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08.11.2013 Hannover ist unbestritten ein Top 10-Standort

Die Landeshauptstadt Hannover und mit ihr die gleichnamige Region stehen für den mit Abstand größten Agglomerations- und Wirtschaftsraum des Flächenlandes Niedersachsen. Durch die Weltausstellung Expo 2000 wie auch die alljährliche Aus-richtung der weltgrößten Computer- und Industriemessen er¬langte die Stadt Weltruf. Als maßgeblichen Standortvorteil kann Hannover dabei eine ausgezeichnete Verkehrsinfrastruktur in die Waagschale werfen, und zwar sowohl für den motorisierten Individualverkehr, den ÖPNV als auch Regional- und Fernver¬bindungen der Deutschen Bahn sowie Flugverbindungen ab/von Hannover-Langenhagen. In wirtschaftlicher Hinsicht ist die Stadt neben ihren Funktionen als Ministerien-, Behörden- und Uni-Standort sowie als Messestadt darüber hinaus traditio¬nell stark durch den Fahrzeug- und Maschinenbau, aber auch als Versicherungsstandort und last, but not least als Einkaufs¬metropole geprägt. Positive sozio-ökonomische Rahmendaten für Stadt und Region stützen diese Position. So konnte Hanno¬ver in den letzten fünf Jahren eine positive Einwohnerentwick¬lung verzeichnen, die nach amtlichen Bevölkerungsprognosen auch auf Sicht anhalten und nicht abebben soll. Der Funktion als Oberzentrum entsprechend verfügt die Stadt auch über ei¬nen beträchtlich positiven Pendlerüberschuss von arbeitstäglich über 107.000 Berufspendlern. Auch mit Blick auf den Touris¬mus können sich die im vergangenen Jahr wiederum deut¬lich mehr als 2 Mio. Übernachtungen in Hotels und Pensio¬nen durchaus sehen lassen.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT

In puncto Einzelhandel nimmt Hannover für die Region eine absolut herausragende Stellung ein. Und nicht nur hier: prak¬tisch bei sämtlichen einzelhandelsrelevanten Rankings und Kennzahlen für Deutschland insgesamt zählt die Stadt zu den TOP 10-Standorten. Sowohl die Kaufkraft als auch Zentralität liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt.

Längst wird sie von Experten nicht mehr nur als „Hidden Champion“ wahrge¬nommen und zählt zu den gefragtesten Einkaufsmetropolen des Landes. Nach Auffassung der COMFORT Hamburg basiert der seit Jahren konstante Erfolg des innerstädtischen Einzelhandels wesentlich auf der großen räumlichen Ausstrahlung in ein mit rd. 1,8 Mio. Einwohnern absolut stattlich dimensioniertes Einzugsgebiet mit einem Einzelhandelsnachfragevolumen von mehr als 10 Mrd. Euro. Angesichts der siedlungsstrukturellen Gegebenheiten im Einzugsgebiet ist die Marktdurchdringung relativ stark. Hierzu leistet die exzellente verkehrliche Erreichbarkeit der City aus der gesamten Region sowohl via Pkw als auch dem ÖPNV einen maßgeblichen Beitrag. Zudem ist ein verhältnismäßig großer Anteil der Innenstadt-Verkaufsflächen in Verbindung mit einem qualitativ attraktiven und modebetonten Einzelhandelsangebot festzustellen. Entsprechend weist Hannover von allen deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern mit rd. 207 die zweithöchste Modezentralität überhaupt auf (nur noch ‚getoppt‘ von München: 223). Insgesamt setzte der Einzelhandel im Jahr 2012 in der Hannoveraner City knapp 1,2 Mrd. Euro um. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit fast 32 Prozent deutlich oberhalb der Werte ähnlich großer Städte, was die außerordentliche Stärke der Innenstadt ausdrücklich belegt. Dabei tut sich durchaus das eine oder andere im regionalen Wettbewerb. Hervorzuheben sind in diesem Kontext:

Auf ‚halber Strecke‘ in Richtung Hamburg, direkt an der Bundesautobahn 7, hatte im August 2012 das sogenannte Designer Outlet Center in Soltau auf rd. 13.500 m² VKF eröffnet. Verteilt auf rd. 60 Shops werden vor allem verschiedene Modemarken angeboten, wobei die Durchschlagskraft des DOCs nach über einem Betriebsjahr -nicht zuletzt angesichts des weitgehenden Fehlens echter Designermarken- bislang als eher ‚überschaubar‘ zu kennzeichnen ist.

Im nordwestlichen Umfeld Hannovers (Garbsen) steht nach ausgefochtenem Rechtsstreit dem bereits langjährig von Sonae Sierra projektierten Center juristisch nichts mehr im Wege, wobei der Realisierungshorizont hier wie auch bei einer möglichen Neuaufstellung des alten Planetencenters aber noch nicht klar ist.

Bereits in Bau mit der Eröffnung des 1. Bauabschnitts am 31. Oktober 2013 ist demgegenüber das sogenannte A2-Center in Isernhagen-Altwarmbüchen. Unter Ausnutzung von ‚in die Jahre‘ gekommener Bestandsflächen realisiert die Krieger-Gruppe hier ein Fachmarktzentrum mit rd. 23.500 m² Verkaufsfläche (Magnetmieter sind u.a. real,-, Saturn, Toys’R’Us, C&A), das im Herbst 2014 fertig gestellt werden soll. In direkter Nachbarschaft entsteht zudem ein Möbel Höffner-Haus mit 37.400 m² Verkaufsfläche.

Spürbare ‚Abstriche‘ an der vorstehend dargestellten überaus soliden Marktposition der Hannoveraner Innenstadt sind nach COMFORT-Auffassung hiervon ausgehend aber eindeutig nicht zu erwarten: in puncto ‚kritischer Masse‘ (mit über 260.000 m² Einzelhandels-Verkaufsfläche Ende 2012) und Leistungskraft (durchschnittliche Flächenproduktivität rd. 4.400 €/m² VKF) spielt die City schon in einer deutlich ‚höheren Liga‘ und nimmt bis auf weiteres eine dominierende Position in der gesamten Region Hannover ein.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN

Bahnhofstraße und Niki-de-Saint-Phalle-Promenade

• Top Lage mit konsumorientiertem Einzelhandelsbesatz, überwiegend Young-Fashion
• Bildet auf knapp 200 Metern Länge das Entree zu den bedeutenden Einkaufslagen der City mit Karmaschstraße, Georgstraße und Große Packhofstraße, Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof und Kröpcke (U-Bahn)
• Höchste Passantenfrequenzen, gehört zu den 10 stärksten deutschen Einkaufsstraßen
• Besonderheit: tieferliegende Niki-de-Saint-Phalle-Promenade, dadurch getrennte Laufwege
• Direkte ober- sowie unterirdische Anbindung an den Hauptbahnhof
• Großflächennutzer: Galeria Kaufhof, Hugendubel, ESPRIT, Desigual, Shoe City, New Yorker, Mango
• Mit Eröffnung von Shoe City im Frühjahr 2012 wurde die Projektentwicklung Bahnhofstraße 8 durch CENTRUM erfolgreich abgeschlossen.
• Neue Mieter: Apple-Store, Bahnhofstraße 5 (Eröffnung Mitte November 2013)
• Aktueller Mietpreis liegt bei 185 EUR/m²

Georgstraße

• Sehr hohe Passantenfrequenzen im stärksten Bereich zwischen H&M (Kröpcke) und C&A, konsumorientiert
• Traditionelle innerstädtische Top-Lage, breites Angebot und stabiler Mieterbesatz
• Großflächenmieter Karstadt, C&A, H&M, ESPRIT, Horstmann und Sander
• Abschnitt zwischen Kröpcke und Windmühlenstraße Richtung Oper mit einhüftigem Einzelhandel (keine Fußgängerzone) stellt eine Niveaulage dar mit Entwicklungspotenzial. Neuer Mieter in diesem Bereich: Scotch & Soda, Brigitte von Boch
• Aktueller Mietpreis liegt bei 190 EUR/m²

Große Packhofstraße

• konsumige 1A-Lage mit hoher Passantenfrequenz. 100 %-iger Filialisierungsgrad mit hohem internationalen Anteil.
• Einzelhändler wie Wormland und s.Oliver nutzen zusätzlichen Antritt von der Karmarschstraße
• Geprägt durch Textil- und Schuhanbieter und eine relativ enge Straßenflucht, u.a. Karstadt Sport, Görtz, Salamander, TK Maxx, Gerry Weber, Edeka, dm, Zara
• Frequenz profitiert von Primark, Osterstraße
• Anhaltendes Entwicklungspotenzial der ehemaligen Erdmann-Immobilie für ca. 2.700 m² Einzelhandel
• Neuer Mieter: Muji
• Aktueller Mietpreis liegt bei 180 EUR/m²

Karmarschstraße

• 1A-Lage mit hoher Passantenfrequenz und deutlich zunehmender Tendenz
• Verlängerung der Bahnhofstraße mit Schnittpunkt zur Georgstraße, Übergang der Konsumlage zur Niveaulage mit traditionell hoher Angebotsqualität, wie P&C, Wormland, Blue House, s. Oliver Flagship, Marc O´Polo
• Platz der Traditionshäuser Mäntelhaus Kaiser, I. G. von der Linde, Parfümerie Liebe
• CENTRUM Projektentwicklung am Kröpcke. Hier entstehen bis Frühjahr 2014 insgesamt über 18.000 m² neue Einzelhandelsflächen, u.a. P&C Weltstadthaus (über 10.000 m² Verkaufsfläche), Eckerle (ca. 2.000 m², am 26.9.2013 eröffnet). Die Entwicklung beseitigt die einstige Einhüftigkeit der Fußgängerzone und macht die Karmarschstraße zur echten eigenständigen TOP-Lage
• Dynamischte Mietenentwicklung aller Hannoveraner A-Lagen in den letzten 5 Jahren
• Aktueller Mietpreis liegt bei 190 EUR/m²

Wie vorstehend dargelegt, zählt die Hannoveraner Innenstadt zu den stärksten Einzel¬handelsstandorten in ganz Deutschland. Zunehmend drängen internationale Filialisten in die A-Lage und die Nachfrage übersteigt seit langem das Angebot. Ansiedlungen wie Primark, TK Maxx, Desigual und in Kürze Apple belegen die City-Attraktivität und steigern diese gleichzeitig. Die Anzahl der Projektentwicklungen der letzten Jahre, wie auch die aktuellen, zeugen von einer beachtlichen Dynamik der Innenstadtentwicklung, so dass auch klassische Nebenlagen wie die Osterstraße oder zukünftig die Verlängerung der Karmarschstraße bis zur Markthalle nachhaltig profitieren werden.

Die vier eng verknüpften, fast gleichwertigen 1A-Lagen Georgstraße, Bahnhofstraße, Karmarsch- und Große Packhofstraße bilden ein kompaktes fußgängerfreundliches Innenstadtgefüge mit einem attraktiven Einzelhandels-Mix aus leistungsfähigen Filialisten und traditionellen Platzhirschen sowie der gut angebundenen Ernst-August-Galerie. Die aktuell bedeutendste Entwicklung mit über 18.000 m² Einzelhandelsfläche an d e m innerstädtischen Kristallisationspunkt und ÖPNV-Knotenpunkt, dem Kröpcke, wird durch den Projektentwickler CENTRUM im 1. Halbjahr 2014 fertiggestellt werden und damit zum Highlight der Hannoveraner City avancieren. Neben dem dann im 2. Abschnitt vollständig eröffneten „Weltstadthaus“ von P & C mit ca. 10.300 m² Verkaufsfläche und dem Ende September neu eröffneten Herrenausstatter Eckerle entstehen weitere attraktive Ladenflächen mit Shopfassaden zur Karmarschstraße, für deren Vermietung die COMFORT Hamburg verantwortlich zeichnet. Als echter ‚Entwicklungsschub‘ treten damit in diesem Winterhalbjahr rd. 10.000 m² neue Verkaufsfläche in absoluter City-Bestlage in den Markt. Deren besonderes Lagepotenzial spiegelt sich in der bereits oben angesprochenen dynamischen Entwicklung der dortigen Höchstmieten wider.

Die noch laufende Kröpcke-Entwicklung wie auch die abgeschlossenen Projektentwicklungen des ehemaligen Karstadt-Technikhauses in der Großen Packhofstraße, der Ernst-August-Markthalle in der Bahnhofstraße 8 (CENTRUM, 2012) sowie des vormaligen Sinn Leffers-Hauses (heute Primark) in der Osterstraße haben zwischenzeitlich zu einem insgesamt ausgewogenen Flächenverhältnis im Lagegefüge der Hannoveraner City geführt: es existieren mittlerweile die o.g. vier annähernd gleichbedeutenden 1A-Lagen mit jeweils unterschiedlicher Prägung. Hieran knüpfen namhafte Nebenlagen, wie die Schillerstraße, Rathenaustraße und Luisenstraße an.

Letztere mit einem alles in allem überschaubaren Einzelhandelsangebot im Niveaubereich sowie vereinzelten Luxusanbietern und lokalen Playern wie Terner und Schlösser. Das 2008 eröffnete Einkaufszentrum „Ernst-August-Galerie“ an dem gleichnamigen Platz ist sehr gut integriert und rundet das innerstädtische Einzelhandelsangebot sinnvoll ab. Die an die Große Packhofstraße angebundene Osterstraße wird infolge der Eröffnung von Primark mit fast 9.000 m² Verkaufsfläche im Oktober 2011 seitdem deutlich stärker frequentiert.

Es ist davon auszugehen, dass weitere Einzelhändler die durch die Frequenzzunahme gewonnene Attraktivität der Osterstraße nutzen werden, um sich im Umfeld des Textilriesen Primark anzusiedeln. Die hierfür erforderlichen Voraussetzungen wären allerdings nur über Projektentwicklungen zur Herstellung von einzelhandelstauglichen Flächen möglich.

INVESTMENT

Der kontinuierliche Aufwärtstrends der Hannoveraner City geht einher mit einem wachsenden Ankaufsinteresse und die Anzahl der Immobilieninvestoren, die sich hinter den BIG 7 mit Hannover beschäftigen, steigt. Als spektakulärster Deal, der diesen Trend eindrucksvoll untermauert, ist der jüngst veröffentlichte Erwerb des Kröpckes durch einen offenen Immobilienfonds von Union Investment Real Estate vom Entwickler CENTRUM hervorzuheben, welcher von der COMFORT Hamburg vermittelt wurde. Es ist der erste Ankauf der Hamburger Fondsgesellschaft in der Innenstadt von Hannover und der Käufer hat mit dem Kauf bewusst sein Portfolio weiter hinein in einer deutschen Stadt dieser Größe ausgeweitet. Ein Einzelvolumen im dreistelligen Millionenbereich ist nicht in jeder Stadt unterhalb der Metropolen vorstellbar und unterstreicht die Qualitäten des Einzelhandelsstandortes. Im letzten Jahr wurde darüberhinaus das Karstadt Haupthaus in der Georgstraße an den Inhaber des Braunschweiger Textiliten New Yorker verkauft, der ebenfalls in seiner Heimatstadt einen Karstadt erworben hat.

Der voranschreitende Bau des Kröpckes bringt eine spürbare weitere Aufwertung der Karmarschstraße. Das merkt man an den benachbarten Eigentümern, von denen einige Ihre Immobilie nun ebenfalls auf Vordermann bringen, sowie an dem gesteigerten Investoreninteresse an der Lage: Das Haus Karmarschstr. 16 wurde an einen privaten Investor veräußert, der auf die aufsteigende Lagequalität setzt. Auch in der Peripherie um Hannover wurden ebenfalls jüngst zwei nennenswerte Deals gemacht: Die Fondsgesellschaft ILG erwarb für ca. 66 Mio. € den Erweiterungsbau des City Centers Langenhagen, der 2012 durch die HBB realisiert wurde und das Center um ca. 18.000 m² Verkaufsfläche erweiterte.

Ebenso hat das Leine-Center in Laatzen für rund 117 Mio. € einen neuen Eigentümer gefunden. Das Center hat nach einer umfangreichen Erweiterung 2011/2012 rund 28.000 m² Mietfläche und beherbergt Mieter wie z.B. H&M, C&A, Adler Mode und Real. Käufer des gesamten Centers, dessen Alt- und Erweiterungsbau einer Eigentümergemeinschaft gehörte, bestehend aus LaSalle Investment Management, Adler Immobilien Investment Gruppe, Fay Projects und THI Holding, ist CBRE Global Investors zusammen mit der Rentenversicherung Teacher Retirement System of Texas. Angesichts eines geringen Angebots in Bestlage geraten die Renditen leicht unter Druck. Immobilien in der klassichen Top-Lage Georgstraße würden im stärksten Straßenabschnitt zwischen Kröpcke und Karstadt Renditen von rd. 5,4 % erzielen und damit eine seit längerem stabile Situation darstellen.

Die Lagen Karmarschstraße, Bahnhofstraße und die Große Packhofstraße haben einen stärkeren Aufwärtsentwicklung in Bezug auf Miet- und Renditeniveau erfahren und aufgeholt. Sie erzielen aktuell die gleichen Renditen wie die Georgstraße, sodass die gesamten Top-Lagen Hannovers derzeit eine recht einheitliche Attraktivität für Investoren aufweisen. Die Karmarschstraße bietet perspektivisch gute Chancen mit Fertigstellung des Kröpckes weiter an Qualität zu gewinnen und die Führung der Top-Lagen zu übernehmen.

FAZIT UND PERSPEKTIVE

Die Hannoveraner Innenstadt ist im Hinblick auf die weitere Qualifizierung als ausstrahlungsstarker zentraler Marktplatz für den modernen stationären Einkauf enorm voran gekommen; in erster Linie durch die konsequente Moder¬nisierung und Weiterentwicklung der einschlägigen Haupteinkaufslagen mit neuen zugkräftigen Magneten und städtebaulichen ‚Leuchtürmen wie dem Kröpcke und dem Primark sowie die Etablierung der Ernst-August-Galerie. Ein leicht steigendes Mietniveau und eine anhaltend starke Nachfrage prägen derzeit das Marktgeschehen. Mittlerweile zählt Hannover in allen einzelhan¬delsrelevanten Rankings und Kennzahlen unbestritten zu den Top Standorten in Deutsch¬land.

Bei dem Indikator Modezentralität (rd. 207) wird Hannover unter allen großen Metropolen Deutschlands lediglich noch von München übertroffen. Das ist u.a. auf die relativ günstigen wettbewerblichen Rahmenbedingungen im gesamten Einzugsgebiet (Stichwort: die City spielt hier in einer eigenen Liga) und die nachhaltige Ausschöpfung der endogenen Potenziale der Innenstadt zurückzuführen. Auch spielt eine hohe Modeaffinität der Bevölkerung (gemäß einer comdirect Bank-Studie ist der Bevölkerungsanteil sogenannter ‚Trendsetter‘ in Hannover relativ groß) eine Rolle.

Hannover überzeugt als Einzelhandelsstandort durch eine flächenseitig adäquate Verkaufsflächenausstat¬tung mit genügend Raum für ein breit gestaffeltes Angebot und unterschiedlichste Formate. Und auch für Neuentwicklungen, wie z.B. die aktuelle Präsenz von immerhin noch drei Warenhäusern durchaus noch weiteres Projektentwicklungspotenzial signalisiert. Andererseits ist die City durch die enge Verzahnung der einzelnen Lagen dennoch kompakt und überschaubar genug, um sie fußläufig erfahren zu können. Da sich auch die sozio-ökonomischen Rahmenbedingungen der Stadt alles in allem solide und perspektivreich dar¬stellen sind nach Auffassung der COMFORT Hamburg auch für die nähere Zukunft, die Aussichten des In¬nenstadteinzelhandels als ausgesprochen positiv zu charakterisieren.



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