24.10.2013 Boom am Lager- und Logistikimmobilienmarkt geht unvermindert weiter
Der Investmentmarkt für Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien setzt seinen vor vier Jahren begonnenen Höhenflug weiter fort. Bis zum dritten Quartal des Jahres 2013 wurden nach Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE rund 1,7 Milliarden Euro in Immobilien dieses Typs investiert. Dieses Zwischenergebnis zählt damit nicht nur absolut zu einem der Höchsten überhaupt, die in Deutschland bisher in dieser Asset-Klasse registriert wurden, sondern geht auch relativ betrachtet mit außerordentlich hohen Wachstumszahlen einher.
So erreicht das in den ersten neun Monaten umgesetzte Volumen bereits annähernd das Gesamtergebnis aus dem Vorjahr und erreicht zudem eine Verdoppelung der Volumina aus 2010 und 2011 nur knapp. Zeitgleich stieg die Bedeutung des Logistiksektors im Vergleich zu den übrigen Immobilienklassen kontinuierlich an. Entfielen auf diese Sparte 2011 gerade einmal 4 Prozent des gesamten gewerblichen Immobilieninvestitionsvolumens, erhöhte sich dieser Anteil im Jahr 2012 bereits auf 7 Prozent. In der Folgezeit wurde dieser Trend beibehalten: Mit einem Anteil von knapp 9 Prozent manifestieren sich Logistikimmobilien bis zum dritten Quartal 2013 noch deutlicher als in den Jahren zuvor als drittstärkste Anlageklasse hinter Büro- und Einzelhandelsimmobilien.
Die in der Vergangenheit eher als „Special-Interest“-Produkt wahrgenommenen Lager- und Logistik-immobilien gehören damit mehr und mehr zum Standardrepertoire unter den Immobilieninvestments. Hierzu trägt jedoch nicht nur die nachhaltig hohe Qualität deutscher Logistikstandorte entscheidend bei, die hinsichtlich Infrastruktur und geographischer Lage seit Jahren international größte Wertschätzung genießen. Aus Investmentsicht erweisen sich vor allem die vergleichsweise hohen Anfangsrenditen als besonders reizvoll, während die Renditekompression bei den traditionellen Immobilienanlageklassen deutlich weiter fortgeschritten ist.
Besonders interessiert zeigen sich dabei nach wie vor institutionelle Investoren. Etwa die Hälfte des im Jahr 2013 bislang investierten Kapitals konnten allein Immobilienaktiengesellschaften bzw. REITs, Offene Immobilienfonds und Spezialfonds auf sich vereinen. Darüber hinaus zog das attraktive Rendite-Risiko-Profil deutscher Logistikimmobilien zuletzt auch in deutlich stärkerem Maß als zuvor Privatinvestoren an. Im Vergleich zu den beiden Vorjahren 2011 und 2012 verfünffachten sich ihre Investitionen, sodass – gemessen am Transaktionsvolumen – gut 15 Prozent auf das Konto privater Investoren gehen, eine Steigerung um rund 10 Prozentpunkte zum Vorjahr.
Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland: “Der deutsche Markt für Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien steht weiterhin hoch in der Gunst der Immobilieninvestoren. Dies belegt nicht nur das sehr hohe Investitionsvolumen, das von Jahr zu Jahr mit eindrucksvollen Wachstumsraten auf sich aufmerksam macht und bereits heute annähernd Vorkrisendimensionen erreicht. Mindestens genauso bemerkenswert erscheint das gleichermaßen typunabhängige wie grenzüberschreitende Interesse der Investoren an dieser Anlageklasse. Während ausländische Investoren noch vor zwei Jahren einen Anteil von rund 29 Prozent am gesamten Investitionsvolumen in Lager- und Logistikimmobilien ausmachten, haben sie 2013 bereits einen Anteil von fast 50 Prozent– ein Großteil davon aus dem angelsächsischen Raum.
So bunt wie die Mittelherkunft stellt sich auch die Investorenlandschaft dar. Mit institutionellen Investoren, Projektentwickler, Privaten sowie Unternehmen aus Logistik, Industrie und Handel ist die gesamte Bandbreite der Investorentypen in mindestens dreistelliger Millionenhöhe am Transaktionsvolumen beteiligt. Als eindeutiges Indiz für das attraktive Rendite-Risiko-Profil deutscher Logistikimmobilien ist zudem das deutlich angestiegene Engagement von Versicherungen und Pensionskassen zu werten.“
Ungebrochen hoch blieb die Nachfrage nach modernen und drittverwendungs-fähigen Distributionshallen, die auch dem stetigen Wachstum im Bereich E-Commerce/E-Retailing Rechnung tragen. Bereits 1,2 Milliarden Euro oder 72 Prozent des im Jahr 2013 bisher verzeichneten Investitionsvolumens entfielen auf diese Nutzungsart. Rund 340 Mio. Euro wurden in Lagerhallen investiert. Der geringste Teil entfiel mit 130 Millionen Euro auf Produktionshallen.
„Der Fokus nationaler wie internationaler Investoren bleibt unverändert stark. Weiterhin sind es vor allem drittverwendungsfähige und hochwertig ausgestattete Logistikobjekte in den deutschen Logistikzentren, die zu den gefragtesten Objekten des Segments zählen werden. Allerdings wird sich das limitierte Angebot an adäquaten Core-Produkten angesichts der derzeitig gestellten Investorenansprüche sukzessiv als restriktiver Faktor bei der Allokation erweisen. Die zunehmende Bedeutung des Online-Handels wird zwar zu einem höheren Bedarf an Logistikdienstleistungen führen, mit dem auch grundsätzlich neue Projektentwicklungen erforderlich werden. Allerdings zählt die in diesem Kontext zu erwartende Neuausrichtung der Supply-Chains hin zu einem feinmaschigeren Netzwerk (Stichwort: Paketverteilzentren) und optimierter Liefertreue eher zu den mittelfristig zu erwartenden Trends. Mit einer deutlichen Ausweitung des Produktangebots ist hierdurch zumindest kurzfristig nicht zu rechnen.
Davon abgesehen konzentriert sich ein Großteil dieses Bedarfs ohnehin auf kleinere Umschlagsläger in direkter Nähe zum Endverbraucher, deren Investmentfähigkeit u. a. aufgrund ihrer relativ geringen Losgrößen aus Sicht institutioneller Investoren erschwert wird. Aktuell ist bei gleichbleibenden Anforderungen hinsichtlich Objekt- und Lagequalität daher eher ein leichtes entgegenkommen bei der durchschnittlichen Mietvertragsdauer seitens der Investoren zu beobachten, wodurch sich nach wie vor hervorragende Investmentmöglichkeiten mit kaum verändertem Risikoprofil ergeben“, so Oulds weiter.
Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: „Mit Blick auf die konjunkturelle Entwicklung geben die jüngst veröffentlichten Wirtschaftsdaten weiterhin Anlass zu Optimismus. Dabei stimmen nicht nur die inländischen Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft positiv, die neben einem stabilen Arbeitsmarkt und expansiver Konsumfreudigkeit im zweiten Quartal 2013 auch wieder steigende Ausrüstungsinvestitionen verzeichnen konnte. Erfreulich sind überdies Meldungen aus der Eurozone, dessen Zeichen nach der längsten Rezession ihrer jungen Geschichte wieder auf konjunktureller Erholung stehen. Für das Exportland Deutschland, seine Industrie und Logistiker ergeben sich hieraus nachhaltig verbesserte Perspektiven hinsichtlich Auftragslage und Kapazitätsauslastung – eine Entwicklung, die sich ebenfalls in den weiter aufhellenden Konjunkturindikatoren von ifo, ZEW, BVL oder dem Einkaufsmanagerindex kollektiv widerspiegelt. Der deutsche Markt für Industrie- und Logistikimmobilien bietet daher auch durch die konjunkturelle Brille betrachtet, weiterhin hochattraktive Investitionsmöglichkeiten, die sich mit großer Wahrscheinlichkeit in einer Fortsetzung der Investitionsdynamik ausdrücken werden.“
So erreicht das in den ersten neun Monaten umgesetzte Volumen bereits annähernd das Gesamtergebnis aus dem Vorjahr und erreicht zudem eine Verdoppelung der Volumina aus 2010 und 2011 nur knapp. Zeitgleich stieg die Bedeutung des Logistiksektors im Vergleich zu den übrigen Immobilienklassen kontinuierlich an. Entfielen auf diese Sparte 2011 gerade einmal 4 Prozent des gesamten gewerblichen Immobilieninvestitionsvolumens, erhöhte sich dieser Anteil im Jahr 2012 bereits auf 7 Prozent. In der Folgezeit wurde dieser Trend beibehalten: Mit einem Anteil von knapp 9 Prozent manifestieren sich Logistikimmobilien bis zum dritten Quartal 2013 noch deutlicher als in den Jahren zuvor als drittstärkste Anlageklasse hinter Büro- und Einzelhandelsimmobilien.
Die in der Vergangenheit eher als „Special-Interest“-Produkt wahrgenommenen Lager- und Logistik-immobilien gehören damit mehr und mehr zum Standardrepertoire unter den Immobilieninvestments. Hierzu trägt jedoch nicht nur die nachhaltig hohe Qualität deutscher Logistikstandorte entscheidend bei, die hinsichtlich Infrastruktur und geographischer Lage seit Jahren international größte Wertschätzung genießen. Aus Investmentsicht erweisen sich vor allem die vergleichsweise hohen Anfangsrenditen als besonders reizvoll, während die Renditekompression bei den traditionellen Immobilienanlageklassen deutlich weiter fortgeschritten ist.
Besonders interessiert zeigen sich dabei nach wie vor institutionelle Investoren. Etwa die Hälfte des im Jahr 2013 bislang investierten Kapitals konnten allein Immobilienaktiengesellschaften bzw. REITs, Offene Immobilienfonds und Spezialfonds auf sich vereinen. Darüber hinaus zog das attraktive Rendite-Risiko-Profil deutscher Logistikimmobilien zuletzt auch in deutlich stärkerem Maß als zuvor Privatinvestoren an. Im Vergleich zu den beiden Vorjahren 2011 und 2012 verfünffachten sich ihre Investitionen, sodass – gemessen am Transaktionsvolumen – gut 15 Prozent auf das Konto privater Investoren gehen, eine Steigerung um rund 10 Prozentpunkte zum Vorjahr.
Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland: “Der deutsche Markt für Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien steht weiterhin hoch in der Gunst der Immobilieninvestoren. Dies belegt nicht nur das sehr hohe Investitionsvolumen, das von Jahr zu Jahr mit eindrucksvollen Wachstumsraten auf sich aufmerksam macht und bereits heute annähernd Vorkrisendimensionen erreicht. Mindestens genauso bemerkenswert erscheint das gleichermaßen typunabhängige wie grenzüberschreitende Interesse der Investoren an dieser Anlageklasse. Während ausländische Investoren noch vor zwei Jahren einen Anteil von rund 29 Prozent am gesamten Investitionsvolumen in Lager- und Logistikimmobilien ausmachten, haben sie 2013 bereits einen Anteil von fast 50 Prozent– ein Großteil davon aus dem angelsächsischen Raum.
So bunt wie die Mittelherkunft stellt sich auch die Investorenlandschaft dar. Mit institutionellen Investoren, Projektentwickler, Privaten sowie Unternehmen aus Logistik, Industrie und Handel ist die gesamte Bandbreite der Investorentypen in mindestens dreistelliger Millionenhöhe am Transaktionsvolumen beteiligt. Als eindeutiges Indiz für das attraktive Rendite-Risiko-Profil deutscher Logistikimmobilien ist zudem das deutlich angestiegene Engagement von Versicherungen und Pensionskassen zu werten.“
Ungebrochen hoch blieb die Nachfrage nach modernen und drittverwendungs-fähigen Distributionshallen, die auch dem stetigen Wachstum im Bereich E-Commerce/E-Retailing Rechnung tragen. Bereits 1,2 Milliarden Euro oder 72 Prozent des im Jahr 2013 bisher verzeichneten Investitionsvolumens entfielen auf diese Nutzungsart. Rund 340 Mio. Euro wurden in Lagerhallen investiert. Der geringste Teil entfiel mit 130 Millionen Euro auf Produktionshallen.
„Der Fokus nationaler wie internationaler Investoren bleibt unverändert stark. Weiterhin sind es vor allem drittverwendungsfähige und hochwertig ausgestattete Logistikobjekte in den deutschen Logistikzentren, die zu den gefragtesten Objekten des Segments zählen werden. Allerdings wird sich das limitierte Angebot an adäquaten Core-Produkten angesichts der derzeitig gestellten Investorenansprüche sukzessiv als restriktiver Faktor bei der Allokation erweisen. Die zunehmende Bedeutung des Online-Handels wird zwar zu einem höheren Bedarf an Logistikdienstleistungen führen, mit dem auch grundsätzlich neue Projektentwicklungen erforderlich werden. Allerdings zählt die in diesem Kontext zu erwartende Neuausrichtung der Supply-Chains hin zu einem feinmaschigeren Netzwerk (Stichwort: Paketverteilzentren) und optimierter Liefertreue eher zu den mittelfristig zu erwartenden Trends. Mit einer deutlichen Ausweitung des Produktangebots ist hierdurch zumindest kurzfristig nicht zu rechnen.
Davon abgesehen konzentriert sich ein Großteil dieses Bedarfs ohnehin auf kleinere Umschlagsläger in direkter Nähe zum Endverbraucher, deren Investmentfähigkeit u. a. aufgrund ihrer relativ geringen Losgrößen aus Sicht institutioneller Investoren erschwert wird. Aktuell ist bei gleichbleibenden Anforderungen hinsichtlich Objekt- und Lagequalität daher eher ein leichtes entgegenkommen bei der durchschnittlichen Mietvertragsdauer seitens der Investoren zu beobachten, wodurch sich nach wie vor hervorragende Investmentmöglichkeiten mit kaum verändertem Risikoprofil ergeben“, so Oulds weiter.
Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland: „Mit Blick auf die konjunkturelle Entwicklung geben die jüngst veröffentlichten Wirtschaftsdaten weiterhin Anlass zu Optimismus. Dabei stimmen nicht nur die inländischen Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft positiv, die neben einem stabilen Arbeitsmarkt und expansiver Konsumfreudigkeit im zweiten Quartal 2013 auch wieder steigende Ausrüstungsinvestitionen verzeichnen konnte. Erfreulich sind überdies Meldungen aus der Eurozone, dessen Zeichen nach der längsten Rezession ihrer jungen Geschichte wieder auf konjunktureller Erholung stehen. Für das Exportland Deutschland, seine Industrie und Logistiker ergeben sich hieraus nachhaltig verbesserte Perspektiven hinsichtlich Auftragslage und Kapazitätsauslastung – eine Entwicklung, die sich ebenfalls in den weiter aufhellenden Konjunkturindikatoren von ifo, ZEW, BVL oder dem Einkaufsmanagerindex kollektiv widerspiegelt. Der deutsche Markt für Industrie- und Logistikimmobilien bietet daher auch durch die konjunkturelle Brille betrachtet, weiterhin hochattraktive Investitionsmöglichkeiten, die sich mit großer Wahrscheinlichkeit in einer Fortsetzung der Investitionsdynamik ausdrücken werden.“
