in der Schublade belassen und bestehende Mietverträge lieber verlängern und abwarten“ erläutert Peter Bigelmaier, Geschäftsführer der Colliers International München GmbH. „Sollte es zu keinen dramatischen Verschlechterungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen kommen, gehen wir davon aus, dass im Verlauf des nächsten Jahres die Büroflächennachfrage insbesondere im mittleren und großen Flächensegment wieder an Fahrt gewinnt“ ergänzt Peter Bigelmaier.
