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21.10.2013 Investitionsvolumen in Köln unter dem Durchschnitt

Das Transaktionsvolumen auf dem Kölner Investmentmarkt beläuft sich zum Ende des dritten Quartals 2013 auf rund 433 Mio. €. Damit bleibt das Ergebnis um rund 14 % unter dem Wert des vergleichbaren Vorjahreszeitraums und erreicht nicht den langjährigen Schnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

„Ein Grund für den Rückgang ist der Mangel an großvolumigen Transaktionen. Im Gegensatz zu den vorangegangenen Jahren hat bisher nahezu keine größere Transaktion stattgefunden“, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Mit nur einem Deal über 50 Mio. €, dem Besitzerwechsel des Bürohauses Cäcilium innerhalb des SEB-Portfolios, war das Geschehen im großvolumigen Segment überschaubar. Absolut betrachtet wurden aber deutlich mehr Abschlüsse als im Vorjahreszeitraum registriert, was für ein reges Marktgeschehen trotz insgesamt niedrigem Transaktionsvolumen spricht.“ Im Gegensatz zu den Vorjahren wurde das Ergebnis in nicht unerheblicher Höhe von anteilig berücksichtigten Portfoliodeals beeinflusst (37 %).

Mit nur einem Deal über 50 Mio. € liegt der Anteil großvolumiger Abschlüsse bei rund 16 %, was einer deutlichen Abnahme um 28 Prozentpunkte entspricht. Die Größenklasse zwischen 25 und 50 Mio. € hat hingegen auch absolut etwas an Bedeutung gewonnen und macht nun einen Anteil von 40 % aus. Ebenfalls, wenn auch in geringem Umfang, haben Abschlüsse bis 25 Mio. € zugelegt: Auf die Klasse von 10 bis 25 Mio. € entfällt ein Anteil von gut 23 % (+5 Prozentpunkte), die Kategorie bis 10 Mio. € folgt knapp dahinter mit gut 20 % (+3 Prozentpunkte).

Deutlich mehr als die Hälfte (rund 56 %) des Transaktionsvolumens floss in den vergangenen neun Monaten in Büroobjekte. Sie sind damit nach wie vor das beliebteste Anlageprodukt und haben ihre Führungsposition um mehr als 10 Prozentpunkte ausgebaut. Auf dem zweiten Rang finden sich Logistikobjekte mit einem Beitrag von knapp unter 24 %. Absolut betrachtet wurde hier sogar fast doppelt so viel investiert wie im Vorjahreszeitraum. Mit etwas Abstand folgen die Hoteltransaktionen mit gut 6 % (-1 Prozentpunkt). Sehr deutlich an Umfang verloren haben Einzelhandelsinvestments: Nachdem sie im Vorjahr noch mehr als ein Viertel zum Investitionsvolumen beigesteuert hatten, kommen sie aktuell nur noch auf 5 %. In diesem Marktsegment macht sich der Mangel an adäquaten Objekten besonders bemerkbar.

Citylagen verlieren anteilig – Spitzenrenditen 2013 stabil
Wie auch im Vorjahreszeitraum entfällt auf die Citylagen mit mehr als 42 % ein großer Teil des Investitionsvolumens. Dennoch haben sie mit einem Minus von rund 14 Prozentpunkten deutlich an Dominanz eingebüßt. Durch den anhaltenden Mangel an geeigneten Investmentobjekten hält der rückläufige Trend an. Auf den zweiten Platz hat sich der Cityrand mit einem Anteil von 35 % vorgeschoben. Hier konnte ein Plus von knapp unter 19 Prozentpunkten verzeichnet werden. Dagegen entfallen auf die Nebenlagen etwas weniger Investitionen, sodass diese auf einen Anteil von knapp unter 17 % kommen. Etwas zulegen konnte ebenfalls die Peripherie mit knapp 6 %.

Die privaten Anleger bilden auf dem Kölner Investmentmarkt mit gut 26 % die stärkste Käufergruppe. Sie sind mit einer Vielzahl von Deals im ein- bis niedrigen zweistelligen Millionenbereich in Erscheinung getreten. Dahinter folgen die Immobilien AGs mit 18 %. Ebenso kommen die Equity/Real Estate Funds (knapp 12 %) und Spezialfonds (11 %) auf Anteile im zweistelligen Bereich. Auf Platz fünf liegen die Bauträger/Entwickler, die etwa 9 % erreichen. Mit nur geringem Abstand folgen Corporates (8 %) und Versicherungen (gut 7 %). Der Anteil ausländischer Investoren liegt mit knapp 36 % leicht über dem bundesweiten Durchschnitt (32,5 %).

Nachdem die Spitzenrenditen für Büros im Schlussquartal 2012 leicht (um 10 Basispunkte) nachgelassen haben, sind sie seitdem stabil geblieben. Für hochwertige Büroobjekte in Top-Lagen ist weiterhin eine Spitzenrendite von 5,20 % anzusetzen. Im bundesweiten Vergleich bleibt Köln damit vergleichsweise günstig und der einzige Top-Standort über der 5-%-Marke. Für erstklassige Geschäftshäuser in den Kölner 1A-Retaillagen beläuft sich die Netto-Spitzenrendite auf 4,20 %. Dass die Stadt mit diesem Wert zu den teureren Standorten der Big Six zählt, unterstreicht ihre ungebrochene Attraktivität als Einzelhandelsstandort. Für neuwertige Logistikimmobilien in Top-Lagen liegt die Spitzenrendite weiterhin bei 6,80 %.

Perspektiven
„Grundsätzlich ist eine breite Nachfrage sowohl seitens nationaler als auch internationaler Investoren vorhanden, die auch zukünftig besonders im kleinen und mittleren Größensegment für ein weiterhin lebhaftes Marktgeschehen sorgen wird. Vor allem im großvolumigen Bereich ist jedoch nach wie vor ein unzureichendes Angebot zu bemängeln, welches vermutlich auch im weiteren Jahresverlauf den Kölner Investmentmarkt etwas ausbremsen könnte. Daher bleibt abzuwarten, ob 2013 das Transaktionsvolumen des Vorjahres von rund 565 Mio. € erreicht werden kann“, fasst Jens Hoppe zusammen.



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