24.10.2013 Einzelhandelsimmobilien stärker nachgefragt als vor einem Jahr
Die Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien lag in allen drei Quartalen des Jahres 2013 auf einem konstant hohen Niveau und führte zu einem Transaktionsvolumen von gut 5,6 Mrd. €. „Im Vergleich zum Vorjahr resultiert daraus eine Zunahme um 54 Prozent. Das unterstreicht das anhaltend hohe Vertrauen seitens der Investoren in diesen Immobilientyp“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland. Auf dem gesamten gewerblichen Investmentmarkt erreichten einzelhandelsgenutzte Immobilien einen Marktanteil von knapp 30 % und stellten den nach den Büroimmobilien zweitbeliebtesten Immobilientyp dar. Ausschlaggebend für die deutliche Zunahme des Transaktionsvolumens waren mehrere großvolumige Einzel- und Portfolioverkäufe, wobei vor allem der Erwerb des Kö-Bogens in Düsseldorf für mehr als 400 Mio. € durch Art-Invest sowie des Aquis Plaza (ehem. Kaiserplatzgalerie) in Aachen für rund 290 Mio. € durch KG Farmsen als bisher größte Single Deals im Einzelhandelssegment hervorzuheben sind. Rund 27 % bzw. 1,5 Mrd. € des Transaktionsvolumens flossen in den Monaten Januar bis September 2013 in Einzelhandelsportfolios. „Zu nennen sind hier einerseits der Verkauf des aus 10 Kaufland-Filialen bestehenden Monsoon-Portfolios für 224,4 Millionen Euro an den Finanzinvestor Cerberus Capital Management sowie andererseits eines aus drei Einkaufszentren in Berlin, Hamburg und Ingolstadt bestehenden Portfolios für 189 Millionen Euro an Redefine International“, so Andreas Trumpp. „Während die Einkaufszentren einem Core-/Core-Plus-Profil entsprechen, ist das Monsoon-Portfolio dem Value-Add-/Opportunistic-Profil zuzuordnen“, ergänzt er. Der Anteil internationaler Investoren lag Ende des dritten Quartals mit einem Investmentvolumen von 1,2 Mrd. € bei rund 22 %.
Einkaufszentren zogen das meiste Kapital auf sich
Etwa 2,2 Mrd. € des bis zum Ende des dritten Quartals angelegten Kapitals wurden in Einkaufszentren investiert, die damit einen Anteil von 39 % am Transaktionsvolumen erreichten. Fachmarktzentren und Fachmärkte erzielten ein Investmentvolumen von 1,7 Mrd. €, dicht gefolgt von innerstädtisch gelegenen Immobilien wie Geschäftshäusern oder Warenhäuser mit knapp 1,6 Mrd. €. Während Fachmärkte zumeist in Portfolios den Eigentümer wechselten, wurden Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie Innenstadtimmobilien überwiegend einzeln veräußert. In den wichtigen sechs deutschen Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart wurden aufgrund einiger sehr hochpreisigen Transaktionen mit knapp 1,9 Mrd. € ein Drittel des Transaktionsvolumens erzielt. Dafür verantwortlich waren neben dem Kö-Bogen-Deal weitere Verkäufe, z.B. in Berlin die Hallen am Borsigturm, in Frankfurt das Objekt Zeil 94 und die Zeilgalerie sowie in Hamburg das Alsterhaus und das Saturn Kaufhaus.
Einzelhandelsmarkt in der Hand sicherheitsorientierter Investoren
Auf Käuferseite lagen Offene Immobilienfonds sowie Immobilienspezialfonds mit einem Marktanteil von 25 % und einem Transaktionsvolumen von knapp 1,4 Mrd. € deutlich an der Spitze der Investoren. Ihnen folgten mit einigem Abstand Private Investoren und Family Offices, die rund 747 Mio. € anlegten, sowie nahezu gleichauf geschlossene Immobilienfonds sowie Pensionskassen und Versorgungswerke mit 593 Mio. € bzw. 582 Mio. €. „Aufgrund von größeren Paketankäufen konnten im Einzelhandelssegment außerdem auch nennenswerte Umsätze von eher opportunistischen Investoren festgestellt werden. Mit einem Investmentvolumen von mehr als 500 Millionen Euro sicherten sie sich einen Marktanteil von 9 Prozent“, sagt Andreas Trumpp.
Spitzenrenditen (weitgehend) stabil auf niedrigem Niveau
„Analog zum gesamten gewerblichen Investmentmarkt gilt auch im Segment Einzelhandel, dass besonders nachgefragte und „sichere“ Immobilientypen wie Geschäftshäuser in 1A-Lagen oder neu gebaute Einkaufszentren in etablierten Lagen weiterhin sehr teuer sind“, sagt Andreas Trumpp. „Im Schnitt muss für erstklassige innerstädtische Geschäftshäuser in den Topstandorten mit einer Spitzenrendite von 4,25 Prozent und bei Einkaufszentren von 5,20 Prozent gerechnet werden“, führt er weiter aus. Sehr gute Fachmarktzentren rentierten Ende des dritten Quartals deutschlandweit im Schnitt mit 6,25 % und einzelne Fachmärkte in etablierten Lagen mit 6,65 %.
Ausblick: Nachfrageüberhang nach guten Produkten hält bis 2014 an
Im Segment der Einkaufszentren herrscht vor allem bei Premiumprodukten, d.h. Neubauten in hervorragenden Lagen, einem ausgewogenen Mietermix und einem schlüssigen Gesamtkonzept, ein derartiger Nachfrageüberhang, dass Renditen unter 5,00 % nicht mehr unbedingt eine Ausnahme darstellen. Günstiger, aber nur unerheblich weniger gefragt sind etablierte Bestandsimmobilien mit vergleichbaren Kriterien. „Aufgrund der sich am Markt befindlichen Objekte ist mit einem regen Marktgeschehen bis Jahresende und darüber hinaus zu rechnen“, erwartet Andreas Trumpp. Gleiches gilt für Fachmarktzentren und Fachmärkte. Gute (Neubau-)Produkte über 15 Mio. € Volumen und attraktiven Mietermix sind weiterhin sehr nachgefragt und dementsprechend rar und teuer. Bei Objekten mit einem Volumen von 5-10 Mio. € beobachten wir ein sehr selektives Kaufverhalten, alles in allem aber ein leicht steigendes Preisniveau. Zahlreiche Investoren bevorzugen in diesen Größenklassen außerdem den Kauf von Portfolios gegenüber einzelnen Objekten. Nahezu unverkäuflich sind dagegen kleinere Fachmarktzentren ohne einen Lebensmittelmarkt oder Discounter als Ankermieter.
Einkaufszentren zogen das meiste Kapital auf sich
Etwa 2,2 Mrd. € des bis zum Ende des dritten Quartals angelegten Kapitals wurden in Einkaufszentren investiert, die damit einen Anteil von 39 % am Transaktionsvolumen erreichten. Fachmarktzentren und Fachmärkte erzielten ein Investmentvolumen von 1,7 Mrd. €, dicht gefolgt von innerstädtisch gelegenen Immobilien wie Geschäftshäusern oder Warenhäuser mit knapp 1,6 Mrd. €. Während Fachmärkte zumeist in Portfolios den Eigentümer wechselten, wurden Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie Innenstadtimmobilien überwiegend einzeln veräußert. In den wichtigen sechs deutschen Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart wurden aufgrund einiger sehr hochpreisigen Transaktionen mit knapp 1,9 Mrd. € ein Drittel des Transaktionsvolumens erzielt. Dafür verantwortlich waren neben dem Kö-Bogen-Deal weitere Verkäufe, z.B. in Berlin die Hallen am Borsigturm, in Frankfurt das Objekt Zeil 94 und die Zeilgalerie sowie in Hamburg das Alsterhaus und das Saturn Kaufhaus.
Einzelhandelsmarkt in der Hand sicherheitsorientierter Investoren
Auf Käuferseite lagen Offene Immobilienfonds sowie Immobilienspezialfonds mit einem Marktanteil von 25 % und einem Transaktionsvolumen von knapp 1,4 Mrd. € deutlich an der Spitze der Investoren. Ihnen folgten mit einigem Abstand Private Investoren und Family Offices, die rund 747 Mio. € anlegten, sowie nahezu gleichauf geschlossene Immobilienfonds sowie Pensionskassen und Versorgungswerke mit 593 Mio. € bzw. 582 Mio. €. „Aufgrund von größeren Paketankäufen konnten im Einzelhandelssegment außerdem auch nennenswerte Umsätze von eher opportunistischen Investoren festgestellt werden. Mit einem Investmentvolumen von mehr als 500 Millionen Euro sicherten sie sich einen Marktanteil von 9 Prozent“, sagt Andreas Trumpp.
Spitzenrenditen (weitgehend) stabil auf niedrigem Niveau
„Analog zum gesamten gewerblichen Investmentmarkt gilt auch im Segment Einzelhandel, dass besonders nachgefragte und „sichere“ Immobilientypen wie Geschäftshäuser in 1A-Lagen oder neu gebaute Einkaufszentren in etablierten Lagen weiterhin sehr teuer sind“, sagt Andreas Trumpp. „Im Schnitt muss für erstklassige innerstädtische Geschäftshäuser in den Topstandorten mit einer Spitzenrendite von 4,25 Prozent und bei Einkaufszentren von 5,20 Prozent gerechnet werden“, führt er weiter aus. Sehr gute Fachmarktzentren rentierten Ende des dritten Quartals deutschlandweit im Schnitt mit 6,25 % und einzelne Fachmärkte in etablierten Lagen mit 6,65 %.
Ausblick: Nachfrageüberhang nach guten Produkten hält bis 2014 an
Im Segment der Einkaufszentren herrscht vor allem bei Premiumprodukten, d.h. Neubauten in hervorragenden Lagen, einem ausgewogenen Mietermix und einem schlüssigen Gesamtkonzept, ein derartiger Nachfrageüberhang, dass Renditen unter 5,00 % nicht mehr unbedingt eine Ausnahme darstellen. Günstiger, aber nur unerheblich weniger gefragt sind etablierte Bestandsimmobilien mit vergleichbaren Kriterien. „Aufgrund der sich am Markt befindlichen Objekte ist mit einem regen Marktgeschehen bis Jahresende und darüber hinaus zu rechnen“, erwartet Andreas Trumpp. Gleiches gilt für Fachmarktzentren und Fachmärkte. Gute (Neubau-)Produkte über 15 Mio. € Volumen und attraktiven Mietermix sind weiterhin sehr nachgefragt und dementsprechend rar und teuer. Bei Objekten mit einem Volumen von 5-10 Mio. € beobachten wir ein sehr selektives Kaufverhalten, alles in allem aber ein leicht steigendes Preisniveau. Zahlreiche Investoren bevorzugen in diesen Größenklassen außerdem den Kauf von Portfolios gegenüber einzelnen Objekten. Nahezu unverkäuflich sind dagegen kleinere Fachmarktzentren ohne einen Lebensmittelmarkt oder Discounter als Ankermieter.
