07.10.2013 Deutscher Immobilienmarkt in guter Verfassung
Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich im europäischen Kontext überdurchschnittlich gut. Das positive wirtschaftliche Umfeld mit dem robusten Arbeitsmarkt schlägt sich in steigenden Mieten auf den Immobilienmärkten in Deutschland nieder. Dies hat eine aktuelle Studie der DG HYP ergeben, die die Entwicklung an den sieben Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München untersucht. Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands erläutert: „Weil das Interesse von in- und ausländischen Investoren unverändert anhält, hat sich der Marktanteil Deutschlands an den fünf großen europäischen Immobilienmärkten – neben Deutschland Großbritannien, Frankreich, Italien und Spanien – spürbar ausgeweitet. So ist der deutsche Anteil am Investitionsvolumen der fünf Länder – ohne Wohnungsportfolios – seit 2009 von rund 20 Prozent auf 30 Prozent im vergangenen Jahr gestiegen.“
Wachsendes Kundenpotenzial in Shopping-Meilen
Die Nachfrage nach attraktiven Verkaufsflächen – vor allem von nationalen und internationalen Filialisten – übersteigt das Angebot dieser begrenzt verfügbaren Flächen. Die gesamte Einzelhandelsfläche an den sieben Top-Standorten bewegt sich zwischen einer Million Quadratmetern in Stuttgart und rund sechs Millionen Quadratmetern in Berlin. Die positive Entwicklung der sehr guten Innenstadtlagen basiert auf verschiedenen Trends. Dazu zählt ein geändertes Einkaufsverhalten vieler Kunden, die sowohl Waren per E-Commerce bestellen als auch den Präsenzhandel schätzen. Filialisten und Hersteller reagieren darauf mit einer Multi-Channel-Strategie. Die Produkte werden sowohl in Online-Shops angeboten als auch in bester Lage präsentiert. Dafür eignen sich vor allem die hochfrequentierten Shoppingmeilen der Top-Standorte, deren überdurchschnittlich breites Angebot wiederum Kunden anzieht. Zudem hat das Kundenpotenzial der Top-Standorte in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen. Gründe hierfür sind die wachsende Einwohnerzahl sowie steigende Besucherzahlen von kaufkräftigen Touristen und Geschäftsreisenden. Das Mietniveau weist an den sieben Top-Standorten eine geringe Spannweite um die durchschnittliche Spitzenmiete von derzeit gut 250 Euro je Quadratmeter auf. Lediglich in München liegt die Miete in sehr guten Lagen bei mehr als 300 Euro je Quadratmeter. Für 2014 ist mit einem durchschnittlichen Anstieg der Spitzenmiete von knapp 3 Prozent zu rechnen – nach rund 4 Prozent im laufenden Jahr.
Büro: leicht sinkende Leerstandsraten
Vor dem Hintergrund der Finanzmarkt- und Euroschuldenkrise ließ die Projektierung neuer Bauvorhaben von Büroobjekten in den vergangenen Jahren nach. Dadurch wächst die Bürofläche an den Top-Standorten seit 2006 mit einem durchschnittlichen Plus von knapp 1 Prozent jährlich langsamer als die Bürobeschäftigung. In Berlin, mit fast 18 Millionen Quadratmetern der größte deutsche Büromarkt, war das Flächenwachstum mit rund 3 Prozent seit 2002 am niedrigsten. Unterdurchschnittlich legten auch die Flächen in Stuttgart und Hamburg zu. Eine spürbare Flächenausweitung erfolgte dagegen in München und Frankfurt sowie mit Abstand in Düsseldorf und Köln. Die Leerstandsrate sinkt somit langsam, befindet sich aktuell aber noch auf einem hohen Niveau. Grund dafür ist, dass sich die Nachfrage überwiegend auf moderne, attraktive und gut gelegene Büroflächen konzentriert. Ein nennenswerter Anteil der Bürogebäude entspricht aber nicht mehr den Marktanforderungen, sodass die Nachfrage nicht ausreichend befriedigt werden kann. Dadurch ist die Spitzenmiete sukzessive gestiegen. Die mit Abstand höchste Miete in Top-Lagen ist in Frankfurt zu zahlen, das Schlusslicht bildet Stuttgart. In diesem Jahr dürfte die Bürospitzenmiete um knapp 2 Prozent und um rund 1,5 Prozent in 2014 weiter steigen.
Anhaltend hohe Nachfrage auf den Wohnungsmärkten
Der Wohnungsmarkt ist an den sieben Top-Standorten durch anhaltend steigende Mieten gekennzeichnet. In den vergangenen fünf Jahren haben sich die Erstbezugsmieten zwischen 10 Prozent in Stuttgart und 40 Prozent in Hamburg ausgeweitet. Grund dafür ist ein knappes Angebot infolge niedriger Wohnungsbauaktivitäten und einer hohen Nachfrage durch steigende Einwohnerzahlen sowie der Zunahme von Ein- und Zweipersonenhaushalten. Mit den gestiegenen Mieten hat der Wohnungsbau wieder an Attraktivität gewonnen und die Neubauaktivitäten haben zugenommen. Die absolute Fertigstellungszahl ist aber weiterhin moderat. Vor diesem Hintergrund müssen im laufenden Jahr im Durchschnitt der untersuchten Standorte bei Erstbezug fast 12 Euro und in Spitzenlagen 17 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden, rund 3 Prozent mehr als im Vorjahr. Für 2014 ist mit einer Steigerung von knapp 2,5 Prozent zu rechnen.
Wachsendes Kundenpotenzial in Shopping-Meilen
Die Nachfrage nach attraktiven Verkaufsflächen – vor allem von nationalen und internationalen Filialisten – übersteigt das Angebot dieser begrenzt verfügbaren Flächen. Die gesamte Einzelhandelsfläche an den sieben Top-Standorten bewegt sich zwischen einer Million Quadratmetern in Stuttgart und rund sechs Millionen Quadratmetern in Berlin. Die positive Entwicklung der sehr guten Innenstadtlagen basiert auf verschiedenen Trends. Dazu zählt ein geändertes Einkaufsverhalten vieler Kunden, die sowohl Waren per E-Commerce bestellen als auch den Präsenzhandel schätzen. Filialisten und Hersteller reagieren darauf mit einer Multi-Channel-Strategie. Die Produkte werden sowohl in Online-Shops angeboten als auch in bester Lage präsentiert. Dafür eignen sich vor allem die hochfrequentierten Shoppingmeilen der Top-Standorte, deren überdurchschnittlich breites Angebot wiederum Kunden anzieht. Zudem hat das Kundenpotenzial der Top-Standorte in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen. Gründe hierfür sind die wachsende Einwohnerzahl sowie steigende Besucherzahlen von kaufkräftigen Touristen und Geschäftsreisenden. Das Mietniveau weist an den sieben Top-Standorten eine geringe Spannweite um die durchschnittliche Spitzenmiete von derzeit gut 250 Euro je Quadratmeter auf. Lediglich in München liegt die Miete in sehr guten Lagen bei mehr als 300 Euro je Quadratmeter. Für 2014 ist mit einem durchschnittlichen Anstieg der Spitzenmiete von knapp 3 Prozent zu rechnen – nach rund 4 Prozent im laufenden Jahr.
Büro: leicht sinkende Leerstandsraten
Vor dem Hintergrund der Finanzmarkt- und Euroschuldenkrise ließ die Projektierung neuer Bauvorhaben von Büroobjekten in den vergangenen Jahren nach. Dadurch wächst die Bürofläche an den Top-Standorten seit 2006 mit einem durchschnittlichen Plus von knapp 1 Prozent jährlich langsamer als die Bürobeschäftigung. In Berlin, mit fast 18 Millionen Quadratmetern der größte deutsche Büromarkt, war das Flächenwachstum mit rund 3 Prozent seit 2002 am niedrigsten. Unterdurchschnittlich legten auch die Flächen in Stuttgart und Hamburg zu. Eine spürbare Flächenausweitung erfolgte dagegen in München und Frankfurt sowie mit Abstand in Düsseldorf und Köln. Die Leerstandsrate sinkt somit langsam, befindet sich aktuell aber noch auf einem hohen Niveau. Grund dafür ist, dass sich die Nachfrage überwiegend auf moderne, attraktive und gut gelegene Büroflächen konzentriert. Ein nennenswerter Anteil der Bürogebäude entspricht aber nicht mehr den Marktanforderungen, sodass die Nachfrage nicht ausreichend befriedigt werden kann. Dadurch ist die Spitzenmiete sukzessive gestiegen. Die mit Abstand höchste Miete in Top-Lagen ist in Frankfurt zu zahlen, das Schlusslicht bildet Stuttgart. In diesem Jahr dürfte die Bürospitzenmiete um knapp 2 Prozent und um rund 1,5 Prozent in 2014 weiter steigen.
Anhaltend hohe Nachfrage auf den Wohnungsmärkten
Der Wohnungsmarkt ist an den sieben Top-Standorten durch anhaltend steigende Mieten gekennzeichnet. In den vergangenen fünf Jahren haben sich die Erstbezugsmieten zwischen 10 Prozent in Stuttgart und 40 Prozent in Hamburg ausgeweitet. Grund dafür ist ein knappes Angebot infolge niedriger Wohnungsbauaktivitäten und einer hohen Nachfrage durch steigende Einwohnerzahlen sowie der Zunahme von Ein- und Zweipersonenhaushalten. Mit den gestiegenen Mieten hat der Wohnungsbau wieder an Attraktivität gewonnen und die Neubauaktivitäten haben zugenommen. Die absolute Fertigstellungszahl ist aber weiterhin moderat. Vor diesem Hintergrund müssen im laufenden Jahr im Durchschnitt der untersuchten Standorte bei Erstbezug fast 12 Euro und in Spitzenlagen 17 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden, rund 3 Prozent mehr als im Vorjahr. Für 2014 ist mit einer Steigerung von knapp 2,5 Prozent zu rechnen.
