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23.10.2013 Gewerbeimmobilieninvestments: Ungebremste positive Entwicklung

Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo group setzt der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland im dritten Quartal 2013 mit einem Umsatz in Höhe von 6,1 Mrd. Euro die positive Entwicklung der Vorquartale ungebremst fort. Dieses sehr gute Ergebnis stellt sowohl gegenüber dem Vorquartal (+6,5 %) als auch gegenüber dem Vorjahresquartal (+15,8 %) einen deutlichen Zuwachs dar. Für die ersten drei Quartale ergibt sich ein Volumen von insgesamt 19,10 Mrd. Euro, das damit 28,7 % über dem Vorjahreszeitraum liegt.

„Vom gesamten Investmentvolumen verbucht im bisherigen Jahresverlauf die Anlageklasse Büro den größten Anteil mit 44,9 % (8,57 Mrd. Euro.) und damit ein Plus von 33,7 % im Vergleich zu 2012“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Die zweitstärkste Nachfrage ist weiterhin für Einzelhandels-Assets vorhanden. 35,0 % bzw. 6,68 Mrd. Euro spiegeln einen Zuwachs von 48,5 % wider. Für Lager/Logistik liegt das Volumen bei 1,72 Mrd. Euro (9,0 %). Sonstige Immobilien erzielen einen Anteil von 11,1 % bzw. 2,13 Mrd. Euro.

„Zu den großen Portfoliotransaktionen des dritten Quartals zählen u. a. der Erwerb des Monsoon-Portfolios in Höhe von 224 Mio. Euro sowie der Verkauf des GAF-Portfolios für 312 Mio. Euro, die beide durch Cerberus akquiriert wurden“, so Lenny Lemler, Co-Leiter Investment der NAI apollo group. Durch diese und weitere Paketverkäufe bleibt der Anteil der Portfoliodeals am Gesamtvolumen konstant bei 25,4 % (4,84 Mrd. Euro). Auf Einzeldeals entfallen 14,25 Mrd. Euro bzw. 74,6 %. Lemler weiter: „Der größte Einzeldeal ist der Erwerb eines Zwei-Drittel-Anteils in Höhe von ca. 330 Mio. Euro am Tower 185 in Frankfurt am Main durch die PPG Partnerpensionsgesellschaft und das Versorgungswerk der Wirtschaftsprüfer und vereidigten Buchprüfer Nordrhein-Westfalens.“

Deutsche Investoren haben mit 66,5 % (12,70 Mrd. Euro) ihren Anteil am Investmentvolumen fast konstant gehalten (H1 2013: 67,8 %). „Den stärksten Zuwachs verbuchen US-amerikanische Investoren, die zwischen Jahresmitte und dem Ende des dritten Quartals ihren Anteil von 3,7 % auf 9,1 % bzw. auf 1,74 Mrd. Euro ausgebaut haben. Dies stellt mehr als eine Verdreifachung dar“, so Kanzler. Ein ebenfalls merklicher Anstieg ist neben südkoreanischen auch bei britischen Investoren zu verzeichnen, die jedoch ihre prozentualen Anteile mit 2,5 % bzw. 4,7 % nahezu beibehalten haben.

Mit einem Anteil von 37,2 % bzw. 7,11 Mrd. Euro ist das höchste Volumen in Deals zwischen 100 und 500 Mio. Euro geflossen. Sie wurden vornehmlich durch deutsche sowie angelsächsische Investoren erworben. Das zweithöchste Volumen ist in die Größenklasse 50 bis 100 Mio. Euro (20,0 %) investiert worden.

„Die Anlegergruppe der Offenen Fonds / Spezialfonds ist mit 4,69 Mrd. Euro bzw. einem Marktanteil von 24,6 % weiterhin für den größten Anteil des Investmentvolumens verantwortlich“, erläutert Lemler. Die zweitstärkste Käufergruppe, die Versicherungen / Pensionskassen, kommt auf einen Anteil von 14,1 % bzw. 2,69 Mrd. Euro, womit gegenüber dem Halbjahresergebnis nochmal 64 % mehr angelegt wurde. Durch den Erwerb einiger Portfolien sowie NPL`s haben die Private-Equity-Fonds ihren Anteil von 10,2 % aus dem zweiten Quartal auf 12,9 % gesteigert. Dies bedeutet einen absoluten Anstieg um 86 % auf 2,47 Mrd. Euro. Auf der Verkäuferseite dominieren die Projektentwickler mit (25,1 %).

Die ungebrochene Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien spiegelt sich im dritten Quartal in teilweise sinkenden Spitzenrenditen wider. Das stark nachgefragte Segment der Logistikimmobilien verzeichnet, abgesehen von Berlin (7,10 %), an allen Standorten eine Spitzenrenditenabnahme von 5 Basispunkten. In der Assetklasse Büro nimmt in Frankfurt am Main (4,85 %) und Düsseldorf (4,90 %) die Spitzenrendite um ebenfalls 5 Basispunkte ab. Die Bürostandorte Berlin (4,90 %), München (4,65 %) und Hamburg (4,70 %) behaupten sich stabil. Im Einzelhandel gibt nur in Frankfurt am Main (4,35 %) die Spitzenrendite leicht (5 Basispunkte) nach, die übrigen Top-5 Standorte sind von Konstanz geprägt.

In den kommenden Monaten werden neben einer weiterhin hohen Nachfrage durch Offene Fonds / Spezialfonds, Versicherungen / Pensionskassen und Immobilienaktien-gesellschaften auch wieder Private-Equity-Fonds verstärkt auf dem Investmentmarkt auftreten. Nach Ansicht von Lemler sind hierbei „vor allem wieder NPL-Portfolien und managementintensive Assets stark nachgefragt“. Eine gut gefüllte Projektpipeline der Entwickler sorgt ebenfalls für einen Zufluss von neuen Assets, die teilweise schon in einem frühen Planungsstadium veräußert werden.

„Die wirtschaftliche Perspektive Deutschlands mit einem voraussichtlichen BIP-Wachstum von 0,4 % in 2013 und einem prognostizierten Plus von 1,8 % in 2014 gemäß der Gemeinschaftsdiagnose der führenden Wirtschaftsinstitute aus Oktober 2013 sowie das weiterhin niedrige Zinsumfeld befeuern Immobilien-Investments in Deutschland“, so Kanzler. So belässt die Europäische Zentralbank den Hauptrefinanzierungssatz weiterhin auf dem historisch niedrigen Niveau von 0,5 %. Entsprechend der positiven Entwicklung prognostiziert die NAI apollo group für das Gesamtjahr 2013 ein Transaktionsvolumen von nahezu 30 Mrd. Euro.



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