09.10.2013 IVG-Research stellt Doppelstudie zu Retail und Logistik 2025 vor
Mit einer neuen, breit angelegten Doppelstudie beleuchten die Research-Analysten der IVG die Auswirkung des stark wachsenden Bereichs E-Commerce auf die deutschen Einzelhandelsstandorte und den nationalen Logistikmarkt. Im ersten Teil beschäftigen sich die Ersteller der Untersuchung mit wesentlichen Marktentwicklungen im Einzelhandel. Diese Ergebnisse werden im zweiten Teil der Studie aufgegriffen und als Basis für die Prognosen zum voraussichtlichen Bedarf an Logistikflächen genutzt. Hieraus leiten die Experten der IVG Einschätzungen zu Investitionsmöglichkeiten und -risiken ab. Kernstück der Untersuchung ist die Prognose zur Verkaufsflächenentwicklung bis zum Jahr 2025 sowie die Zukunft des Marktes für Logistikimmobilien im gleichen Zeitraum. Auf der EXPO REAL in München stellte die IVG Ihre Großstudie nun offiziell vor.
Hierzu wurden mehr als 500 kommunale und regionale Einzelhandels- und Zentrenkonzepte ausgewertet, um den gegenwärtigen Flächenbestand zu ermitteln. Die Analysten gingen von der Annahme aus, dass für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung die Dynamik im Online-Handel eine entscheidende Rolle spielt, weshalb dieser Teilbereich gesondert untersucht wurde. Darüber hinaus wird den Auswirkungen des demographischen Wandels in Deutschland eine hervorgehobene Bedeutung beigemessen. Die Studie prognostiziert für 401 Kreise die Veränderungsrate bis zum Jahr 2025 gegenüber dem Jahr 2012. Danach wird der Verkaufsflächenrückgang bis 2025 noch relativ gering ausfallen, aber bereits einen ersten Eindruck auf die weitere Entwicklung bei beschleunigtem Bevölkerungsrückgang geben. „Die perspektivischen Flächenbereinigungen um nahezu 15% der vorhandenen Einzelhandelsflächen in den neuen Bundesländern sollten von jedem Mittel- bis Langfristinvestor bereits heute in der Fondsstrategie antizipiert werden“, erläutert Dr. Thomas Beyerle von IVG Research am Rande der EXPO REAL in München. Für den traditionellen Einzelhandel sehen die IVG-Analysten trotzdem nicht vollständig schwarz. „Wir kommen zu dem klaren Ergebnis, dass die vom Online-Handel ausgehende Gefahr für den stationären Einzelhandel zwar real ist, aber nicht sein zwingendes Aus bedeuten wird“, so Beyerle weiter.
Diese Entwicklung des traditionellen, stationären Einzelhandels wirkt dabei unmittelbar auch auf das Thema Logistik. Die Erwartungen des Konsumenten an immer mehr direkt nach Hause verschickte Güter, bei immer kürzeren Lieferzeiten, bei möglichst geringen Kosten und mit umfänglicher Berücksichtigung des Themas Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit halten die Studienersteller mit der aktuellen Struktur der deutschen Logistiklandschaft für nicht zu bewältigen. Deshalb erwarten die Experten bis 2025 teils massive Effekte auf Raum, Siedlungsstruktur und Verkehr in Deutschland. Bereits heute, so ein Ergebnis der Untersuchung, sehen Investoren Logistikimmobilien geradezu als Synonym für die positiven Zukunftserwartungen des gesamten Marktsegments. Dabei liegen besonders nachgefragte Standorte entlang des Industrie- und Siedlungskorridors vom Ruhrgebiet über Rhein-Main bis zum Raum München sowie in den Großstädten Berlin und Hamburg. Auch wenn dies wenig überraschend ist, so lässt eine andere Entwicklung jedoch aufhorchen: Neu ist das wachsende E-Commerce-Cluster in Mitteldeutschland, genauer zwischen den Städten Göttingen, Kassel, Erfurt und Leipzig gelegen. „Diese Standorte überzeugen durch zentrale Lage, gute Verkehrsanbindung, noch moderate Verkehrsbelastung sowie reichlich verfügbare und günstige Flächen“, erklärt Thomas Beyerle die Gründe für diese Entwicklung. „Hier liegen auch die strategischen Investmentchancen.“ Attraktive Renditen versprechen daneben die etablierten Standorte wie Frankfurt und München.
Allerdings warnen die Analysten auch, unkritisch auf diesen Wachstumsmarkt zu setzen. Die jeweiligen Spezifika und einzelnen Ausprägungen der verschiedenen Logistikimmobilien ließen sich nicht zwangsläufig in einem einheitlichen Risiko-Rendite-Profil darstellen, erklären die Experten der IVG und empfehlen, klassische Rendite- und Risikoklassen wie Core, Value Add oder Opportunistic auch in diesem Bereich weiterhin sorgsam zu gebrauchen.
Hierzu wurden mehr als 500 kommunale und regionale Einzelhandels- und Zentrenkonzepte ausgewertet, um den gegenwärtigen Flächenbestand zu ermitteln. Die Analysten gingen von der Annahme aus, dass für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung die Dynamik im Online-Handel eine entscheidende Rolle spielt, weshalb dieser Teilbereich gesondert untersucht wurde. Darüber hinaus wird den Auswirkungen des demographischen Wandels in Deutschland eine hervorgehobene Bedeutung beigemessen. Die Studie prognostiziert für 401 Kreise die Veränderungsrate bis zum Jahr 2025 gegenüber dem Jahr 2012. Danach wird der Verkaufsflächenrückgang bis 2025 noch relativ gering ausfallen, aber bereits einen ersten Eindruck auf die weitere Entwicklung bei beschleunigtem Bevölkerungsrückgang geben. „Die perspektivischen Flächenbereinigungen um nahezu 15% der vorhandenen Einzelhandelsflächen in den neuen Bundesländern sollten von jedem Mittel- bis Langfristinvestor bereits heute in der Fondsstrategie antizipiert werden“, erläutert Dr. Thomas Beyerle von IVG Research am Rande der EXPO REAL in München. Für den traditionellen Einzelhandel sehen die IVG-Analysten trotzdem nicht vollständig schwarz. „Wir kommen zu dem klaren Ergebnis, dass die vom Online-Handel ausgehende Gefahr für den stationären Einzelhandel zwar real ist, aber nicht sein zwingendes Aus bedeuten wird“, so Beyerle weiter.
Diese Entwicklung des traditionellen, stationären Einzelhandels wirkt dabei unmittelbar auch auf das Thema Logistik. Die Erwartungen des Konsumenten an immer mehr direkt nach Hause verschickte Güter, bei immer kürzeren Lieferzeiten, bei möglichst geringen Kosten und mit umfänglicher Berücksichtigung des Themas Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit halten die Studienersteller mit der aktuellen Struktur der deutschen Logistiklandschaft für nicht zu bewältigen. Deshalb erwarten die Experten bis 2025 teils massive Effekte auf Raum, Siedlungsstruktur und Verkehr in Deutschland. Bereits heute, so ein Ergebnis der Untersuchung, sehen Investoren Logistikimmobilien geradezu als Synonym für die positiven Zukunftserwartungen des gesamten Marktsegments. Dabei liegen besonders nachgefragte Standorte entlang des Industrie- und Siedlungskorridors vom Ruhrgebiet über Rhein-Main bis zum Raum München sowie in den Großstädten Berlin und Hamburg. Auch wenn dies wenig überraschend ist, so lässt eine andere Entwicklung jedoch aufhorchen: Neu ist das wachsende E-Commerce-Cluster in Mitteldeutschland, genauer zwischen den Städten Göttingen, Kassel, Erfurt und Leipzig gelegen. „Diese Standorte überzeugen durch zentrale Lage, gute Verkehrsanbindung, noch moderate Verkehrsbelastung sowie reichlich verfügbare und günstige Flächen“, erklärt Thomas Beyerle die Gründe für diese Entwicklung. „Hier liegen auch die strategischen Investmentchancen.“ Attraktive Renditen versprechen daneben die etablierten Standorte wie Frankfurt und München.
Allerdings warnen die Analysten auch, unkritisch auf diesen Wachstumsmarkt zu setzen. Die jeweiligen Spezifika und einzelnen Ausprägungen der verschiedenen Logistikimmobilien ließen sich nicht zwangsläufig in einem einheitlichen Risiko-Rendite-Profil darstellen, erklären die Experten der IVG und empfehlen, klassische Rendite- und Risikoklassen wie Core, Value Add oder Opportunistic auch in diesem Bereich weiterhin sorgsam zu gebrauchen.
