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24.10.2013 Outperformance am Wohnimmobilienmarkt, aber keine Blasenbildung

Investments in deutsche Wohnimmobilien haben in der jüngeren Vergangenheit einen hohen Stellenwert erreicht. Zum einen haben institutionelle Investoren das Marktsegment als attraktive Assetklasse entdeckt. Zum anderen fragen private Haushalte angesichts niedriger Zinsen und geringen Vertrauens in die Sicherheit anderer Anlageklassen „Betongold“ für den Eigenbedarf oder als Investment nach. Vor allem mit Blick auf die Metropolen wird daher über die mögliche Bildung von Preisblasen diskutiert. Die IPD Performancedaten zum Anlageerfolg institutioneller Investoren in den Wohnsektor zeigen eine Outperformance gegenüber dem Gesamtmarkt über die letzten 10 Jahre (2003-2012). Vor allen in den vergangenen 5 Jahren erzielten Wohnimmobilien annualisiert höhere Total Returns als Büro-, Handels- oder Industrieliegenschaften – dies gilt maßgeblich für 2011 und 2012.

Die Stärke des Wohnsektors im Vergleich der Nutzungsarten beruht auf der deutlichen Outperformance bei der Wertänderungsrendite. Wohnimmobilien waren über die vergangenen 10 Jahre der einzige Sektor mit einer positiven Wertentwicklung (1% pro Jahr), wobei die Wertsteigerung seit 2006 im Durchschnitt sogar 1,8% betrug. Demgegenüber erzielte der Wohnsektor im Betrachtungszeitraum die niedrigste Netto-Cashflow-Rendite im Vergleich der Nutzungsarten – die Werte lagen in einer Spanne von rund 3,5% und knapp 5%. Allerdings haben die Netto-Cashflow-Rendite bei Wohnimmobilien in der jüngeren Vergangenheit zulegen können.

Dr. Daniel Piazolo, Vice President & Geschäftsführer von IPD Deutschland erläutert: „Es ist bemerkenswert, dass die Netto-Cashflow-Rendite von 3,4% in 2007 auf 4,7% in 2012 zulegen konnte, obwohl wir in diesem Zeitraum spürbare Wertsteigerungen verzeichnet habe. Die Ergebnisse verdeutlichen, dass die Investoren in der Lage waren, Leerstände zu reduzieren und Mietsteigerungen durchzusetzen, z.B. durch Sanierungsmaßnahmen und unterstützt durch das allgemein positive Marktumfeld. Somit sind die Gefahren einer Marktüberhitzung als begrenzt einzuschätzen, weil Boommärkte im Allgemeinen durch sinkende Netto-Cashflow-Renditen gekennzeichnet sind.”
Im Vergleich zu den Immobilienmärkten bleibt die Attraktivität anderer Assetklassen im aktuellen Marktumfeld limitiert. So haben deutsche Aktien auf Sicht von 10 Jahren eine annualisierte Rendite von 10% erzielt, während 10-jährige Staatsanleihen 6,3% p.a. erreichten. Die niedrigen Leitzinsen haben indes einerseits die Renditen für Staatsanleihen massiv gedrückt und andererseits die Aktienmärkte auf Allzeithochs geführt, so dass Immobilienanlagen als relativ stabiles Investment gelten können.

Darüber hinaus weist der deutsche Wohnimmobilienmarkt im europäischen Kontext ein attraktives Rendite-Risiko-Profil auf. Die Volatilität des Total Return zählt sowohl auf 5-Jahres- als auch auf 10-Jahres-Sicht zu den geringsten in Europa, wobei der deutsche Markt in der langen Frist eine deutliche Underperformance zeigte. Allerdings erholte sich der Markt 2008 bis 2012, mit annualisierten Renditen von 5,9%, womit in diesem Zeitraum eine höhere Performance als beim IPD Pan-European Annual Property Index (4,8% für den Sektor Wohnen) erzielt wurde.

Vom Charakter her ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt mit seiner ausgeprägten Stabilität der Total Returns ist vergleichbar der Situation der Märkte in der Schweiz, Österreich und Finnland, während ein deutlicher Unterschied zu den volatilen Märkten in Großbritannien, den Niederlanden und Südeuropa hervorzuheben ist.

Piazolo ergänzte: “Aus Sicht eines Investors ist zu betonen, dass die Netto-Cashflow-Rendite im Wohnsektor in Deutschland vergleichsweise hoch ist, zumal in zahlreichen Ländern die Cashflow-Renditen in den letzten Jahren spürbar zurückgegangen sind. Damit wurden dort die attraktiven Total Returns vor allem über die Wertänderungsrendite eingefahren, womit in der Regel zugleich die Nachteile einer deutlichen Volatilität verbunden sind.”


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