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06.10.2013 Gleichmäßiger Flächenumsatz auf dem Hamburger Büromarkt

Der Hamburger Büromarkt beendete das 3. Quartal 2013 mit einem stabilen Ergebnis. Nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger wurden innerhalb der ersten drei Quartale insgesamt 325.000 m² Bürofläche umgesetzt. Der Flächenumsatz lag mit 105.000 m² im 3. Quartal nur knapp unter dem Ergebnis der ersten zwei Quartale mit jeweils 110.000 m². Der Eigennutzeranteil belief sich dabei auf rund 4 % gegenüber knapp 8 % vor einem Jahr. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum stieg das Quartalsergebnis um rund 5 %. „Dies ist ein solides Vermietungsergebnis, das die Stabilität des Hamburger Marktes verdeutlicht. Aufgrund der positiven wirtschaftlichen Stimmung der Hamburger Unternehmen rechnen wir zum Jahresende mit einer dynamischen Vermietungstätigkeit“, so Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.

Kein neuer Abschluss im Flächensegment über 5.000 m²
Bezogen auf die Größenklassen waren in den ersten drei Quartalen keine Vermietungs-schwerpunkte erkennbar. Bei der Anzahl der Abschlüsse hingegen dominierte mit knapp 64 % das Segment mit Flächen bis zu 500 m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum legte das Flächensegment zwischen 1.001 und 2.000 m² um 20 % auf 73.000 m² zu. Auch der Anteil der Größenklasse über 5.000 m² erhöhte sich um 18 % gegenüber dem Vorjahr, allerdings bei einer gleichbleibenden Anzahl von sechs Verträgen. Im 3. Quartal wurde keine neue Vermietung in diesem Segment registriert. Der größte Mietvertrag im 3. Quartal war die Anmietung von rund 4.000 m² Bürofläche durch die Tchibo AG als Untermieter der Telefónica Germany GmbH im Gebäude der UBS Real Estate am Überseering 33 in der City Nord.

City wieder stärkster Teilmarkt
Nach Bekanntwerden der Insolvenz der Baumarkt-Kette Praktiker Anfang September dieses Jahres wurde ebenfalls bekannt, dass das Unternehmen auf seine Option zur Erweiterung seiner Flächen am Heidenkampsweg 99-101 um 5.000 m² verzichtet hat. Dieser im 1. Quartal verbuchte Abschluss entfällt daher aus der Statistik. Als Effekt dieser Entwicklung führte der Teilmarkt City mit rund 24 % des gesamten Flächenumsatzes (78.200 m²) zum ersten Mal seit dem 4. Quartal 2012 das Ranking der Teilmärkte an. Der Teilmarkt City Süd erreichte mit einem Anteil von knapp 21 % am Flächenumsatz (66.500 m²) den zweiten Platz. „Im Vergleich zum Vorjahr legte der Flächenumsatz in der City um 13 % zu. Dies ist auf einige Abschlüsse im Flächensegment zwischen 1.000 und 3.000 m² in Immobilien-Projektentwicklungen zurückzuführen, die in den nächsten zwei Jahren fertiggestellt werden“, erläutert Andreas Rehberg. Mit großem Abstand folgte als drittstärkster Teilmarkt mit knapp 7 % (21.500 m²) der Teilmarkt Am Flughafen und als vierstärkster Teilmarkt die HafenCity mit rund 6 % (20.500 m²) des Flächenumsatzes.

Informations- und Kommunikationsunternehmen größter Flächenabnehmer
Die stärkste Nachfragegruppe mit 17 % des Flächenumsatzes (55.300 m²) waren bis zum Ende des 3. Quartals 2013 Unternehmen aus der Informations- und Kommunikationsbranche. Die größten Abschlüsse in diesem Bereich tätigten Philips Deutschland (Röntgenstraße, Am Flughafen), InnoGames (Friesenstraße 13-13a, City Süd) und die Verlagsgruppe Milchstraße (Große Elbstraße 59-63, Hafenrand) aus dem ersten Halbjahr des Jahres. Die traditionell dominierenden Flächenabnehmer, die Unternehmen der Beratungsbranche, folgten auf dem zweiten Platz mit einem Anteil am Flächenumsatz von gut 11 % (36.700 m²). Knapp dahinter folgten als drittstärkste Flächenabnehmer mit 35.400 m² und einem Anteil am Flächenumsatz von knapp 11 % die Unternehmen aus dem Bereich Handel und Gastronomie.

Spitzenmiete leicht gesunken
Die Hamburger Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) hat im Vergleich zum Vorjahr um 0,50 €/m²/Monat nachgegeben und liegt seit Jahresbeginn bei 23,50 €/m²/Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete zeigte sich 2013 ebenfalls stabil bei 13,80 €/m² nettokalt, fiel jedoch im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht um 3 %.

Leichte Verschiebung zu Mieten im mittleren Preissegment
Der Schwerpunkt der Vermietungstätigkeit in den ersten drei Quartalen dieses Jahres lag im mittleren Preissegment zwischen 12,01 und 17,50 €/m²/Monat. Der Flächenumsatz im Preissegment über 17,51 €/m²/Monat fiel hingegen im Vergleich zum Vorjahr niedriger aus. Mit einem Minus von 37 % verzeichnete insbesondere das Preissegment über 20,00 €/m²/Monat deutliche Einbußen. „Es fand eine leichte Verschiebung der Umsatztätigkeit hin zu Mieten im mittleren Preissegment statt. Ursache hierfür ist das geringe Neubauflächenangebot insbesondere im Teilmarkt City, das verstärkt Bestandsflächen in den Fokus der Mietinteressenten rückt“, erläutert Andreas Rehberg.

Leerstand weiter gesunken
Knapp 870.000 m² Bürofläche standen zum Ende des 3. Quartals in Hamburg zur freien Vermietung. Dies stellt einen Rückgang von 10 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum dar und belegt einen stabilen Hamburger Bürovermietungsmarkt. Die Leerstandsquote lag bei einem Büroflächenbestand von 13,28 Mio. m² am Ende des 3. Quartals 2013 bei 6,5 % inklusive Untermietflächen (6,3 % ohne Untermietflächen) und damit 0,8 %-Punkte unter dem Wert des Vorjahres.

Bis Ende des Jahres 2014 werden auf dem Hamburger Büromarkt voraussichtlich rund 300.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Davon sind rund 70 % der Flächen bereits vorvermietet. Der Schwerpunkt der baulichen Tätigkeit liegt mit einem Volumen von rund 70.000 m² und 12 Bauprojekten in der Hamburger City, wobei der Großteil des Fertigstellungsvolumens in der City bei einer Vorvermietungsquote von 20 % spekulativ auf den Markt kommen wird.

Vorschau auf Jahresende
Die gleichmäßig hohe Vermietungsleistung auf dem Hamburger Büromarkt in den ersten drei Quartalen 2013 lässt einen soliden Jahresausklang erwarten. „Wir rechnen bis zum Jahresende mit einem Flächenumsatz in Höhe des langjährigen Durchschnitts von 450.000 m². Die stabile konjunkturelle Situation, der robuste Arbeitsmarkt und das aktuelle Anfragevolumen der Unternehmen bilden gute Voraussetzungen für einen positiven Jahresendspurt“, prognostiziert Andreas Rehberg.


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