14.10.2013 Bürovermietungsmärkte: Kaum noch Flächenangebot in zentralen Lagen
Der Flächenumsatz in den großen deutschen Bürovermietungsmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München ist in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres mehrheitlich zurückgegangen. In Summe kamen die sechs Standorte auf einen Umsatz von ca. 2,05 Mio. m² - etwa 7 % weniger als in den ersten drei Quartalen des Vorjahres. „Wir beobachten nach wie vor eine gewisse Zurückhaltung bei den Großnutzern, die der insgesamt geringen konjunkturellen Dynamik in den vergangenen Monaten und den immer noch von hoher Unsicherheit geprägten Aussichten geschuldet ist“, erläutert Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency bei Savills Deutschland, einen wesentlichen Grund für den Umsatzrückgang.
Die im langjährigen Vergleich geringe Zahl von Mietvertragsabschlüssen über Flächen von 5.000 m² und mehr liegt jedoch nicht nur im Verhalten der Nutzer begründet. Eine weitere Ursache ist das fehlende Angebot solcher Flächen – jedenfalls bezogen auf die von den Nutzern mehrheitlich nachgefragten modernen Flächenstandards in zentralen Lagen. Diese Nachfrage kann fast ausschließlich durch Projektentwicklungen bedient werden. Dementsprechend waren die größten Vermietungen in den meisten Standorten überwiegend Projektanmietungen. Dies führte in Kombination mit dem Nutzerfokus auf zentrale, hochwertige Flächen zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete. Ende September lag sie im Durchschnitt über alle sechs Standorte bei 27,37 EUR/m² und damit knapp 4 % über dem Vorjahreswert.
Ein dritter Grund für die wenigen Großabschlüsse und den rückläufigen Flächenumsatz insgesamt findet sich auf der Eigentümerseite. „Aktives Asset-Management, das den Mieter in den Mittelpunkt stellt und frühzeitige Gespräche mit ihm über eine Vertragsverlängerung anstrebt, spielt eine größere Rolle als in den vergangenen Jahren“, beschreibt Mornhart. Dies führt Savills einerseits auf Lerneffekte, andererseits auf eine veränderte Eigentümerstruktur zurück. „Die vornehmlich Cashflow orientierten Finanzinvestoren wurden in den vergangenen Jahren von institutionellen Immobilieninvestoren abgelöst“, konkretisiert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Das Zusammenspiel aus aktiverem Asset-Management der Eigentümer und einem Mangel an Flächenoptionen führt dazu, dass die Zahl der Mietvertragsverlängerungen – die in der Umsatzstatistik nicht erfasst werden – zunimmt.
Der Flächenknappheit in den zentralen Lagen steht ein Überangebot älterer Bestandsflächen in der Peripherie gegenüber. „Abgesehen davon, dass solche Flächen den Ansprüchen vieler Nutzer nicht mehr genügen, sind sie mit dem Problem konfrontiert, dass sie aufgrund hoher Nebenkosten unter Umständen kaum noch Kostenvorteile gegenüber Neubauflächen aufweisen“, macht Mornhart deutlich. Dies erhöht den Druck auf die Eigentümer, Geld in die Sanierung ihrer Objekte zu investieren, um im Flächenwettbewerb bestehen zu können. Dass dieser jenseits des Hochpreissegments sehr intensiv ist, zeigt sich in der Entwicklung der Durchschnittsmieten. Diese gaben in fast allen betrachteten Standorten weiter nach. Dass sie in Summe einen Anstieg gegenüber dem Vorjahr aufwiesen, ist einzig auf die Vielzahl großer Projektanmietungen in Düsseldorf und Köln zurückzuführen, wodurch die statistische Durchschnittsmiete in beiden Städten deutlich anstieg. „Tatsächlich hat sich die Spreizung an den Büromärkten aus hochwertigen, zentral gelegenen Flächen einerseits und in die Jahre gekommenen Objekten in der Peripherie andererseits fortgesetzt“, unterstreicht Mornhart.
Für das Schlussquartal ist Savills angesichts einiger noch ausstehender Großabschlüsse sowie der sich zuletzt deutlich aufhellenden Stimmung unter den Unternehmen optimistisch. „Wir gehen davon aus, dass das 4. Quartal das umsatzstärkste Quartal des Jahres wird und in 2013 ein Gesamtumsatz von etwa 2,8 Mio. m² erreicht wird“, so Pink. Dies wäre ein Minus gegenüber 2012 von 7 % und entspräche dem durchschnittlichen Umsatz der vergangenen zehn Jahre.
Die im langjährigen Vergleich geringe Zahl von Mietvertragsabschlüssen über Flächen von 5.000 m² und mehr liegt jedoch nicht nur im Verhalten der Nutzer begründet. Eine weitere Ursache ist das fehlende Angebot solcher Flächen – jedenfalls bezogen auf die von den Nutzern mehrheitlich nachgefragten modernen Flächenstandards in zentralen Lagen. Diese Nachfrage kann fast ausschließlich durch Projektentwicklungen bedient werden. Dementsprechend waren die größten Vermietungen in den meisten Standorten überwiegend Projektanmietungen. Dies führte in Kombination mit dem Nutzerfokus auf zentrale, hochwertige Flächen zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete. Ende September lag sie im Durchschnitt über alle sechs Standorte bei 27,37 EUR/m² und damit knapp 4 % über dem Vorjahreswert.
Ein dritter Grund für die wenigen Großabschlüsse und den rückläufigen Flächenumsatz insgesamt findet sich auf der Eigentümerseite. „Aktives Asset-Management, das den Mieter in den Mittelpunkt stellt und frühzeitige Gespräche mit ihm über eine Vertragsverlängerung anstrebt, spielt eine größere Rolle als in den vergangenen Jahren“, beschreibt Mornhart. Dies führt Savills einerseits auf Lerneffekte, andererseits auf eine veränderte Eigentümerstruktur zurück. „Die vornehmlich Cashflow orientierten Finanzinvestoren wurden in den vergangenen Jahren von institutionellen Immobilieninvestoren abgelöst“, konkretisiert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Das Zusammenspiel aus aktiverem Asset-Management der Eigentümer und einem Mangel an Flächenoptionen führt dazu, dass die Zahl der Mietvertragsverlängerungen – die in der Umsatzstatistik nicht erfasst werden – zunimmt.
Der Flächenknappheit in den zentralen Lagen steht ein Überangebot älterer Bestandsflächen in der Peripherie gegenüber. „Abgesehen davon, dass solche Flächen den Ansprüchen vieler Nutzer nicht mehr genügen, sind sie mit dem Problem konfrontiert, dass sie aufgrund hoher Nebenkosten unter Umständen kaum noch Kostenvorteile gegenüber Neubauflächen aufweisen“, macht Mornhart deutlich. Dies erhöht den Druck auf die Eigentümer, Geld in die Sanierung ihrer Objekte zu investieren, um im Flächenwettbewerb bestehen zu können. Dass dieser jenseits des Hochpreissegments sehr intensiv ist, zeigt sich in der Entwicklung der Durchschnittsmieten. Diese gaben in fast allen betrachteten Standorten weiter nach. Dass sie in Summe einen Anstieg gegenüber dem Vorjahr aufwiesen, ist einzig auf die Vielzahl großer Projektanmietungen in Düsseldorf und Köln zurückzuführen, wodurch die statistische Durchschnittsmiete in beiden Städten deutlich anstieg. „Tatsächlich hat sich die Spreizung an den Büromärkten aus hochwertigen, zentral gelegenen Flächen einerseits und in die Jahre gekommenen Objekten in der Peripherie andererseits fortgesetzt“, unterstreicht Mornhart.
Für das Schlussquartal ist Savills angesichts einiger noch ausstehender Großabschlüsse sowie der sich zuletzt deutlich aufhellenden Stimmung unter den Unternehmen optimistisch. „Wir gehen davon aus, dass das 4. Quartal das umsatzstärkste Quartal des Jahres wird und in 2013 ein Gesamtumsatz von etwa 2,8 Mio. m² erreicht wird“, so Pink. Dies wäre ein Minus gegenüber 2012 von 7 % und entspräche dem durchschnittlichen Umsatz der vergangenen zehn Jahre.
