News RSS-Feed

14.10.2013 Flächenengpass auf dem Berliner Büromarkt

Mit einem Flächenumsatz von rund 326.000 m² verfehlt der Berliner Büromarkt das Vorjahresergebnis um knapp 14 %. Neben einer etwas geringeren Nachfrage im großflächigen Segment ist hierfür auch das mangelnde Angebot verantwortlich. Besonders in den mittleren Preisklassen fehlen größere zusammenhängende Flächen in den zentralen Lagen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

„Dass dennoch ein hohes Interesse besteht, belegt die Vielzahl kleinerer und mittlerer Abschlüsse, die zu diesem guten, im langjährigen Vergleich leicht überdurchschnittlichen, Ergebnis verholfen haben. Insgesamt wurde in den Größenklassen bis 5.000 m² sogar mehr als im Vorjahr umgesetzt“, erklärt Jan Dohrwardt, Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Im bundesweiten Ranking verteidigt die Hauptstadt damit ihren dritten Platz hinter München (437.000 m²) und Frankfurt (351.000 m²). Der mit Abstand größte Abschluss geht auf das Konto der Deutschen Rentenversicherung Bund, die in Wilmersdorf ein neues Bürogebäude mit rund 25.000 m² errichtet.

Nachdem im vergleichbaren Vorjahreszeitraum durch einige Zalando-Großabschlüsse noch Handelsunternehmen die größte Nachfragegruppe stellten, belegt mit den sonstigen Dienstleistungen aktuell wieder ein traditionell sehr starkes Segment den ersten Platz. Mit knapp 26 % liegen sie deutlich vor der öffentlichen Verwaltung, die gut 18 % zum Ergebnis beisteuert.

Beratungsgesellschaften waren ebenso wie Informations- und Kommunikationstechnologien im zweistelligen Bereich am Umsatz beteiligt (fast 12 % bzw. knapp 11 %). Darüber hinaus leisteten Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen mit rund 9 % und das Gesundheitswesen mit etwa 7 % nicht unerhebliche Beiträge.

Auch in den vergangenen zwölf Monaten hat sich das Volumen leer stehender Flächen über das gesamte Marktgebiet kontinuierlich reduziert. Aktuell stehen rund 970.000 m² kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung und damit so wenig wie zuletzt Mitte der 90er Jahre. Besonders die Teilmärkte in der City und der Topcity waren gefragt: Hier reduzierte sich das Leerstandsvolumen um fast 26 % beziehungsweise 17 %. Demgegenüber blieb dieser im Cityrand und den Nebenlagen nahezu stabil bei 162.500 m² (Anteil rund 17 %) und 365.500 m² (Anteil knapp 38 %). Nur etwa jeder vierte Quadratmeter weist eine moderne Ausstattungsqualität auf. Die Leerstandsquote ist nochmals gesunken und nähert sich mit aktuell 5,1 % weiter der 5-%-Marke.

Als Folge der bereits über einen längeren Zeitraum geringen Verfügbarkeit moderner Flächen wurden im vergangenen Jahr einige Projekte in Angriff genommen, sodass die Flächen im Bau auf ein Niveau von 267.000 m² gestiegen sind (+28 %). Auch die davon noch verfügbaren Flächen haben angezogen, speziell in den Teilmärkten Topcity West und Hauptbahnhof. Aktuell stehen dem Vermietungsmarkt rund 95.000 m² und damit gut jeder dritte Quadratmeter der Flächen im Bau zur Verfügung. Das gesamte Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) ist durch den erheblichen Leerstandsabbau dennoch gesunken und summiert sich auf 1,07 Mio. m².
Die Höchstmiete hat sich auf dem erreichten Niveau von 22 €/m² stabilisiert und wird nach wie vor am Potsdamer/Leipziger Platz erzielt. Nur geringfügig weniger werden in der Topcity Ost aufgerufen (21 €/m²). Darüber hinaus werden für die Neubauflächen am Hauptbahnhof mit bis zu 20 €/m² ebenfalls recht hohe Spitzenmieten gezahlt. Über den Gesamtmarkt betrachtet waren in den meisten Teilmärkten leichte Steigerungen zu verzeichnen, teilweise sogar im niedrigen zweistelligen Bereich.

Perspektiven
„Vor dem Hintergrund der Vielzahl von Gesuchen erscheint ein Ergebnis im langjährigen Schnitt und damit knapp unterhalb der 500.000-m²-Marke durchaus erzielbar. Lediglich das unzureichende Angebot könnte sich hier als limitierender Faktor erweisen. Die eher begrenzten Flächen im Bau begünstigen demgegenüber den Leerstandsabbau, sodass dieser sich langsam, aber kontinuierlich fortsetzen sollte. Ob dies Auswirkungen auf die Spitzenmiete hat, bleibt jedoch abzuwarten“, sagt Jan Dohrwardt.


Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!