07.10.2013 Deutscher Hotelinvestmentmarkt geht schwungvoll durch den Sommer
Nach einem eher verhaltenen zweiten Quartal wurde in den Monaten Juli bis September wieder deutlich mehr in deutsche Hotels investiert, was am Ende des dritten Quartals in einem Transaktionsvolumen von gut 992 Mio. € resultierte. „Die Steigerungsrate gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum beträgt damit 59 Prozent. Mehrere Einzeldeals sowie ein Paketverkauf jeweils über 30 Millionen Euro sorgten für schwungvolle Sommermonate“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland. Der Anteil internationaler Investoren, welche rund 490 Mio. € anlegten, war Ende des dritten Quartals mit über 49 % deutlich höher als auf dem gesamten gewerblichen Investmentmarkt mit 30 %. „Zahlreiche internationale Investoren sind unter anderem aufgrund der positiven Entwicklungen bei den Übernachtungszahlen, der vergleichsweise hohen wirtschaftlichen Stabilität Deutschlands sowie der Verfügbarkeit von entsprechenden Anlagemöglichkeiten von der anhaltenden Attraktivität des deutschen Hotelmarktes überzeugt“, so Andreas Trumpp weiter. Der Anteil der aktuell vier Paketverkäufe des Jahres betrug Ende September ca. 36 %, was 356 Mio. € entspricht. Im Rahmen von Einzelverkäufen wurden insgesamt 48 Hotels für 637 Mio. € verkauft, davon erzielten 27 einen Verkaufspreis von 5 Mio. € und mehr (in Summe 569 Mio. €).
Etablierte Bestandsobjekte wegen geringer Zahl von Neubauprojekten im Investorenfokus
„Die anhaltend vergleichsweise geringe Zahl von Neubauten ließ in den vergangenen Jahren etablierte Bestandsobjekte in den Vordergrund rücken“, sagt Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel. Nicht zuletzt beeinflusst durch das Queens-Moat-Portfolio, das die Fattal Gruppe bereits im ersten Quartal des Jahres für etwa 300 Mio. € erwarb, erreichten zumeist gut eingeführte Bestandshotels mit einem Transaktionsvolumen von knapp 783 Mio. € einen Marktanteil von 79 %. Bevorzugte Investitionsstandorte waren in den ersten neun Monaten des Jahres die Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In sie flossen mit 666 Mio. € zwei Drittel des bisher in deutsche Hotelimmobilien investierten Kapitals. Besonders deutlich wird der Unterschied im Anlageverhalten auch bei der Analyse der Dealgrößen. Ohne Berücksichtigung der Portfolioverkäufe wurden in den Top-Standorten pro Transaktion etwa 22 Mio. € investiert, in den Nebenlagen dagegen nur knapp 6 Mio. €. Auf den Gesamtmarkt bezogen wurden rund 651 Mio. € in 3- und 4-Sterne-Hotels investiert, die damit einen Marktanteil von 66 % erreichten, gefolgt von den 5- Sterne-Hotels mit 226 Mio. € (23 %) und den 1- und 2- Sterne-Hotels mit 102 Mio. € (10 %).
Eigennutzer und sicherheitsorientierte Käufer dominieren
Obwohl sich Corporates und Eigennutzer im dritten Quartal eine Verschnaufpause gönnten und nur wenige Ankäufe durch Unternehmen dieser Branche zu verzeichnen waren, lagen sie mit einem Transaktionsvolumen von 402 Mio. € in den Monaten Januar bis September und einem Marktanteil von 40 % deutlich an der Spitze. Ihnen folgten Privatinvestoren und Family Offices, die für ca. 208 Mio. € (21 % Marktanteil) investierten sowie Offene Immobilienfonds und Spezialfonds mit 197 Mio. € (20 %). Auf Verkäuferseite waren bis Ende des dritten Quartals vor allem opportunistische Investoren, Projektentwickler und Versicherungen tätig. Sie trennten sich für 358 Mio. €, 219 Mio. € bzw. 107 Mio. € von deutschen Hotels und zeichneten sich damit für mehr als zwei Drittel des Transaktionsvolumens verantwortlich.
Ausblick: Gutes Schlussquartal zu erwarten, Vorjahresergebnis wird erreicht
„Während vor allem das zweite Quartal sehr umsatzschwach war, erholte sich der Markt im dritten Quartal zusehends“, resümiert Andreas Erben. „Momentan befinden sich noch Deals mit einem Volumen von über einer Milliarde Euro in der Schwebe. Obwohl wir nicht davon ausgehen, dass alle Verträge bis Jahresende geschlossen werden, erwarten wir unter Berücksichtigung unserer eigenen Verkaufspipeline mit einem Volumen von rund 100 Millionen Euro ein Transaktionsvolumen von über 1,3 Milliarden Euro und damit über dem Niveau des Vorjahres“, so Andreas Erben weiter. Einschränkend gilt, dass sich die Situation am Markt aber noch nicht nennenswert geändert hat. Vielfach fehlen immer noch für Kapitalinvestoren geeignete Produkte, z.B. weil die zum Verkauf stehenden Häuser hinsichtlich Größe und Vertragsform nicht den geforderten Standards entsprechen. Dies limitiert das Marktgeschehen weiterhin.
Etablierte Bestandsobjekte wegen geringer Zahl von Neubauprojekten im Investorenfokus
„Die anhaltend vergleichsweise geringe Zahl von Neubauten ließ in den vergangenen Jahren etablierte Bestandsobjekte in den Vordergrund rücken“, sagt Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel. Nicht zuletzt beeinflusst durch das Queens-Moat-Portfolio, das die Fattal Gruppe bereits im ersten Quartal des Jahres für etwa 300 Mio. € erwarb, erreichten zumeist gut eingeführte Bestandshotels mit einem Transaktionsvolumen von knapp 783 Mio. € einen Marktanteil von 79 %. Bevorzugte Investitionsstandorte waren in den ersten neun Monaten des Jahres die Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In sie flossen mit 666 Mio. € zwei Drittel des bisher in deutsche Hotelimmobilien investierten Kapitals. Besonders deutlich wird der Unterschied im Anlageverhalten auch bei der Analyse der Dealgrößen. Ohne Berücksichtigung der Portfolioverkäufe wurden in den Top-Standorten pro Transaktion etwa 22 Mio. € investiert, in den Nebenlagen dagegen nur knapp 6 Mio. €. Auf den Gesamtmarkt bezogen wurden rund 651 Mio. € in 3- und 4-Sterne-Hotels investiert, die damit einen Marktanteil von 66 % erreichten, gefolgt von den 5- Sterne-Hotels mit 226 Mio. € (23 %) und den 1- und 2- Sterne-Hotels mit 102 Mio. € (10 %).
Eigennutzer und sicherheitsorientierte Käufer dominieren
Obwohl sich Corporates und Eigennutzer im dritten Quartal eine Verschnaufpause gönnten und nur wenige Ankäufe durch Unternehmen dieser Branche zu verzeichnen waren, lagen sie mit einem Transaktionsvolumen von 402 Mio. € in den Monaten Januar bis September und einem Marktanteil von 40 % deutlich an der Spitze. Ihnen folgten Privatinvestoren und Family Offices, die für ca. 208 Mio. € (21 % Marktanteil) investierten sowie Offene Immobilienfonds und Spezialfonds mit 197 Mio. € (20 %). Auf Verkäuferseite waren bis Ende des dritten Quartals vor allem opportunistische Investoren, Projektentwickler und Versicherungen tätig. Sie trennten sich für 358 Mio. €, 219 Mio. € bzw. 107 Mio. € von deutschen Hotels und zeichneten sich damit für mehr als zwei Drittel des Transaktionsvolumens verantwortlich.
Ausblick: Gutes Schlussquartal zu erwarten, Vorjahresergebnis wird erreicht
„Während vor allem das zweite Quartal sehr umsatzschwach war, erholte sich der Markt im dritten Quartal zusehends“, resümiert Andreas Erben. „Momentan befinden sich noch Deals mit einem Volumen von über einer Milliarde Euro in der Schwebe. Obwohl wir nicht davon ausgehen, dass alle Verträge bis Jahresende geschlossen werden, erwarten wir unter Berücksichtigung unserer eigenen Verkaufspipeline mit einem Volumen von rund 100 Millionen Euro ein Transaktionsvolumen von über 1,3 Milliarden Euro und damit über dem Niveau des Vorjahres“, so Andreas Erben weiter. Einschränkend gilt, dass sich die Situation am Markt aber noch nicht nennenswert geändert hat. Vielfach fehlen immer noch für Kapitalinvestoren geeignete Produkte, z.B. weil die zum Verkauf stehenden Häuser hinsichtlich Größe und Vertragsform nicht den geforderten Standards entsprechen. Dies limitiert das Marktgeschehen weiterhin.
