09.10.2013 Round Table zum Thema Hotelimmobilienfinanzierung
Die Finanzierung von Hotelimmobilien hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Wurde früher die Mehrzahl der Projekte von Banken finanziert, schafft es heute in etwa eines aus zehn Projekten mit der klassischen Bankenfinanzierung. Neue Finanzierungsformen werden also notwendig, und die Rolle der Banken verändert sich. Zu diesem Thema hat MRP hotels eine hochkarätige Expertenrunde befragt.
Im Rahmen einer von MRP hotels organisierten Round Table Diskussion wurde der Status Quo bei der Finanzierung von Hotelimmobilien diskutiert. Die Experten waren: Walter Bleyer MBA (Bleyer Financial Consulting), Dr. Daniel Jelitzka (Geschäftsführender Gesellschafter JP Immobilien), MMag. Peter Ulm (Vorstand 6B47) und Dr. Peter Wendlinger (HYPO NOE Gruppe).
In seiner Einleitung stellt Martin Schaffer, Co-Geschäftsführer von MRP hotels fest, dass sich laut ÖHT die Eigenkapitalausstattung der österreichischen Hotelbetriebe deutlich verbessert hat, allerdings immer noch bei ca. 9% der Bilanzsumme im vier Sterne Bereich liegt (Quelle: ÖHT). Dieser Wert ist der österreichische Schnitt, einen Wert für die Betreiber geführte bzw. Investoren taugliche Hotellerie gibt es nicht (ca. 85% der österreichischen Betriebe sind inhabergeführt). Erfahrungsgemäß liegt die Eigenkapitalanforderung für einen Kredit aber bei ca. 30 bis 40%, für weniger gute Projekte müssen in Deutschland teilweise sogar 50% vorgewiesen werden um eine Bankenfinanzierung zu bekommen.
Wurden laut Peter Wendlinger früher "neun aus zehn Finanzierungsanfragen positiv beschieden, ist es heute eine aus zehn". Dies liegt vor allem daran, dass bei Hotelimmobilien das Developer-Risiko und auch die Eigenkapitalunterlegungsquote Banken intern deutlich gestiegen sind. Potenzial sieht Herr Dr. Wendlinger "vor allem auch in Deutschland, da deutsche Banken fast überhaupt keine Hotelimmobilien mehr finanzieren". Ergänzend dazu hält Walter Bleyer fest, dass "man im Gegensatz zum Bürogebäude das Hotel jeden Tag neu vermieten muss und die Banken dieses Geschäft nicht verstehen. Nur wenige Banken haben ein kompetentes Hotel-Team".
MMag. Peter Ulm stellt die Frage, wie künftig die strengen Regeln der FMA beherrschbar gemacht werden können, da es am freien Kapitalmarkt derzeit ausreichend Geld für Hotelimmobilien gäbe. Ulm: "Derzeit zerbrechen wir uns nicht den Kopf, woher man Geld bekommt, sondern wie wir alle Regeln der FMA und AIFM korrekt einhalten können".
Aufgrund der starken Restriktionen im Bankenbereich wird es künftig erforderlich sein, alternative Finanzierungsquellen zu erschließen. So hält Dr. Jelitzka zum Beispiel "Anleihen, Fonds oder Investorenclubs" für machbar. Auch "deckungsstocktaugliche Produkte für Versicherungen werden künftig häufiger nachgefragt werden". Den Banken kommt im Bereich der Hotelfinanzierung neben der Vergabe von konventionellen Fremdwährungskrediten künftig auch die Rolle des wichtigen Vertriebspartners für alternative Finanzierungsmodelle zu. Dazu Jelitzka: "Die Rolle der Banken ist nicht schlechter geworden, sondern anders. Sie ist Kooperations- und Konzeptionspartner bei der Platzierung von Finanzierungsprodukten".
Im Rahmen einer von MRP hotels organisierten Round Table Diskussion wurde der Status Quo bei der Finanzierung von Hotelimmobilien diskutiert. Die Experten waren: Walter Bleyer MBA (Bleyer Financial Consulting), Dr. Daniel Jelitzka (Geschäftsführender Gesellschafter JP Immobilien), MMag. Peter Ulm (Vorstand 6B47) und Dr. Peter Wendlinger (HYPO NOE Gruppe).
In seiner Einleitung stellt Martin Schaffer, Co-Geschäftsführer von MRP hotels fest, dass sich laut ÖHT die Eigenkapitalausstattung der österreichischen Hotelbetriebe deutlich verbessert hat, allerdings immer noch bei ca. 9% der Bilanzsumme im vier Sterne Bereich liegt (Quelle: ÖHT). Dieser Wert ist der österreichische Schnitt, einen Wert für die Betreiber geführte bzw. Investoren taugliche Hotellerie gibt es nicht (ca. 85% der österreichischen Betriebe sind inhabergeführt). Erfahrungsgemäß liegt die Eigenkapitalanforderung für einen Kredit aber bei ca. 30 bis 40%, für weniger gute Projekte müssen in Deutschland teilweise sogar 50% vorgewiesen werden um eine Bankenfinanzierung zu bekommen.
Wurden laut Peter Wendlinger früher "neun aus zehn Finanzierungsanfragen positiv beschieden, ist es heute eine aus zehn". Dies liegt vor allem daran, dass bei Hotelimmobilien das Developer-Risiko und auch die Eigenkapitalunterlegungsquote Banken intern deutlich gestiegen sind. Potenzial sieht Herr Dr. Wendlinger "vor allem auch in Deutschland, da deutsche Banken fast überhaupt keine Hotelimmobilien mehr finanzieren". Ergänzend dazu hält Walter Bleyer fest, dass "man im Gegensatz zum Bürogebäude das Hotel jeden Tag neu vermieten muss und die Banken dieses Geschäft nicht verstehen. Nur wenige Banken haben ein kompetentes Hotel-Team".
MMag. Peter Ulm stellt die Frage, wie künftig die strengen Regeln der FMA beherrschbar gemacht werden können, da es am freien Kapitalmarkt derzeit ausreichend Geld für Hotelimmobilien gäbe. Ulm: "Derzeit zerbrechen wir uns nicht den Kopf, woher man Geld bekommt, sondern wie wir alle Regeln der FMA und AIFM korrekt einhalten können".
Aufgrund der starken Restriktionen im Bankenbereich wird es künftig erforderlich sein, alternative Finanzierungsquellen zu erschließen. So hält Dr. Jelitzka zum Beispiel "Anleihen, Fonds oder Investorenclubs" für machbar. Auch "deckungsstocktaugliche Produkte für Versicherungen werden künftig häufiger nachgefragt werden". Den Banken kommt im Bereich der Hotelfinanzierung neben der Vergabe von konventionellen Fremdwährungskrediten künftig auch die Rolle des wichtigen Vertriebspartners für alternative Finanzierungsmodelle zu. Dazu Jelitzka: "Die Rolle der Banken ist nicht schlechter geworden, sondern anders. Sie ist Kooperations- und Konzeptionspartner bei der Platzierung von Finanzierungsprodukten".
