08.10.2013 Einzelhandelsmieten: Schere zwischen A- und B-Lagen öffnet sich
Trotz der guten Kauflaune der Deutschen entwickelt sich der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt uneinheitlich. Während der ungebrochene Run auf 1A-Flächen in den Geschäftskernen im vergangenen Jahr zu einer Steigerung der Mieten um im bundesweiten Durchschnitt 3,25 Prozent führte, sind die Mieten für Ladenflächen in 1B-Lagen der Nebenkerne um durchschnittlich 2,5 Prozent zurückgegangen. Ein stark differenziertes Bild ergibt sich auch bei der Analyse nach Städtegröße. In den Großstädten mit mehr als 300.000 Einwohnern sind die Mieten in den 1A-Flächen der Geschäftskerne um fast fünf Prozent gestiegen, in den Kleinstädten mit weniger als 30.000 Einwohnern sind sie um knapp 1,4 Prozent zurückgegangen. "Bei den Einzelhandelsmieten gilt nach wie vor die Faustformel: Je größer die Stadt und besser die Lage, desto positiver die Mietentwicklung", stellt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD, fest. "Die größte Dynamik findet dort statt, wo Jobs entstehen beziehungsweise eine gute Arbeitsmarktsituation vorherrscht."
München mit den höchsten Mieten, Münster mit dem stärksten Anstieg
Die höchsten Einzelhandelsmieten werden mit großem Abstand in München gezahlt. Mit 320 Euro pro Quadratmeter liegt die Schwerpunktmiete 130 Euro vor den zweitplatzierten Städten Frankfurt am Main und Stuttgart mit jeweils 190 Euro pro Quadratmeter. An vierter Stelle folgt bereits Münster mit 150 Euro pro Quadratmeter. Das Oberzentrum des Münsterlandes ist mit einem Plus von 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr auch Spitzenreiter beim Anstieg der Mieten in den Top-Lagen. Der Ostteil Berlins folgt mit einem Wachstum der Mieten um 20 Prozent.
Filialisten treiben die Mieten in 1A-Lagen
Getrieben werden die Mieten von nationalen und internationalen Filialisten, die nach wie vor in die hochfrequentierten Straßen der Großstädte drängen. "Durch die im europäischen Vergleich positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist der deutsche Einzelhandelsmarkt vor allem für Konzepte aus dem Ausland attraktiv", sagt Schick. "Durch die föderalistische Struktur hat Deutschland ein breites Angebot an Top-Einzelhandelsstandorten, was für eine anhaltend hohe Bedeutung der Bundesrepublik in den Expansionsplänen internationaler Handelsunternehmen sorgt." Hinzu komme, dass sich nationale und internationale Filialisten immer weniger kompromissbereit zeigten, wenn es um die Lage- und Flächenqualität gehe. "Lieber nehmen sie Wartezeiten von bis zu anderthalb Jahren in Kauf, um eine geeignete Fläche in Spitzenlagen zu bekommen, als ihre hohen Ansprüche an die Lagequalität aufzugeben", erklärt Schick weiter.
Rückläufige Verkaufsfläche
Erstmals seit der Wiedervereinigung ist im vergangenen Jahr die Verkaufsfläche im Einzelhandel leicht zurückgegangen. Den Rückgang von 122,4 auf 122,1 Millionen Quadratmeter führt der Handelsverband Deutschland (HDE) in erster Linie auf die Schließung der 5.400 Schlecker-Filialen zurück. Bereinigt um diesen Effekt, seien die Einzelhandelsflächen auch im vergangenen Jahr wieder gewachsen. Durch die demografische Entwicklung und den wachsenden E-Commerce sieht der HDE aber in Zukunft auch Grenzen für das Flächenwachstum. "Geht die Zahl der potenziellen Kunden zurück, wird das voraussichtlich auch Auswirkungen auf das Wachstum der Einzelhandelsflächen haben", folgert Schick. Während die Umsätze des stationären Handels zuletzt stabil waren, ist der Umsatz des Internethandels im Vergleich zum Vorjahr um zwölf Prozent gestiegen. Von der Konkurrenz durch den Online-Handel am meisten betroffen sind Branchen, die standardisierte Massengüter wie Bücher und Musik anbieten. "Um dem Trend entgegen zu wirken, setzen die Geschäfte auf eine hohe Präsentations- und Aufenthaltsqualität der Shops", erklärt Schick. "Diejenigen, die nicht im Internet bestellen, sind häufig Social- und Erlebnis-Shopper, die das Einkaufen als Freizeitaktivität verstehen. Dementsprechend ist in den innerstädtischen Geschäftszentren ein Wandel vom Versorgungs- zum Erlebnisort zu beobachten." Hinzu kommen Hybrid-Konzepte, bei denen die Produkte im Geschäft probiert und bestellt werden und anschließend nach Hause geliefert werden.
München mit den höchsten Mieten, Münster mit dem stärksten Anstieg
Die höchsten Einzelhandelsmieten werden mit großem Abstand in München gezahlt. Mit 320 Euro pro Quadratmeter liegt die Schwerpunktmiete 130 Euro vor den zweitplatzierten Städten Frankfurt am Main und Stuttgart mit jeweils 190 Euro pro Quadratmeter. An vierter Stelle folgt bereits Münster mit 150 Euro pro Quadratmeter. Das Oberzentrum des Münsterlandes ist mit einem Plus von 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr auch Spitzenreiter beim Anstieg der Mieten in den Top-Lagen. Der Ostteil Berlins folgt mit einem Wachstum der Mieten um 20 Prozent.
Filialisten treiben die Mieten in 1A-Lagen
Getrieben werden die Mieten von nationalen und internationalen Filialisten, die nach wie vor in die hochfrequentierten Straßen der Großstädte drängen. "Durch die im europäischen Vergleich positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist der deutsche Einzelhandelsmarkt vor allem für Konzepte aus dem Ausland attraktiv", sagt Schick. "Durch die föderalistische Struktur hat Deutschland ein breites Angebot an Top-Einzelhandelsstandorten, was für eine anhaltend hohe Bedeutung der Bundesrepublik in den Expansionsplänen internationaler Handelsunternehmen sorgt." Hinzu komme, dass sich nationale und internationale Filialisten immer weniger kompromissbereit zeigten, wenn es um die Lage- und Flächenqualität gehe. "Lieber nehmen sie Wartezeiten von bis zu anderthalb Jahren in Kauf, um eine geeignete Fläche in Spitzenlagen zu bekommen, als ihre hohen Ansprüche an die Lagequalität aufzugeben", erklärt Schick weiter.
Rückläufige Verkaufsfläche
Erstmals seit der Wiedervereinigung ist im vergangenen Jahr die Verkaufsfläche im Einzelhandel leicht zurückgegangen. Den Rückgang von 122,4 auf 122,1 Millionen Quadratmeter führt der Handelsverband Deutschland (HDE) in erster Linie auf die Schließung der 5.400 Schlecker-Filialen zurück. Bereinigt um diesen Effekt, seien die Einzelhandelsflächen auch im vergangenen Jahr wieder gewachsen. Durch die demografische Entwicklung und den wachsenden E-Commerce sieht der HDE aber in Zukunft auch Grenzen für das Flächenwachstum. "Geht die Zahl der potenziellen Kunden zurück, wird das voraussichtlich auch Auswirkungen auf das Wachstum der Einzelhandelsflächen haben", folgert Schick. Während die Umsätze des stationären Handels zuletzt stabil waren, ist der Umsatz des Internethandels im Vergleich zum Vorjahr um zwölf Prozent gestiegen. Von der Konkurrenz durch den Online-Handel am meisten betroffen sind Branchen, die standardisierte Massengüter wie Bücher und Musik anbieten. "Um dem Trend entgegen zu wirken, setzen die Geschäfte auf eine hohe Präsentations- und Aufenthaltsqualität der Shops", erklärt Schick. "Diejenigen, die nicht im Internet bestellen, sind häufig Social- und Erlebnis-Shopper, die das Einkaufen als Freizeitaktivität verstehen. Dementsprechend ist in den innerstädtischen Geschäftszentren ein Wandel vom Versorgungs- zum Erlebnisort zu beobachten." Hinzu kommen Hybrid-Konzepte, bei denen die Produkte im Geschäft probiert und bestellt werden und anschließend nach Hause geliefert werden.
