24.10.2013 Ergebnis auf dem Berliner Logistikmarkt unter Vorjahresniveau
Mit einem Flächenumsatz von 240.000 m² verfehlt der Berliner Logistikmarkt den Wert aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum um rund 10 %. Nach einem eher verhaltenen Jahresauftakt und einem sehr lebhaften zweiten Quartal kehrte mit den Sommermonaten wieder etwas Ruhe in den Markt ein. Im dritten Quartal wurden nur noch ca. 60.000 m² am Markt umgesetzt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Dennoch ist das Ergebnis im langjährigen Vergleich durchaus respektabel. Erfreulich ist darüber hinaus auch, dass der Flächenumsatz zum Großteil auf Anmietungen zurückzuführen ist“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „So liegt der Eigennutzeranteil mit unter 14 % vergleichsweise niedrig. Der mit Abstand bisher größte Vertrag im Marktgebiet war der Amazon-Abschluss über 67.000 m² in Brieselang im 2. Quartal.“
Waren im Vorjahr durch mehrere Großabschlüsse noch Logistikdienstleister die unangefochten stärkste Nachfragergruppe, liegen 2013 in den ersten neun Monaten Handelsunternehmen vorn. Sie allein sorgten für nahezu 44 % des gesamten Flächenumsatzes. Hier macht sich vor allem der Amazon-Abschluss bemerkbar. Logistikdienstleister haben demgegenüber etwas an Gewicht verloren und landen mit 27 % auf dem zweiten Platz. Gleich dahinter folgen Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Produktion, die nicht nur mit knapp 22 % einen beachtlichen Anteil beisteuern, sondern sich auch hinsichtlich der Anzahl der Abschlüsse mit den beiden vorherigen durchaus messen können. Der Flächenbedarf des Baugewerbes war deutlich geringer, auf sie entfallen etwas unter 3 %.
Der Flächenumsatz verteilt sich relativ gleichmäßig über alle Größenklassen. Wie bereits in den ersten drei Quartalen 2012 bilden gerade die kleinen und mittleren Flächensegmente bis 8.000 m² die stabile Nachfragebasis. Gut die Hälfte des Ergebnisses (52 %) entfällt auf diese Größenklassen. Hinsichtlich der Anzahl der Abschlüsse liegt ihr Beitrag mit über 93 % sogar deutlich höher. In den oberen Flächensegmenten haben sich demgegenüber einige Verschiebungen ergeben. So kann die größte Kategorie über 20.000 m² mit Hilfe des Amazon-Vertrags auf rund 37 % zulegen (+29 Prozentpunkte), während die darunter liegende (12.000-20.000 m²) 25 Prozentpunkte verliert und nur noch 11 % hält. Abschlüsse zwischen 8.000 und 12.000 m² wurden im Gegensatz zu 2012 bisher nicht registriert.
Flächenangebot leicht gesunken
Da die Neubautätigkeit überschaubar ist, kann die Nachfrage vorwiegend nur aus dem Bestand befriedigt werden. Infolgedessen ist das Angebot an Logistikflächen im Berliner Marktgebiet in den vergangenen Monaten leicht gesunken. Dies betrifft speziell moderne Logistikflächen. Hinsichtlich der ungleichen Verteilung über das Marktgebiet hat sich dabei nicht viel geändert: Nach wie vor sind besonders entlang der Stadtautobahn sowie in den südlichen Berliner Bezirken und dem Umland Flächen rar, während in anderen Teilmärkten Angebotsüberhänge bestehen. Dies betrifft insbesondere das nördliche und östliche Umland sowie den Bezirk Marzahn-Hellersdorf.
Die Spitzenmiete hat sich auch im dritten Quartal nicht verändert und liegt bereits seit einiger Zeit stabil bei 4,70 €/m². Erzielt wird sie für Top-Objekte in zentrumsnahen Lagen sowie in Schönefeld und im Güterverkehrszentrum (GVZ) Großbeeren. Vereinzelt werden in innerstädtischen Lagen auch Preise über 4,70 €/m² erzielt. Dies gilt zum Beispiel für das Flächensegment unter 3.000 m² in Charlottenburg entlang der A 100. Berlin bleibt im bundesweiten Vergleich unter den großen Märkten einer der günstigsten Standorte. Nur in Leipzig und im Ruhrgebiet sind Premiumflächen noch günstiger erhältlich. Aufgrund des etwas höheren Flächenangebots im westlichen und östlichen Berliner Stadtgebiet, stehen die Mietpreise für Bestandsflächen hier tendenziell unter Druck. Eine Mietpreissteigerung kann gegebenenfalls im Neubausegment erwartet werden.
Auch bei der Verteilung der Mietverträge nach Mietpreisklassen zeichnet sich ein ähnliches Bild wie im Vorjahr ab. Mit mehr als 60 % des auswertbaren Vermietungsumsatzes bleibt die Kategorie zwischen 3,00 und 4,00 €/m² das stärkste Segment und konnte ihren Vorsprung gegenüber dem Vorjahr sogar noch um rund 9 Prozentpunkte ausbauen. Gut 23 % der Flächen fallen in Mietpreisklassen unter 3,00 €/m², weitere 17 % und damit deutlich weniger als in den ersten drei Quartalen 2012 auf das Spitzensegment über 4,00 €/m².
Perspektiven
„Auch wenn das dritte Quartal weniger lebhaft als das vorherige war, ist hieraus weniger auf eine generell nachlassende Nachfrage zu schließen. Vielmehr hat sich im Zuge der guten Umsätze der vergangenen Monate das Angebot stark reduziert, sodass die Anfragen oft nicht mit adäquaten Flächen bedient werden können. Da die Unternehmen dennoch in der Regel nicht bereit sind, Kompromisse einzugehen, werden Standortentscheidungen zunehmend vertagt. Für das Gesamtjahr bleibt daher abzuwarten, inwieweit die bestehenden Gesuche tatsächlich in Flächenumsatz münden werden. Nichtsdestotrotz ist ein im langjährigen Vergleich leicht überdurchschnittliches Ergebnis wahrscheinlich“, fasst Hans-Jürgen Hoffmann zusammen.
„Dennoch ist das Ergebnis im langjährigen Vergleich durchaus respektabel. Erfreulich ist darüber hinaus auch, dass der Flächenumsatz zum Großteil auf Anmietungen zurückzuführen ist“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „So liegt der Eigennutzeranteil mit unter 14 % vergleichsweise niedrig. Der mit Abstand bisher größte Vertrag im Marktgebiet war der Amazon-Abschluss über 67.000 m² in Brieselang im 2. Quartal.“
Waren im Vorjahr durch mehrere Großabschlüsse noch Logistikdienstleister die unangefochten stärkste Nachfragergruppe, liegen 2013 in den ersten neun Monaten Handelsunternehmen vorn. Sie allein sorgten für nahezu 44 % des gesamten Flächenumsatzes. Hier macht sich vor allem der Amazon-Abschluss bemerkbar. Logistikdienstleister haben demgegenüber etwas an Gewicht verloren und landen mit 27 % auf dem zweiten Platz. Gleich dahinter folgen Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Produktion, die nicht nur mit knapp 22 % einen beachtlichen Anteil beisteuern, sondern sich auch hinsichtlich der Anzahl der Abschlüsse mit den beiden vorherigen durchaus messen können. Der Flächenbedarf des Baugewerbes war deutlich geringer, auf sie entfallen etwas unter 3 %.
Der Flächenumsatz verteilt sich relativ gleichmäßig über alle Größenklassen. Wie bereits in den ersten drei Quartalen 2012 bilden gerade die kleinen und mittleren Flächensegmente bis 8.000 m² die stabile Nachfragebasis. Gut die Hälfte des Ergebnisses (52 %) entfällt auf diese Größenklassen. Hinsichtlich der Anzahl der Abschlüsse liegt ihr Beitrag mit über 93 % sogar deutlich höher. In den oberen Flächensegmenten haben sich demgegenüber einige Verschiebungen ergeben. So kann die größte Kategorie über 20.000 m² mit Hilfe des Amazon-Vertrags auf rund 37 % zulegen (+29 Prozentpunkte), während die darunter liegende (12.000-20.000 m²) 25 Prozentpunkte verliert und nur noch 11 % hält. Abschlüsse zwischen 8.000 und 12.000 m² wurden im Gegensatz zu 2012 bisher nicht registriert.
Flächenangebot leicht gesunken
Da die Neubautätigkeit überschaubar ist, kann die Nachfrage vorwiegend nur aus dem Bestand befriedigt werden. Infolgedessen ist das Angebot an Logistikflächen im Berliner Marktgebiet in den vergangenen Monaten leicht gesunken. Dies betrifft speziell moderne Logistikflächen. Hinsichtlich der ungleichen Verteilung über das Marktgebiet hat sich dabei nicht viel geändert: Nach wie vor sind besonders entlang der Stadtautobahn sowie in den südlichen Berliner Bezirken und dem Umland Flächen rar, während in anderen Teilmärkten Angebotsüberhänge bestehen. Dies betrifft insbesondere das nördliche und östliche Umland sowie den Bezirk Marzahn-Hellersdorf.
Die Spitzenmiete hat sich auch im dritten Quartal nicht verändert und liegt bereits seit einiger Zeit stabil bei 4,70 €/m². Erzielt wird sie für Top-Objekte in zentrumsnahen Lagen sowie in Schönefeld und im Güterverkehrszentrum (GVZ) Großbeeren. Vereinzelt werden in innerstädtischen Lagen auch Preise über 4,70 €/m² erzielt. Dies gilt zum Beispiel für das Flächensegment unter 3.000 m² in Charlottenburg entlang der A 100. Berlin bleibt im bundesweiten Vergleich unter den großen Märkten einer der günstigsten Standorte. Nur in Leipzig und im Ruhrgebiet sind Premiumflächen noch günstiger erhältlich. Aufgrund des etwas höheren Flächenangebots im westlichen und östlichen Berliner Stadtgebiet, stehen die Mietpreise für Bestandsflächen hier tendenziell unter Druck. Eine Mietpreissteigerung kann gegebenenfalls im Neubausegment erwartet werden.
Auch bei der Verteilung der Mietverträge nach Mietpreisklassen zeichnet sich ein ähnliches Bild wie im Vorjahr ab. Mit mehr als 60 % des auswertbaren Vermietungsumsatzes bleibt die Kategorie zwischen 3,00 und 4,00 €/m² das stärkste Segment und konnte ihren Vorsprung gegenüber dem Vorjahr sogar noch um rund 9 Prozentpunkte ausbauen. Gut 23 % der Flächen fallen in Mietpreisklassen unter 3,00 €/m², weitere 17 % und damit deutlich weniger als in den ersten drei Quartalen 2012 auf das Spitzensegment über 4,00 €/m².
Perspektiven
„Auch wenn das dritte Quartal weniger lebhaft als das vorherige war, ist hieraus weniger auf eine generell nachlassende Nachfrage zu schließen. Vielmehr hat sich im Zuge der guten Umsätze der vergangenen Monate das Angebot stark reduziert, sodass die Anfragen oft nicht mit adäquaten Flächen bedient werden können. Da die Unternehmen dennoch in der Regel nicht bereit sind, Kompromisse einzugehen, werden Standortentscheidungen zunehmend vertagt. Für das Gesamtjahr bleibt daher abzuwarten, inwieweit die bestehenden Gesuche tatsächlich in Flächenumsatz münden werden. Nichtsdestotrotz ist ein im langjährigen Vergleich leicht überdurchschnittliches Ergebnis wahrscheinlich“, fasst Hans-Jürgen Hoffmann zusammen.
