18.10.2013 Wohninvestments weiter sehr begehrt
Das Transaktionsvolumen mit größeren Wohnungsbeständen beläuft sich Ende des dritten Quartals auf insgesamt knapp 8,3 Mrd. €. Damit liegt das Ergebnis nur rund 4 % unter dem außergewöhnlich hohen Vorjahresresultat. Das Investoreninteresse für deutsche Wohnungsbestände ist demzufolge weiterhin sehr groß, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.
„Nur in drei Jahren konnte in den ersten drei Quartalen bislang ein höherer Investmentumsatz registriert werden. Mit knapp 2,29 Mrd. € konnte das dritte Quartal zwar nicht an das extrem starke Vorquartal heranreichen, stellt im langfristigen Vergleich aber trotzdem ein sehr gutes Quartal dar“, erläutert Andreas Völker, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Berücksichtigt wurden in der Analyse 176 Transaktionen mit knapp 135.000 Wohneinheiten. Der durchschnittliche Umsatz pro Verkaufsfall verringerte sich weiter und liegt aktuell bei gut 47 Mio. €. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass gerade auch im Marktsegment kleinerer und mittelgroßer Transaktionen sehr viel Bewegung ist, was die ausgesprochen breite Nachfragebasis unterstreicht. Zu den wichtigsten Deals gehörten unter anderem der Verkauf von mehr als 29.000 Wohnungen der GBW für über 2 Mrd. € sowie die Veräußerung von etwa 6.900 Wohnungen von Blackstone an die Deutsche Wohnen AG für rund 370 Mio. €.
Bezogen auf die unterschiedlichen Assetklassen ist das Bild unverändert: Nach wie vor dominieren auf mehrere Standorte verteilte Bestandsportfolios das Geschehen und kommen auf einen Anteil von knapp 81 % am Transaktionsvolumen. Weiter auf dem Vormarsch sind Projektentwicklungen, die ihren Anteil im Laufe des Jahres auf 10 % ausbauen konnten und damit den zweiten Platz belegen. Ältere Bestandsobjekte (Block Sales) nehmen mit gut 8 % Rang drei ein. Moderne Bestandsobjekte (<10 Jahre) sowie Sonderwohnformen (z. B. Studentenwohnen) sind dagegen nur unwesentlich am Gesamtumsatz beteiligt.
Zwar entfällt der größte Anteil des Umsatzes (61 %) nach wie vor auf Großdeals über 100 Mio. €, im Vergleich zu den Vorquartalen hat sich ihre Dominanz aber verringert. Demgegenüber konnten mittelgroße Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. € (knapp 14 %) und von 50 bis 100 Mio. € (11,5 %) ihre relativen Anteile am Gesamtergebnis ausbauen. Kleinere Transaktionen bis zu 10 Mio. € haben dagegen etwas an Bedeutung eingebüßt und tragen gut 4 % zum Transaktionsvolumen bei. Trotzdem spielen sich knapp 39 % aller Deals in diesem Marktsegment ab.
Breite Streuung der Investoren – stabile Kaufpreisniveaus
Das große Interesse unterschiedlicher Anlegergruppen wird auch durch die breite Streuung der am Ergebnis beteiligten Investoren unterstrichen. Mit einem Anteil von gut 24 % liegen Immobilien AGs in Führung, gefolgt von Pensionskassen (knapp 17 %) und Spezialfonds mit fast 14 %. Aber auch Equity/Real Estate Funds und Immobilienunternehmen mit jeweils knapp 10 % waren umfangreich am Marktgeschehen beteiligt. Gleiches gilt für Versicherungen mit 9 % sowie private Anleger, die ebenfalls noch 8 % zum Ergebnis beigetragen haben.
Mit einem Anteil von knapp 84 % am Transaktionsvolumen haben deutsche Investoren ihre Führungsposition im bisherigen Jahresverlauf eindrucksvoll bestätigt. Ihre Bedeutung für Wohninvestments ist damit spürbar größer als beispielsweise im gewerblichen Investmentmarkt. Den zweiten Platz belegen europäische Investoren; ihr Anteil am Umsatz beläuft sich auf 12,5 %. Deutlich weniger als in den letzten Jahren haben dagegen nordamerikanische Anleger beigetragen. Sie kommen bislang lediglich auf knapp 3 % des Ergebnisses. Investoren aus anderen Regionen spielen bislang keine entscheidende Rolle.
Die Kaufpreisniveaus sind im dritten Quartal 2013 überwiegend stabil geblieben. Im mit Abstand wichtigsten Marktsegment der Bestandsportfolios bewegen sich die Preise in der Regel weiter zwischen 700 und 850 €/m². Für ältere Bestandsobjekte (Block Sales) sind zwischen 1.000 und 1.300 €/m² anzusetzen. Moderne Bestandswohnungen (<10 Jahre) werden überwiegend im Bereich von 1.900 bis 2.100 €/m² gehandelt. Mit Abstand am teuersten sind erwartungsgemäß Projektentwicklungen, die sich üblicherweise zwischen 3.000 und 3.500 €/m² bewegen. Absolute Top-Objekte an den großen deutschen Standorten erzielen teilweise aber auch deutlich höhere Preise.
Umsatz auf Vorjahresniveau möglich
„Aufgrund des unvermindert hohen Interesses an deutschen Wohninvestments deutet sich auch ein umsatzstarkes Schlussquartal an. Etwas limitierend könnte sich allerdings das nicht ausreichende Angebot in Teilmärkten auwirken, vor allem in den besonders präferierten deutschen Metropolen. Deshalb kommen nicht alle Anleger, die nach Investitionsmöglichkeiten Ausschau halten, zum Zuge. Da aber noch einige größere Portfoliotransaktionen vorbereitet werden, sollte die 10-Mrd.-€-Schwelle auf alle Fälle überschritten werden“, fasst Andreas Völker die weiteren Aussichten zusammen. Sogar ein Umsatz auf Vorjahresniveau (gut 11 Mrd. €) ist nicht auszuschließen, hängt aber von der Realisierung einiger großer Transaktionen ab.
„Nur in drei Jahren konnte in den ersten drei Quartalen bislang ein höherer Investmentumsatz registriert werden. Mit knapp 2,29 Mrd. € konnte das dritte Quartal zwar nicht an das extrem starke Vorquartal heranreichen, stellt im langfristigen Vergleich aber trotzdem ein sehr gutes Quartal dar“, erläutert Andreas Völker, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Berücksichtigt wurden in der Analyse 176 Transaktionen mit knapp 135.000 Wohneinheiten. Der durchschnittliche Umsatz pro Verkaufsfall verringerte sich weiter und liegt aktuell bei gut 47 Mio. €. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass gerade auch im Marktsegment kleinerer und mittelgroßer Transaktionen sehr viel Bewegung ist, was die ausgesprochen breite Nachfragebasis unterstreicht. Zu den wichtigsten Deals gehörten unter anderem der Verkauf von mehr als 29.000 Wohnungen der GBW für über 2 Mrd. € sowie die Veräußerung von etwa 6.900 Wohnungen von Blackstone an die Deutsche Wohnen AG für rund 370 Mio. €.
Bezogen auf die unterschiedlichen Assetklassen ist das Bild unverändert: Nach wie vor dominieren auf mehrere Standorte verteilte Bestandsportfolios das Geschehen und kommen auf einen Anteil von knapp 81 % am Transaktionsvolumen. Weiter auf dem Vormarsch sind Projektentwicklungen, die ihren Anteil im Laufe des Jahres auf 10 % ausbauen konnten und damit den zweiten Platz belegen. Ältere Bestandsobjekte (Block Sales) nehmen mit gut 8 % Rang drei ein. Moderne Bestandsobjekte (<10 Jahre) sowie Sonderwohnformen (z. B. Studentenwohnen) sind dagegen nur unwesentlich am Gesamtumsatz beteiligt.
Zwar entfällt der größte Anteil des Umsatzes (61 %) nach wie vor auf Großdeals über 100 Mio. €, im Vergleich zu den Vorquartalen hat sich ihre Dominanz aber verringert. Demgegenüber konnten mittelgroße Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. € (knapp 14 %) und von 50 bis 100 Mio. € (11,5 %) ihre relativen Anteile am Gesamtergebnis ausbauen. Kleinere Transaktionen bis zu 10 Mio. € haben dagegen etwas an Bedeutung eingebüßt und tragen gut 4 % zum Transaktionsvolumen bei. Trotzdem spielen sich knapp 39 % aller Deals in diesem Marktsegment ab.
Breite Streuung der Investoren – stabile Kaufpreisniveaus
Das große Interesse unterschiedlicher Anlegergruppen wird auch durch die breite Streuung der am Ergebnis beteiligten Investoren unterstrichen. Mit einem Anteil von gut 24 % liegen Immobilien AGs in Führung, gefolgt von Pensionskassen (knapp 17 %) und Spezialfonds mit fast 14 %. Aber auch Equity/Real Estate Funds und Immobilienunternehmen mit jeweils knapp 10 % waren umfangreich am Marktgeschehen beteiligt. Gleiches gilt für Versicherungen mit 9 % sowie private Anleger, die ebenfalls noch 8 % zum Ergebnis beigetragen haben.
Mit einem Anteil von knapp 84 % am Transaktionsvolumen haben deutsche Investoren ihre Führungsposition im bisherigen Jahresverlauf eindrucksvoll bestätigt. Ihre Bedeutung für Wohninvestments ist damit spürbar größer als beispielsweise im gewerblichen Investmentmarkt. Den zweiten Platz belegen europäische Investoren; ihr Anteil am Umsatz beläuft sich auf 12,5 %. Deutlich weniger als in den letzten Jahren haben dagegen nordamerikanische Anleger beigetragen. Sie kommen bislang lediglich auf knapp 3 % des Ergebnisses. Investoren aus anderen Regionen spielen bislang keine entscheidende Rolle.
Die Kaufpreisniveaus sind im dritten Quartal 2013 überwiegend stabil geblieben. Im mit Abstand wichtigsten Marktsegment der Bestandsportfolios bewegen sich die Preise in der Regel weiter zwischen 700 und 850 €/m². Für ältere Bestandsobjekte (Block Sales) sind zwischen 1.000 und 1.300 €/m² anzusetzen. Moderne Bestandswohnungen (<10 Jahre) werden überwiegend im Bereich von 1.900 bis 2.100 €/m² gehandelt. Mit Abstand am teuersten sind erwartungsgemäß Projektentwicklungen, die sich üblicherweise zwischen 3.000 und 3.500 €/m² bewegen. Absolute Top-Objekte an den großen deutschen Standorten erzielen teilweise aber auch deutlich höhere Preise.
Umsatz auf Vorjahresniveau möglich
„Aufgrund des unvermindert hohen Interesses an deutschen Wohninvestments deutet sich auch ein umsatzstarkes Schlussquartal an. Etwas limitierend könnte sich allerdings das nicht ausreichende Angebot in Teilmärkten auwirken, vor allem in den besonders präferierten deutschen Metropolen. Deshalb kommen nicht alle Anleger, die nach Investitionsmöglichkeiten Ausschau halten, zum Zuge. Da aber noch einige größere Portfoliotransaktionen vorbereitet werden, sollte die 10-Mrd.-€-Schwelle auf alle Fälle überschritten werden“, fasst Andreas Völker die weiteren Aussichten zusammen. Sogar ein Umsatz auf Vorjahresniveau (gut 11 Mrd. €) ist nicht auszuschließen, hängt aber von der Realisierung einiger großer Transaktionen ab.
