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07.10.2013 Transaktionsvolumen Einzelhandelsinvestmentmarkt 26 % über Vorjahr

In den ersten neun Monaten des Jahres 2013 wurden nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE rund 6 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. Damit übersteigt das aktuelle Ergebnis den Vorjahreswert um gut 1,2 Milliarden Euro oder 26 Prozent. Gemessen am gesamten Investmentvolumen in den ersten drei Quartalen des aktuellen Jahres am gewerblichen Immobilienmarkt Deutschlands entspricht dies knapp einem Drittel.

Getragen wurde das erhöhte Investmentvolumen im Einzelhandelssegment durch mehrere großvolumige Transaktionen, insbesondere im High Street- und Shopping Center-Segment, in den Top 5-Investmentzentren, wie dem Kö-Bogen in Düsseldorf, dem One Goethe Plaza in Frankfurt, den Hallen am Borsigturm sowie dem Forum Steglitz in Berlin oder dem Alsterhaus in Hamburg. Bezogen auf die Top 5-Standorte erhöhte sich das Investmentvolumen im Vorjahresvergleich um 166 Prozent, während in den übrigen deutschen Märkten kumuliert rund 4 Prozent weniger investiert wurde.

Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland wurde noch stärker als im Vorjahr durch Einzeltransaktionen dominiert. Rund 73 Prozent oder 4,4 Milliarden Euro entfielen auf diese Transaktionsform. Somit wurden fast 30 Prozent mehr in Einzelobjekte investiert als im entsprechenden Zeitraum des Jahres 2012. Auf Paketverkäufe entfielen mit 27 Prozent des aktuellen Investmentvolumens rund 1,6 Milliarden, 17 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: „Nach wie vor gilt der deutsche Investmentmarkt unter Investoren weltweit als sehr sicherer Anlagehafen. Dieses Vertrauen spiegelt sich in den guten Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft wider, welche zur Jahresmitte zwar hinter den Erwartungen zurückblieben, sich aber im Kontext einer krisengeprägten Eurozone weiterhin vergleichsweise als sehr robust präsentieren. Wenig überraschend gehören gut vermietete und einkommensgenerierende Handelsimmobilen daher unverändert zu den besonders begehrten Asset-Klassen, insbesondere im Segment des großflächigen Einzelhandels wie Shopping-Center und Fachmarktzentren.“

Investmentvolumen in Shopping-Center auf Vorjahresniveau, High Street Objekte insbesondere in den Top-Standorten gehandelt

Wie auch im Vorjahreszeitraum entfiel der größte Anteil des Investmentvolumens auf das Segment der Einkaufszentren. Mit 2,2 Milliarden Euro wurde nur leicht mehr (2,4 Prozent) in diese Assetklasse investiert als im Vorjahr. Der Anteil am Gesamtvolumen verringerte sich somit von 45 Prozent in den ersten drei Quartalen 2012 auf nunmehr 37 Prozent. Mit räumlichem Schwerpunkt wurden Shopping Center-Objekte außerhalb der Top 5-Standorte gehandelt, darunter die Kaiserplatz-Galerie in Aachen und die Stadtgalerie in Kaiserslautern.

Zunehmend wird auch in erstklassige Geschäftshäuser in den frequenzstarken 1A-Lagen investiert. Mit 2,1 Milliarden Euro entfielen knapp 35 Prozent auf High Street-Immobilien, die damit nur knapp hinter dem in Shopping-Center allokierten Investmentvolumen blieben. Der räumliche Schwerpunkt lag hierbei auf den Top-Investmentzentren, in denen die größten Transaktionen nicht nur innerhalb dieses Segments stattfanden, wie dem Verkauf des Düsseldorfer Kö-Bogens, One Goethe Plaza und Kudamm 195 in Frankfurt und Berlin, die im Paket an IVG Institutional Funds gingen, dem Hamburger Alsterhaus und dem Saturn an der Mönckebergstraße sowie dem Karstadt Oberpollinger in München.

Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland: „Angesichts der Tatsache, dass bis dato mehr als doppelt so viel Kapital in diese Asset-Klasse geflossen ist als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum und dem Potenzial, welches in den vielfältigen Handelsdestinationen deutscher Groß- und Mittelstädte liegen, gehen wir davon aus, dass sich dieser Trend weiter fortsetzen wird.“

Rund ein Viertel des Einzelhandelsinvestmentvolumens oder 1,5 Milliarden Euro entfielen auf Fachmärkte und Fachmarktzentren, in die somit rund 12 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum investiert wurden. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Anzahl der Deals inkl. gehandelter Portfolio-Assets dabei mehr als verdoppelt. Fachmärkte und vor allem moderne Fachmarktzentren erfreuen sich weiter wachsender Beliebtheit seitens der Investoren. Hier wurden bis dato gut 1,5 Milliarden Euro allokiert.

„Fachmärkte und vor allem moderne Fachmarktzentren erfreuen sich wachsender Beliebtheit seitens der Investoren und sind besonders attraktiv außerhalb der Top-Standorte, da sie im Vergleich zu teuren Geschäftshäusern in den Top-Lagen der großen Städte und dem knappen Angebot an Core-Shopping-Centern beim derzeit herrschenden hohen Anlagedruck vergleichsweise höhere Renditen generieren können“, so Poppinga weiter.

Offene Immobilien- und Spezialfonds erhöhen ihre Investitionen in deutsche Einzelhandelsimmobilien deutlich

Die deutlich stärkste Anlegergruppe stellten Offene Immobilien- und Spezialfonds, die mit knapp 2 Milliarden Euro rund ein Drittel aller Investments in Einzelhandelsobjekte tätigten. Im Vorjahr investierten sie noch 1,2 Milliarden Euro oder 163 Prozent weniger. Dem hohen Ergebnis zugrunde liegen insbesondere die bereits erwähnten Shopping-Center-Transaktionen mit den Hallen am Borsigturm in Berlin und der Stadtgalerie in Kaiserslautern sowie dem Alsterhaus in Hamburg und die beiden durch IVG erworbenen High-Street-Objekte in Berlin und Frankfurt.
Jeweils rund 900 Millionen Euro wurden durch Privatinvestoren und Asset- und Fondsmanager investiert, die somit die zweit- und drittstärkste Käufergruppe der vergangenen neun Monate stellten. Während die Privatanleger ihre Investitionen im Vorjahresvergleich um rund 28 Prozent erhöhten, verringerten Asset- und Fund Manager ihr Engagement um 4 Prozent.

Auf Verkäuferseite zeigten die Projektentwickler und Bauträger am aktivsten und trennten sich von Einzelhandelsimmobilien in Höhe von rund 2,5 Milliarden Euro und somit knapp 42 Prozent des Gesamtvolumens. Asset- und Fondsmanager, die im Vorjahreszeitraum noch die stärkste Verkäufergruppe stellten, rangierten mit Verkäufen von 930 Millionen Euro oder knapp 16 Prozent aktuell auf Platz 2. Offene Immobilien- und Spezialfonds erlösten 465 Millionen Euro oder knapp 8 Prozent.

In den vergangenen neun Monaten dominierten noch deutlicher als im entsprechenden Vorjahreszeitraum inländische Akteure den hiesigen Einzelhandelsinvestmentmarkt. Mit Investments in Höhe von 4,7 Milliarden Euro entfielen 78 Prozent auf deutsche Anleger. Dies sind 1,7 Milliarden Euro oder 55 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, als ihr Anteil am Gesamtvolumen bei 63 Prozent lag. „Für den Rückgang des relativen Anteils ausländischer Investoren am gesamten Transaktionsvolumen ist kein nachlassendes Interesse der internationalen Investoren am deutschen Markt verantwortlich – im Gegenteil, der deutsche Immobilienmarkt wird sehr positiv gesehen und in Befragungen von Investoren als attraktiv genannt. Jedoch zeigt sich, dass die inländischen Investoren ihren Heimvorteil dank der vorhandenen Plattformen im Investment- und Asset Management-Bereich gegenüber der ausländischen Konkurrenz weiter ausspielen und sich die begehrten Handelsimmobilien sichern. So gingen in den ersten drei Quartalen neun der zehn größten Deals an deutsche Investoren“, erläutert Linsin.

Nettoanfangsrenditen in allen Assetklassen weiterhin stabil

Im Einzelhandelssegment blieben die Spitzenrenditen gegenüber dem Vorquartal stabil. Gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt sanken die Nettoanfangsrenditen für High Street- Objekte in Berlin um 25 Basispunkte auf aktuell 4,50 Prozent, in Düsseldorf und Frankfurt um jeweils 10 Basispunkte auf 4,40 Prozent. Ebenfalls um 10 Basispunkte sanken sie in Hamburg und München auf nunmehr 4,30 Prozent. Für Shopping-Center in A-Lagen werden, wie auch zu Jahresbeginn, 4,75 Prozent erzielt und damit 25 Basispunkte weniger als zur Jahresmitte 2012. Die Nettoanfangsrenditen für Fachmärkte und Fachmarktzentren blieben unverändert bei 7,00 Prozent bzw. 6,00 Prozent.

„Der Sicherheitsaspekt ist nach wie vor ein Hauptthema für die Investoren. Die Nachfrage nach Core-Immobilien, also nach erstklassigen Produkten mit bonitätsstarken Mietern und einem langfristig gesicherten Einkommensstrom, ist sowohl seitens nationaler als auch internationaler Investoren ungebrochen hoch. Das Angebot an diesen Objekten ist jedoch zunehmend limitiert. Die Renditen sind daher auf niedrigem Niveau stabil und erreichen teilweise wieder das Niveau vor 2008, als die weltweiten Immobilienmärkte unter anderem durch die Lehman-Pleite in die Krise gerieten. Aufgrund dieses zunehmenden Mangels an adäquaten Investmentprodukten – vor allem in den favorisierten Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München – rücken verstärkt wieder Regionalzentren und B-Standorten mit attraktiven Renditeniveaus in den Fokus“, erläutert Poppinga.


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