07.11.2013 Europäische Prime-Gewerbeimmobilien verlieren bis 2015 an Attraktivität für Investoren
DTZ hat die jüngsten Ergebnisse des DTZ Fair Value Index für Europa veröffentlicht. Der Index, der die relative Attraktivität der aktuellen Preise auf den europäischen Immobilienmärkten abbildet, blieb im 3. Quartal nahezu stabil und gab nur leicht von 75 auf 74 Zählerpunkte nach. Der Wert für den europäischen Büromarkt sank von 66 auf 60 Zählerpunkte, wohingegen Einzelhandel und Industrie/Logistik von 77 auf 79 bzw. von 88 auf 91 anstiegen.
Im 3. Quartal sind die Renditeforderungen an Immobilien in einigen Kernmärkten Europas wie beispielsweise in Deutschland und Großbritannien angesichts gestiegener Anleiherenditen nach oben gegangen. Somit haben diese Märkte leicht an Attraktivität eingebüßt. Gleichwohl werden sieben der 11 analysierten deutschen Märkte weiterhin als "heiß" bewertet. In den europäischen Randstaaten, wie z. B. Spanien und Italien, sind die Anleiherenditen gesunken und dementsprechend auch die Renditeforderungen zurückgegangen. Infolgedessen haben die spanischen und italienischen Märkte im Vergleich zum Vorquartal an Attraktivität gewonnen.
Fergus Hicks, Head of Global Forecasting von DTZ, sagt: "In Spanien hat sich mit dem ersten Verkauf von langfristigen Anleihen seit 2009 zunehmender Optimismus im Zuge der wirtschaftlichen Erholung eingestellt. Wir haben die Gewerbemärkte in Barcelona und Madrid im laufenden Quartal von ,warm' auf ,heiß' herauf gestuft."
Das am drastischsten unterbewertete Land Europas ist nach wie vor Irland. In Dublin stehen Renditeforderungen von durchschnittlich 7,5% p.a. Renditeerwartungen von 14,1% p.a. für den Büro-, Einzelhandels- und Industrie-/Logistikmarkt gegenüber. Daraus leitet sich eine durchschnittliche Unterbewertung von -20,9% ab. Allerdings könnte die geringe Größe des irischen Immobilienmarktes Investoren abschrecken, die nach Liquidität suchen, zumal sich in größeren Märkten wie Spanien und Italien neue Möglichkeiten abzeichnen. Im Gegensatz dazu steht die Schweiz, wo die Immobilien im Schnitt um 26,2% überbewertet sind.
DTZ bietet im jüngsten Bericht erstmals eine Fünfjahresprognose an, die die voraussichtliche Entwicklung der Investitionschancen projiziert. Die Analyse legt nahe, dass der Wert des Fair Value Index für Europa ab dem laufenden Quartal sinken wird und im zweiten Halbjahr 2015 einen Tiefstwert von 50 Zählerpunkten erreichen dürfte. Nach der Methodik des Fair Value Index bedeutet dies, dass DTZ für diesen Zeitpunkt mit einem gleichen Anteil "heißer" und "kalter" Märkte in Europa rechnet.
Fergus ergänzt: "In einem Jahr, also im 3. Quartal 2014, dürfte es nach unseren Erkenntnissen 32 heiße Märkte, 56 warme Märkte und 17 kalte Märkte geben, was einem Fair Value Index von 57 entspräche. Dies stellt eine erhebliche Veränderung im Vergleich zum aktuellen Stand dar und bedeutet, dass sich die attraktiven Ankaufsmöglichkeiten im kommenden Jahr vermutlich verringern werden. In den meisten Fällen wird es sich bei den Herabstufungen um eine Rücknahme von ,heiß' auf ,warm' handeln, was unserer Analyse nach für 30 Märkte gilt."
Magali Marton, Head of CEMEA Research bei DTZ, fügt hinzu: "Wir erwarten, dass der Anstieg der durchschnittlichen Renditeforderungen in ganz Europa den Wert des Fair Value Index nach unten ziehen wird. Unsere Einschätzung steigender Renditeforderungen ergibt sich aus dem Aufwärtsdruck auf Anleiherenditen und aus dem Anstieg der Zinsen im Zuge verbesserter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen. In Kombination mit den von uns prognostizierten relativ stabilen Renditeerwartungen lässt sich auf einen Rückgang des Fair Value Index schließen. Multi-Asset-Investoren sollten sich beim Immobilienerwerb beeilen, da mit einer Verringerung attraktiver Investitionsmöglichkeiten zu rechnen ist".
Im 3. Quartal sind die Renditeforderungen an Immobilien in einigen Kernmärkten Europas wie beispielsweise in Deutschland und Großbritannien angesichts gestiegener Anleiherenditen nach oben gegangen. Somit haben diese Märkte leicht an Attraktivität eingebüßt. Gleichwohl werden sieben der 11 analysierten deutschen Märkte weiterhin als "heiß" bewertet. In den europäischen Randstaaten, wie z. B. Spanien und Italien, sind die Anleiherenditen gesunken und dementsprechend auch die Renditeforderungen zurückgegangen. Infolgedessen haben die spanischen und italienischen Märkte im Vergleich zum Vorquartal an Attraktivität gewonnen.
Fergus Hicks, Head of Global Forecasting von DTZ, sagt: "In Spanien hat sich mit dem ersten Verkauf von langfristigen Anleihen seit 2009 zunehmender Optimismus im Zuge der wirtschaftlichen Erholung eingestellt. Wir haben die Gewerbemärkte in Barcelona und Madrid im laufenden Quartal von ,warm' auf ,heiß' herauf gestuft."
Das am drastischsten unterbewertete Land Europas ist nach wie vor Irland. In Dublin stehen Renditeforderungen von durchschnittlich 7,5% p.a. Renditeerwartungen von 14,1% p.a. für den Büro-, Einzelhandels- und Industrie-/Logistikmarkt gegenüber. Daraus leitet sich eine durchschnittliche Unterbewertung von -20,9% ab. Allerdings könnte die geringe Größe des irischen Immobilienmarktes Investoren abschrecken, die nach Liquidität suchen, zumal sich in größeren Märkten wie Spanien und Italien neue Möglichkeiten abzeichnen. Im Gegensatz dazu steht die Schweiz, wo die Immobilien im Schnitt um 26,2% überbewertet sind.
DTZ bietet im jüngsten Bericht erstmals eine Fünfjahresprognose an, die die voraussichtliche Entwicklung der Investitionschancen projiziert. Die Analyse legt nahe, dass der Wert des Fair Value Index für Europa ab dem laufenden Quartal sinken wird und im zweiten Halbjahr 2015 einen Tiefstwert von 50 Zählerpunkten erreichen dürfte. Nach der Methodik des Fair Value Index bedeutet dies, dass DTZ für diesen Zeitpunkt mit einem gleichen Anteil "heißer" und "kalter" Märkte in Europa rechnet.
Fergus ergänzt: "In einem Jahr, also im 3. Quartal 2014, dürfte es nach unseren Erkenntnissen 32 heiße Märkte, 56 warme Märkte und 17 kalte Märkte geben, was einem Fair Value Index von 57 entspräche. Dies stellt eine erhebliche Veränderung im Vergleich zum aktuellen Stand dar und bedeutet, dass sich die attraktiven Ankaufsmöglichkeiten im kommenden Jahr vermutlich verringern werden. In den meisten Fällen wird es sich bei den Herabstufungen um eine Rücknahme von ,heiß' auf ,warm' handeln, was unserer Analyse nach für 30 Märkte gilt."
Magali Marton, Head of CEMEA Research bei DTZ, fügt hinzu: "Wir erwarten, dass der Anstieg der durchschnittlichen Renditeforderungen in ganz Europa den Wert des Fair Value Index nach unten ziehen wird. Unsere Einschätzung steigender Renditeforderungen ergibt sich aus dem Aufwärtsdruck auf Anleiherenditen und aus dem Anstieg der Zinsen im Zuge verbesserter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen. In Kombination mit den von uns prognostizierten relativ stabilen Renditeerwartungen lässt sich auf einen Rückgang des Fair Value Index schließen. Multi-Asset-Investoren sollten sich beim Immobilienerwerb beeilen, da mit einer Verringerung attraktiver Investitionsmöglichkeiten zu rechnen ist".
