17.10.2013 Investmentmarkt Düsseldorf: Einzeldeals mit neuem Rekord
Der Düsseldorfer Investmentmarkt profitiert von seinem fulminanten Jahresauftakt und erreicht zum Ende des dritten Quartals das höchste Transaktionsvolumen seit dem Boomjahr 2007. Insgesamt wurden am Markt fast 1,3 Mrd. € investiert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Im Bereich der Einzeldeals ist durch das erstmalige Überschreiten der 1-Mrd.-€-Marke nach einem Dreivierteljahr gleichzeitig ein neuer Rekord aufgestellt worden“, sagt Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Auch dank der Investition in mehrere Großobjekte, wie den Kö-Bogen mit über 400 Mio. €, das Stadttor, den Büroteil der Hafenspitze oder das casa altra, konnte dieses herausragende Ergebnis erzielt werden. Portfoliotransaktionen sind mit rund 11 % am Gesamtvolumen beteiligt und liegen somit auf einem relativ niedrigen Niveau. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist bei diesen jedoch eine deutliche Steigerung um 60 % festzustellen.“
Der Vorjahreszeitraum zeigte eine relativ ausgeglichene Verteilung der Größenklassen im Düsseldorfer Investmentmarkt, wobei eine leichte Dominanz im Segment zwischen 10-50 Mio. € festgestellt werden konnte. Dagegen überwiegt zum dritten Quartal 2013 die größte Kategorie mit Investments jenseits der 50 Mio. € deutlich und kommt auf 55 % am Gesamtumsatz. Die übrigen Kategorien weisen dadurch zwar geringere Anteile als im Vorjahr auf, absolut betrachtet ist aber in allen Marktsegmenten ein deutlich höheres Investitionsvolumen festzustellen. Der Zuwachs in den übrigen Größenklassen liegt dabei im niedrigen bis hohen zweistelligen Bereich. Dies spricht für eine insgesamt steigende Beliebtheit des Düsseldorfer Investmentmarkts und zeigt, dass das außergewöhnliche Ergebnis nicht nur durch einige Großabschlüsse bestimmt wird.
Zwischen Büro- und Einzelhandelsimmobilien hat sich zum dritten Quartal 2013 eine Pattsituation mit jeweils knapp über 38 % Anteil eingestellt. Während im Vorjahr überwiegend Büroobjekte das Ziel der Investoren waren, stehen in diesem Jahr beide Assetklassen im Mittelpunkt. Mitverantwortlich hierfür ist nicht zuletzt der Verkauf des Kö-Bogens, der trotz eines Büroanteils überwiegend als Einzelhandelsimmobilie einzustufen ist. Auch im Bürosegment haben Großabschlüsse umfangreich zum sehr guten Ergebnis beigetragen. Allein auf die fünf größten Transaktionen entfielen über 75 % des Gesamtumsatzes. Hotelinvestments, im Vorjahr nicht vorhanden, sind mit fast 11 % beteiligt und auf Logistikimmobilien entfallen rund 5 % der Investments.
City und Cityrand beliebteste Lagen
Die Verteilung des Transaktionsvolumens nach Lagen zeigt eine klare Präferenz der Investoren für die City und den Cityrand. Fast 84 % der Investitionen in den Düsseldorfer Markt entfallen auf die beiden zentralen Lagen. Vor allem die City konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich Anteile gewinnen (+14 Prozentpunkte) und liegt nur knapp hinter dem Cityrand. Wie im Vorjahreszeitraum liegt die Peripherie auf dem dritten Rang, verzeichnet aber, trotz höherer Investitionen, leichte Anteilsverluste auf gut 15 %. In den Nebenlagen wurden kaum Abschlüsse registriert.
Im Düsseldorfer Investmentmarkt haben sich Pensionskassen mit fast einem Drittel der Investments, unter anderem über ein Fondkonstrukt auch am Kö-Bogen, in den ersten drei Quartalen 2013 als Hauptkäufergruppe gezeigt. Mit einigem Abstand folgen offene und geschlossene Fonds, die jeweils gut 11 % des Marktgeschehens ausmachen. Spezialfonds liegen auf dem vierten Platz und sind mit gut 10 % vertreten. Ein beachtliches Investitionsvolumen steuern auch private Anleger (8 %) bei, die für über 100 Mio. € Objekte gekauft haben. Immobilien AGs (6 %) und Corporates (5 %) schaffen den Sprung über die 5-%-Marke, während die sonstigen Käufergruppen zusammen auf rund 17 % kommen. Ausländische Käufer liegen mit einem Anteil von rund 20 % unter dem Durchschnitt der Big-Six-Standorte.
Nachdem die Spitzenrenditen für Büroobjekte Ende 2012 den Sprung unter die 5-%-Marke geschafft hatten, zeigen sie sich im laufenden Jahr bislang stabil und liegen unverändert bei 4,90 %. Geschäftshäuser in den besten Lagen weisen dagegen mit 4,20 % eine erheblich niedrigere Spitzenrendite auf. Die Netto-Anfangsrendite im Logistiksegment (6,80 %) zeichnet sich schon länger durch hohe Stabilität aus.
Perspektiven
Der Investmentstandort Düsseldorf zeigt zum Ende des dritten Quartals eine hervorragende Performance, die nur in den beiden Boomjahren 2006 und 2007 übertroffen wurde. „Vor allem das Rekordergebnis bei Einzeldeals lässt auf einen sehr positiven Jahresausgang schließen. Die Nachfrage von Investoren nach adäquaten Assets übersteigt dabei das Angebot deutlich und spiegelt die Beliebtheit des Standorts wider. Vor allem die Tatsache, dass sich das lebhafte Marktgeschehen auf alle Asset- und Größenklassen erstreckt, zeigt, dass Düsseldorf den Vergleich mit den größten deutschen Investmentstandorten nicht scheuen muss“, fasst Christoph Meszelinsky zusammen.
„Im Bereich der Einzeldeals ist durch das erstmalige Überschreiten der 1-Mrd.-€-Marke nach einem Dreivierteljahr gleichzeitig ein neuer Rekord aufgestellt worden“, sagt Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Auch dank der Investition in mehrere Großobjekte, wie den Kö-Bogen mit über 400 Mio. €, das Stadttor, den Büroteil der Hafenspitze oder das casa altra, konnte dieses herausragende Ergebnis erzielt werden. Portfoliotransaktionen sind mit rund 11 % am Gesamtvolumen beteiligt und liegen somit auf einem relativ niedrigen Niveau. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist bei diesen jedoch eine deutliche Steigerung um 60 % festzustellen.“
Der Vorjahreszeitraum zeigte eine relativ ausgeglichene Verteilung der Größenklassen im Düsseldorfer Investmentmarkt, wobei eine leichte Dominanz im Segment zwischen 10-50 Mio. € festgestellt werden konnte. Dagegen überwiegt zum dritten Quartal 2013 die größte Kategorie mit Investments jenseits der 50 Mio. € deutlich und kommt auf 55 % am Gesamtumsatz. Die übrigen Kategorien weisen dadurch zwar geringere Anteile als im Vorjahr auf, absolut betrachtet ist aber in allen Marktsegmenten ein deutlich höheres Investitionsvolumen festzustellen. Der Zuwachs in den übrigen Größenklassen liegt dabei im niedrigen bis hohen zweistelligen Bereich. Dies spricht für eine insgesamt steigende Beliebtheit des Düsseldorfer Investmentmarkts und zeigt, dass das außergewöhnliche Ergebnis nicht nur durch einige Großabschlüsse bestimmt wird.
Zwischen Büro- und Einzelhandelsimmobilien hat sich zum dritten Quartal 2013 eine Pattsituation mit jeweils knapp über 38 % Anteil eingestellt. Während im Vorjahr überwiegend Büroobjekte das Ziel der Investoren waren, stehen in diesem Jahr beide Assetklassen im Mittelpunkt. Mitverantwortlich hierfür ist nicht zuletzt der Verkauf des Kö-Bogens, der trotz eines Büroanteils überwiegend als Einzelhandelsimmobilie einzustufen ist. Auch im Bürosegment haben Großabschlüsse umfangreich zum sehr guten Ergebnis beigetragen. Allein auf die fünf größten Transaktionen entfielen über 75 % des Gesamtumsatzes. Hotelinvestments, im Vorjahr nicht vorhanden, sind mit fast 11 % beteiligt und auf Logistikimmobilien entfallen rund 5 % der Investments.
City und Cityrand beliebteste Lagen
Die Verteilung des Transaktionsvolumens nach Lagen zeigt eine klare Präferenz der Investoren für die City und den Cityrand. Fast 84 % der Investitionen in den Düsseldorfer Markt entfallen auf die beiden zentralen Lagen. Vor allem die City konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich Anteile gewinnen (+14 Prozentpunkte) und liegt nur knapp hinter dem Cityrand. Wie im Vorjahreszeitraum liegt die Peripherie auf dem dritten Rang, verzeichnet aber, trotz höherer Investitionen, leichte Anteilsverluste auf gut 15 %. In den Nebenlagen wurden kaum Abschlüsse registriert.
Im Düsseldorfer Investmentmarkt haben sich Pensionskassen mit fast einem Drittel der Investments, unter anderem über ein Fondkonstrukt auch am Kö-Bogen, in den ersten drei Quartalen 2013 als Hauptkäufergruppe gezeigt. Mit einigem Abstand folgen offene und geschlossene Fonds, die jeweils gut 11 % des Marktgeschehens ausmachen. Spezialfonds liegen auf dem vierten Platz und sind mit gut 10 % vertreten. Ein beachtliches Investitionsvolumen steuern auch private Anleger (8 %) bei, die für über 100 Mio. € Objekte gekauft haben. Immobilien AGs (6 %) und Corporates (5 %) schaffen den Sprung über die 5-%-Marke, während die sonstigen Käufergruppen zusammen auf rund 17 % kommen. Ausländische Käufer liegen mit einem Anteil von rund 20 % unter dem Durchschnitt der Big-Six-Standorte.
Nachdem die Spitzenrenditen für Büroobjekte Ende 2012 den Sprung unter die 5-%-Marke geschafft hatten, zeigen sie sich im laufenden Jahr bislang stabil und liegen unverändert bei 4,90 %. Geschäftshäuser in den besten Lagen weisen dagegen mit 4,20 % eine erheblich niedrigere Spitzenrendite auf. Die Netto-Anfangsrendite im Logistiksegment (6,80 %) zeichnet sich schon länger durch hohe Stabilität aus.
Perspektiven
Der Investmentstandort Düsseldorf zeigt zum Ende des dritten Quartals eine hervorragende Performance, die nur in den beiden Boomjahren 2006 und 2007 übertroffen wurde. „Vor allem das Rekordergebnis bei Einzeldeals lässt auf einen sehr positiven Jahresausgang schließen. Die Nachfrage von Investoren nach adäquaten Assets übersteigt dabei das Angebot deutlich und spiegelt die Beliebtheit des Standorts wider. Vor allem die Tatsache, dass sich das lebhafte Marktgeschehen auf alle Asset- und Größenklassen erstreckt, zeigt, dass Düsseldorf den Vergleich mit den größten deutschen Investmentstandorten nicht scheuen muss“, fasst Christoph Meszelinsky zusammen.
