11.11.2013 Hamburg: Tourismus und Business Improvement Districts beflügeln
Als Tor zur Welt zählt die Freie und Hansestadt Hamburg für den Einzelhandel nicht nur in Deutschland, sondern auch im europäischen Kontext zu den absoluten Top-Destinationen für national und international erfolgreiche Retailer. Die mit rd. 1,7 Mio. Einwohnern zweitgrößte Stadt unseres Landes weist als Handels-, Verkehrs- und Dienstleistungsmetropole eine weit gefächerte, sehr solide wirtschaftliche Basis mit einer ausgesprochen leistungsfähigen Verkehrsinfrastruktur auf. Traditionell spielt der Außenhandel eine herausragende Rolle, vor allem mit der Hamburger Hafenwirtschaft und dem zweitgrößten Containerhafen Europas. Als Arbeitsplatzstandort stellt Hamburg das eindeutige „Hoch im Norden dar“, mit einem Pendlerüberschuss von arbeitstäglich rd. 220.000 Personen und einer Arbeitslosenquote von lediglich noch gut 7 %. Dabei rangiert die gesamtwirtschaftliche Produktivität (BIP pro Kopf) mit rd. 52.000 EUR in der Spitzengruppe nicht nur Deutschlands sondern auch ganz Europas.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Die Rahmenbedingungen für Hamburgs Einzelhandel sind exzellent. So rangiert die einzelhandelsrelevante Kaufkraft mit 109,5 auf hohem Niveau. Über das eigene Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial hinaus reflektiert die Branche traditionell auf ein weiträumiges Einzugsgebiet im schleswig-holsteinischen und niedersächsischen Einzugsgebiet, in dem noch einmal rund 1,6 Mio. Einwohner ansässig sind. So erfreut sich der Einzelhandel am hohen Nachfragepotenzial von etwa 3,4 Millionen Konsumenten.
Der Tourismus beflügelt als externer Faktor den Handel zusätzlich. Ausgehend von ihrer naturräumlich bevorzugten Wasserlage an Elbe und Alster sowie dem attraktiven Stadtbild und Ambiente stellt die Stadt ein beliebtes Ausflugs- und Reiseziel dar. Hierzu tragen nicht zuletzt die zahlreichen Freizeitangebote, u.a. im immer weiter wachsenden Erlebnisraum HafenCity oder als Musical-Standort bei.
So avancierte Hamburg nach New York und London zur weltweit bedeutendsten Stadt für Musicals. Entsprechend stellt sich die Touristenentwicklung sehr dynamisch dar: in 2012 wurde erstmals die Marke von 10 Mio. Übernachtungen übertroffen. Allein hiervon ausgehend ergeben sich Umsätze für den Einzelhandel, primär in der City, von mehr als 400 Mio. Euro p.a.
Der Hamburger Einzelhandel verfügte 2012 insgesamt über eine Verkaufsfläche von knapp 2,7 Millionen m². Das entspricht einer Ausstattung von rund 1,6 m², auf der ein Gesamtumsatz von fast 11 Mrd. EUR getätigt wurde. Bezogen auf die in der Hansestadt befindliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft ergibt sich somit eine Einzelhandelszentralität von 111,7 (2012).
„Hamburg meine Perle“ heißt es im Text der meistgesungenen Hamburger Hymne. Nicht nur in puncto Ambiente und Ausstrahlung, sondern auch in puncto Einzelhandel befindet sich diese Perle in der innerhalb des historischen Wallrings nördlich der Elbe gelegenen Innenstadt. Die einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche beträgt hier laut einer zum Jahresbeginn 2013 erfolgten COMFORT-Kompletterhebung knapp 340.000 m², was allerdings bezogen auf das gesamte Stadtgebiet einem Anteil von nur knapp 13% entspricht. Von allen deutschen Millionenstädten weist hier nur Berlin mit rund 12% einen geringeren Anteil auf, wogegen die beiden übrigen Metropolen Köln (rd. 22%) und insbesondere München (rd. 30%) eine wesentlich stärker zentral ausgerichtete Einzelhandelsstruktur aufweisen.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE
Spitalerstraße
• Verdichtetes Angebot von Young Fashion-Anbietern
• Bereich mit der höchsten Frequenz, mit in der Spitze über 13.000 Personen pro Stunde
• Nachhaltige Nachfrage nach Einzelhandels-flächen
• Höchste Flächenproduktivität
• Kaum Spielraum für neue, zusätzliche Flächen
• Neue interessante Projektentwicklung: Spitalerstr. 22-26 (Vattenfall-Immobilie)
• Neue Mieter: keine
• Hauptverbindungsachse Hauptbahnhof
• Lagebesonderheit: im Gebäudeblock von P&C bis Görtz verfügen diverse Einzelhandels-flächen über Eingänge sowohl zur Spitaler- als auch Mönckebergstraße
• aktueller Mietpreis liegt bei 290 EUR/m²
Mönckebergstraße
• Hanseatische Backsteinarchitektur, große Waren- / Kaufhäuser und Textilanbieter
• Überaus differenzierte Lagegüte je nach Straßenseite und Straßenbereich
• Sogwirkung durch Europa-Passage in Richtung City-West
• Attraktivster Abschnitt zwischen Karstadt Sports/Kaufhof/Saturn bis Karstadt
• Weitere Verstärkung in Richtung Rathausmarkt/Handelskammer durch Gründung BID Nikolai-Quartier
• Da keine Mieterfluktuation, geringe Ansiedlungsmöglichkeiten in Bestlage
• Zukünftige BID-Gründung Fassadenbeleuchtung
• Unterirdische Anbindung an den Hauptbahnhof
• Neue Mieter: Geox
• aktueller Mietpreis liegt bei 230 EUR/m²
Jungfernstieg
• gut frequentierte Niveaulage, traditioneller „Flanierboulevard“
• Neupositionierung des Jungfernstiegs durch Ansiedlung eines Apple-Stores
• Innerstädtisches Quartier mit Entwicklungspotenzial
• Hohes, touristisch geprägtes Besucheraufkommen
• Neue Mieter: Vodafone, Liu Jo
• aktueller Mietpreis liegt bei 200 EUR/m²
Neuer Wall
• konzentrierte, eindeutige Luxuslage
• differenzierte Lagegüte innerhalb des Straßenlaufes
• Verdichtung der hochwertigen Markenunternehmungen im mittleren Bereich zwischen
Poststraße und Bleichenbrücke
• Verfestigung der Durchmischung des Angebotes mit neuzeitlichen Konzepten, dadurch
eindeutige Steigerung der Frequenz
• Durch Auszug der Baubehörde (Stadthausbrücke) weiteres Ansiedlungspotenzial im
Teilstück Bleichenbrücke/Stadthausbrücke
• Neue Mieter: Chanel, Meissen Boutique (Alsterarkaden)
• aktueller Mietpreis liegt bei 245 EUR/m²
Große Bleichen / Hohe Bleichen / Poststraße / Gerhofstraße/Galerien
• Stadtquartier mit durchmischten Angebotsstrukturen im höherwertigen und szenigen Bereich
und einer hohen Aufenthaltsqualität
• Weitere Lageentwicklung durch Umsetzung BID Poststraße/Große Bleichen
• Ansiedlung neuer Konzepte, die keine Massenansprache suchen
• Auf Grund des BID Große Bleichen hochattraktiv für High End-Angebotsstrukturen.
• Neue Mieter: Kaufmannshaus (Strenesse, Guess, beide Vermittlungen durch COMFORT
Hamburg), Uli Knecht (Große Bleichen 34 bisher Große Bleichen 27)
• Konzentration der innerstädtischen Galerien, die allerdings in die Jahre gekommen
sind; teilweise Neuaufstellungen (Kaufmannshaus) bzw. Neuentwicklungen (Kaisergalerie)
• Neue interessante Projektentwicklung: Große Bleichen 19
• aktueller Mietpreis Poststraße liegt bei 200 EUR/m²; Gerhofstraße 130 EUR/m²;
Große Bleichen 150 EUR/m²; Hohe Bleichen 115 EUR/m²
Angesichts der relativen Flächenknappheit auf der einen und dem beträchtlichen Potenzial auf der anderen Seite sind insofern 1A-City-Verkaufsflächen überaus begehrt und treffen auf eine außerordentlich hohe Mieternachfrage - nicht zuletzt auch angesichts ausgesprochen geringer Bewegungen auf der Bestandsseite. Hierzu besteht in der Regel auch wenig Veranlassung. So erreicht bereits die durchschnittliche Verkaufsflächen-Produktivität in der gesamten Innenstadt (also auch einschl. von B- und Nebenlagen) einen Wert von rd. 5.500,- EUR je Quadratmeter. Das ist hinter München das zweithöchste Niveau aller deutschen Citys und begünstigt einen unterentwickelten Wettbewerb, sprich geringe Mieterfluktuation. Aber auch die Investitionsneigung der innerstädtischen Eigentümer, ihre Geschäftshäuser im Außen-, wie auch Innenauftritt „à jour“ zu halten, wird dadurch eher gebremst.
Der gesamte Einzelhandelsumsatz in der Hamburger Innenstadt erreichte 2012 ein Niveau von nahezu 1,9 Mrd. EUR, was einem Plus von rd. 50 Mio. EUR bzw. rd. 2,3 % entsprach. Damit betrug der Anteil des City-Umsatzes zwar immerhin schon 17% des gesamtstädtischen Umsatzes (zum Vergleich Berlin: rd. 13%, Köln: rd. 22% und München: rd. 30%), aber in der Hansestadt besteht weitgehend Einigkeit dahingehend, dass dies noch deutlich zu wenig ist: Mit Blick auf die herausragende Rolle der Innenstadt im städtischen Gefüge, die auch für die oberzentrale Versorgungsfunktion in der weiträumigen Metropolregion gilt.
Kernergebnisse der neuesten COMFORT-Erhebung 2013
Der Innenstadt-Erhebungsraum war räumlich begrenzt durch die Ost-West-Straße im Süden sowie den Wallring einschließlich Hauptbahnhof. Innerhalb dieses Bereichs wird unterschieden zwischen der City-Ost, also dem Bereich östlich des Alsterfleets und der Binnenalster sowie der City-West westlich davon. Ergänzend wurde zudem das Überseequartier der Hafen-City mit dem fertigen Abschnitt berücksichtigt. Nachfolgend werden die erhobenen Daten (Umsatz und Verkaufsfläche 2012) jeweils auch im Vergleich zu den Werten aus dem Report „Hamburg Spezial“ für 2011 dargestellt.
Bezogen auf die aktiv betriebene Einzelhandelsverkaufsfläche weist die City-Ost mit rd. 228.000 m² einen Stand auf, der in etwa doppelt so groß ist wie in der übrigen Innenstadt. Auf der anderen Seite liegen mit 549 Läden in der City West mehr als die Hälfte der insgesamt knapp 1040 Einzelhandelsgeschäfte in diesem City-Abschnitt. Entsprechend ist die durchschnittliche Größe der Ladenlokale (gut 200 m²) hier nicht einmal halb so groß wie in der deutlich großformatigeren City-Ost (knapp 470 m²).
Bislang einen Solitär, sowohl im Hinblick auf räumliche Lage, aber auch Größe, wie auch Struktur, stellt der bisher verwirklichte Teil des Überseequartiers in der Hafen-City dar.
• Im Vergleich zur COMFORT-Erhebung 2011 hat die gesamte City-Einzelhandelsverkaufsfläche um rd. 10.000 m² bzw. 3% auf gut 340.000 m² zugenommen. Flächenzugänge waren dabei per Saldo in allen drei City-Teilbereichen festzustellen.
• Den Zugängen, zum Beispiel in der Spitalerstraße 3 (Esprit), Neubelegungen in der Europa-Passage (u.a. Hollister und Cyberport), der Eröffnungen von Apple und Abercrombie & Fitch in der City West standen auf der anderen Seite auch zeitweise Flächenstilllegungen in den laufenden bzw. anstehenden Projektentwicklungen zum Beispiel am Großen Burstah von Frankonia und Allianz gegenüber.
• Gut Zweidrittel des City-Einzelhandelsumsatzes, nämlich rund 69%, entfallen auf die City-Ost, nur 30% auf die City-West und bislang nur ein Restprozent auf den Bestand des Überseequartiers.
• Die Branchenstruktur der Hamburger Innenstadt fällt absolut innenstadttypisch aus, mit einer relativen Dominanz des textilen Sektors sowie weiteren Stärken des Angebots primär in den Branchen des persönlichen Bedarfs.
• Im Vergleich fällt die Verkaufsfläche der City-West dabei eindeutig textil- wie auch möbel- und einrichtungsorientierter als die der City-Ost aus. Diese ist durch das Angebot an entsprechenden Großflächen demgegenüber deutlich sportiver bzw. technikaffiner aufgestellt.
Nicht nur in puncto Ambiente und Urbanität sondern auch hinsichtlich der Quantität keinesfalls zu unterschätzen ist das bei der obigen Grafik nicht enthaltene gastronomische Angebot in der Hamburger City. Zwischen 2011 und 2012 hat dieses auch besonders stark, um immerhin stattliche rd. 14% bzw. 6.600 m² zugelegt: auf nunmehr insgesamt fast 55.000 m². Im Vergleich mit den klassischen Einzelhandelsbranchen ist festzustellen, dass abgesehen vom dominierenden Bekleidungs- / Textilsektor keine andere Branche mit dieser Größe mithalten kann. Die Gastronomie als Erlebnis- und Angebotskomponente des innerstädtischen Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotes gewinnt damit analog zu bundesweiten Trends auch in Hamburg säkular offensichtlich immer weiter an Bedeutung.
Trotz des im Erhebungsvergleich dargestellten, insgesamt positiven Flächen- wie auch Umsatztrends für den Hamburger City-Einzelhandel sind die aus der Vergangenheit herrührenden Defizite damit noch längst nicht beseitigt. Von daher bestehen sowohl planerisch wie auch vom Markt her eine ganze Reihe von Initiativen wie auch Projekte, über deren Realisierung in beachtlichem Umfang zusätzliche neue Handelsflächen in die City der Hansestadt kommen sollen.
In der City-Ost ist dabei aktuell in bestehender TOP-Lage einzig die Entwicklung der Vattenfall-Immobilie in der Spitalerstraße durch die CENTRUM / SIGNA-Gruppe anzusprechen. In heutigen Nebenlagen nahe des Rathauses am Alten Wall bzw. Großen Burstah sind zudem sehr beachtliche Projektentwicklungen in der Planung (altes Allianz-Gebäude, Joint Venture des Eigentümers mit Quantum sowie das alte UniCredit-Gebäude durch den Investor ArtInvest) bzw. bereits in der Umsetzung (Projekt der Frankonia).
Die letztgenannten Entwicklungen stehen maßgeblich im Zusammenhang mit der Business-Improvement-District (BID)-Initiative Nikolai-Quartier. Hiernach ist mit einem Investitionsvolumen von nahezu 9 Mio. EUR u.a. eine umfassende Neugestaltung und attraktivere Aufmachung des öffentlichen Raumes und der Verkehrsführung geplant, die bereits ohne dass bisher auch nur ein Stein durch das BID bewegt wurde, schon sehr reale private Entwicklungen initiiert hat.
Speziell zum Thema BID ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass u.a. aufgrund einer durch ein Urteil des Hamburger Verwaltungsgerichts notwendigen Novelle des deutschlandweiten einmaligen Hamburger BID-Gesetzes eine ganze Reihe von Initiativen in der City, aber auch dem übrigen Stadtgebiet zuvor länger „auf Eis“ gelegen hatten. Nach der im Juni diesen Jahres erfolgten Verabschiedung des neuen Gesetzes ist nunmehr, wie beim Nikolai-Quartier, der Weg aber wieder frei, dieses hochinteressante Instrument der einvernehmlichen und abgestimmten Gestaltung zentraler Stadtquartiere wieder zum Einsatz zu bringen, zeigt COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen auf.
Hamburg hatte in den letzten Jahren ungeachtet der typisch hanseatischen Zurückhaltung eine beispiellos hohe Transaktionsanzahl an Immobilien in innerstädtischen TOP-Lagen erlebt. Einzig das mangelnde Angebot an erstklassigen Immobilien führte in 2013 zunächst zu einer Verringerung des Transaktionsvolumens in den Citylagen im Vergleich zum Vorjahr und somit war ein Ausweichen von Investoren in die Stadtteillagen zu beobachten. Dementsprechend war das durchschnittliche Verkaufsvolumen vergleichsweise gering und Großdeals wie der folgende Mangelware: In der City Ost erwarb der Hamburger Projektentwickler Matrix das Saturn Technik Haus für einen fast dreistelligen Millionenbetrag. Welche Entwicklungsabsicht dahintersteht, ist noch unklar, es dürfte versucht werden, die Fläche des Hauptmieters zu verringern bzw. umzustrukturieren, um einen weiteren Großmieter anzusiedeln.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
In der City-West sind mit den BIDs am Neuen Wall, Hohe Bleichen/Heuberg, dem Passagenviertel oder dem Opern-Boulevard, die bereits komplett vollzogen wurden oder noch in der Umsetzung sind, sehr vielfältige Einzelhandelsentwicklungen beflügelt worden. Als größere Entwicklungen sind u.a. von Quantum die Kaisergalerie in der Umsetzung sowie die „Stadthöfe“ am Standort der aufgegebenen Baubehörde in der Planung. Ebenso plant die Aachener Grundvermögen am gerade aufgegebenen Thalia-Standort Große Bleichen 19 eine umfangreiche Projektentwicklung, welche von der COMFORT Hamburg vermarktet wird. Auch setzt DC Value in der Gerhofstraße mit dem Refurbishment in der Nr. 10 ein Zeichen.
Die gesamte Gerhofstraße gehört im Übrigen zu dem Bereich einer neuen weiteren BID-Initiative, und zwar am Gänsemarkt, die zudem auch die nordwestliche Poststraße wie auch ABC-Straße mit umfassen soll. Als eigenständige Projektentwicklung ist hier gegenwärtig der Aufbau des sogenannten Giradet-Quartiers in der Umsetzung.
Trotz dieser Entwicklungen wie auch dem baulich fertig gestellten BID Opern-Boulevard, welcher bei den Geschäftsflächen vor allem gastronomisch geprägt ist, weist die generelle Entwicklungsrichtung des innerstädtischen Einzelhandels-Lagegefüges anknüpfend an die City-Bestandslagen generell in die andere Richtung. Wie der Karte über die Entwicklung des Lagegefüges zu entnehmen ist, ist eine längerfristige Ausdehnung der qualifizierten Einzelhandelslagen vornehmlich in südwestlicher (Verlängerung der guten Einzelhandelslagen in den Bereichen Große Bleichen, Neuer Wall, Alter Wall, Große Johannisstraße, Großer Burstah) und südlicher Richtung (‚Sprung‘ über die Steinstraße und den Hopfenmarkt) zu erwarten.
Die angestrebte funktionale Verknüpfung von City und HafenCity wird insofern von den bestehenden Citylagen in Richtung Überseequartier ausgehen und nicht umgekehrt. Unterstützt wird diese Entwicklung durch die zukünftige Neubebauung der sogenannten City-Hochhäuser Bezirksamt-Mitte.
Zudem sollte über entsprechende gezielte Initiativen, wie z.B. einer geplanten grundlegenden Neugestaltung des Gerhart-Hauptmann-Platzes, innerhalb des City-Kernbereichs eine stärkere Verknüpfung der Mönckebergstraße mit der Binnenalster vorangetrieben werden.
Die große Anzahl an für die City bedeutenden Projektentwicklungen, die sich derzeit in der Realisierung befinden, dürfte in den nächsten Jahren wieder zu einer hohen Anzahl an großvolumigen Einzeltransaktionen führen. Die beständig hohe Nachfrage kann dennoch bei weitem nicht abgedeckt werden und das geringe Angebot an erstklassigen CORE-Immobilien hält die Nettoanfangsrendite unter Druck, die sich bei rund 4% bewegt.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Die Rahmenbedingungen für Hamburgs Einzelhandel sind exzellent. So rangiert die einzelhandelsrelevante Kaufkraft mit 109,5 auf hohem Niveau. Über das eigene Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial hinaus reflektiert die Branche traditionell auf ein weiträumiges Einzugsgebiet im schleswig-holsteinischen und niedersächsischen Einzugsgebiet, in dem noch einmal rund 1,6 Mio. Einwohner ansässig sind. So erfreut sich der Einzelhandel am hohen Nachfragepotenzial von etwa 3,4 Millionen Konsumenten.
Der Tourismus beflügelt als externer Faktor den Handel zusätzlich. Ausgehend von ihrer naturräumlich bevorzugten Wasserlage an Elbe und Alster sowie dem attraktiven Stadtbild und Ambiente stellt die Stadt ein beliebtes Ausflugs- und Reiseziel dar. Hierzu tragen nicht zuletzt die zahlreichen Freizeitangebote, u.a. im immer weiter wachsenden Erlebnisraum HafenCity oder als Musical-Standort bei.
So avancierte Hamburg nach New York und London zur weltweit bedeutendsten Stadt für Musicals. Entsprechend stellt sich die Touristenentwicklung sehr dynamisch dar: in 2012 wurde erstmals die Marke von 10 Mio. Übernachtungen übertroffen. Allein hiervon ausgehend ergeben sich Umsätze für den Einzelhandel, primär in der City, von mehr als 400 Mio. Euro p.a.
Der Hamburger Einzelhandel verfügte 2012 insgesamt über eine Verkaufsfläche von knapp 2,7 Millionen m². Das entspricht einer Ausstattung von rund 1,6 m², auf der ein Gesamtumsatz von fast 11 Mrd. EUR getätigt wurde. Bezogen auf die in der Hansestadt befindliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft ergibt sich somit eine Einzelhandelszentralität von 111,7 (2012).
„Hamburg meine Perle“ heißt es im Text der meistgesungenen Hamburger Hymne. Nicht nur in puncto Ambiente und Ausstrahlung, sondern auch in puncto Einzelhandel befindet sich diese Perle in der innerhalb des historischen Wallrings nördlich der Elbe gelegenen Innenstadt. Die einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche beträgt hier laut einer zum Jahresbeginn 2013 erfolgten COMFORT-Kompletterhebung knapp 340.000 m², was allerdings bezogen auf das gesamte Stadtgebiet einem Anteil von nur knapp 13% entspricht. Von allen deutschen Millionenstädten weist hier nur Berlin mit rund 12% einen geringeren Anteil auf, wogegen die beiden übrigen Metropolen Köln (rd. 22%) und insbesondere München (rd. 30%) eine wesentlich stärker zentral ausgerichtete Einzelhandelsstruktur aufweisen.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE
Spitalerstraße
• Verdichtetes Angebot von Young Fashion-Anbietern
• Bereich mit der höchsten Frequenz, mit in der Spitze über 13.000 Personen pro Stunde
• Nachhaltige Nachfrage nach Einzelhandels-flächen
• Höchste Flächenproduktivität
• Kaum Spielraum für neue, zusätzliche Flächen
• Neue interessante Projektentwicklung: Spitalerstr. 22-26 (Vattenfall-Immobilie)
• Neue Mieter: keine
• Hauptverbindungsachse Hauptbahnhof
• Lagebesonderheit: im Gebäudeblock von P&C bis Görtz verfügen diverse Einzelhandels-flächen über Eingänge sowohl zur Spitaler- als auch Mönckebergstraße
• aktueller Mietpreis liegt bei 290 EUR/m²
Mönckebergstraße
• Hanseatische Backsteinarchitektur, große Waren- / Kaufhäuser und Textilanbieter
• Überaus differenzierte Lagegüte je nach Straßenseite und Straßenbereich
• Sogwirkung durch Europa-Passage in Richtung City-West
• Attraktivster Abschnitt zwischen Karstadt Sports/Kaufhof/Saturn bis Karstadt
• Weitere Verstärkung in Richtung Rathausmarkt/Handelskammer durch Gründung BID Nikolai-Quartier
• Da keine Mieterfluktuation, geringe Ansiedlungsmöglichkeiten in Bestlage
• Zukünftige BID-Gründung Fassadenbeleuchtung
• Unterirdische Anbindung an den Hauptbahnhof
• Neue Mieter: Geox
• aktueller Mietpreis liegt bei 230 EUR/m²
Jungfernstieg
• gut frequentierte Niveaulage, traditioneller „Flanierboulevard“
• Neupositionierung des Jungfernstiegs durch Ansiedlung eines Apple-Stores
• Innerstädtisches Quartier mit Entwicklungspotenzial
• Hohes, touristisch geprägtes Besucheraufkommen
• Neue Mieter: Vodafone, Liu Jo
• aktueller Mietpreis liegt bei 200 EUR/m²
Neuer Wall
• konzentrierte, eindeutige Luxuslage
• differenzierte Lagegüte innerhalb des Straßenlaufes
• Verdichtung der hochwertigen Markenunternehmungen im mittleren Bereich zwischen
Poststraße und Bleichenbrücke
• Verfestigung der Durchmischung des Angebotes mit neuzeitlichen Konzepten, dadurch
eindeutige Steigerung der Frequenz
• Durch Auszug der Baubehörde (Stadthausbrücke) weiteres Ansiedlungspotenzial im
Teilstück Bleichenbrücke/Stadthausbrücke
• Neue Mieter: Chanel, Meissen Boutique (Alsterarkaden)
• aktueller Mietpreis liegt bei 245 EUR/m²
Große Bleichen / Hohe Bleichen / Poststraße / Gerhofstraße/Galerien
• Stadtquartier mit durchmischten Angebotsstrukturen im höherwertigen und szenigen Bereich
und einer hohen Aufenthaltsqualität
• Weitere Lageentwicklung durch Umsetzung BID Poststraße/Große Bleichen
• Ansiedlung neuer Konzepte, die keine Massenansprache suchen
• Auf Grund des BID Große Bleichen hochattraktiv für High End-Angebotsstrukturen.
• Neue Mieter: Kaufmannshaus (Strenesse, Guess, beide Vermittlungen durch COMFORT
Hamburg), Uli Knecht (Große Bleichen 34 bisher Große Bleichen 27)
• Konzentration der innerstädtischen Galerien, die allerdings in die Jahre gekommen
sind; teilweise Neuaufstellungen (Kaufmannshaus) bzw. Neuentwicklungen (Kaisergalerie)
• Neue interessante Projektentwicklung: Große Bleichen 19
• aktueller Mietpreis Poststraße liegt bei 200 EUR/m²; Gerhofstraße 130 EUR/m²;
Große Bleichen 150 EUR/m²; Hohe Bleichen 115 EUR/m²
Angesichts der relativen Flächenknappheit auf der einen und dem beträchtlichen Potenzial auf der anderen Seite sind insofern 1A-City-Verkaufsflächen überaus begehrt und treffen auf eine außerordentlich hohe Mieternachfrage - nicht zuletzt auch angesichts ausgesprochen geringer Bewegungen auf der Bestandsseite. Hierzu besteht in der Regel auch wenig Veranlassung. So erreicht bereits die durchschnittliche Verkaufsflächen-Produktivität in der gesamten Innenstadt (also auch einschl. von B- und Nebenlagen) einen Wert von rd. 5.500,- EUR je Quadratmeter. Das ist hinter München das zweithöchste Niveau aller deutschen Citys und begünstigt einen unterentwickelten Wettbewerb, sprich geringe Mieterfluktuation. Aber auch die Investitionsneigung der innerstädtischen Eigentümer, ihre Geschäftshäuser im Außen-, wie auch Innenauftritt „à jour“ zu halten, wird dadurch eher gebremst.
Der gesamte Einzelhandelsumsatz in der Hamburger Innenstadt erreichte 2012 ein Niveau von nahezu 1,9 Mrd. EUR, was einem Plus von rd. 50 Mio. EUR bzw. rd. 2,3 % entsprach. Damit betrug der Anteil des City-Umsatzes zwar immerhin schon 17% des gesamtstädtischen Umsatzes (zum Vergleich Berlin: rd. 13%, Köln: rd. 22% und München: rd. 30%), aber in der Hansestadt besteht weitgehend Einigkeit dahingehend, dass dies noch deutlich zu wenig ist: Mit Blick auf die herausragende Rolle der Innenstadt im städtischen Gefüge, die auch für die oberzentrale Versorgungsfunktion in der weiträumigen Metropolregion gilt.
Kernergebnisse der neuesten COMFORT-Erhebung 2013
Der Innenstadt-Erhebungsraum war räumlich begrenzt durch die Ost-West-Straße im Süden sowie den Wallring einschließlich Hauptbahnhof. Innerhalb dieses Bereichs wird unterschieden zwischen der City-Ost, also dem Bereich östlich des Alsterfleets und der Binnenalster sowie der City-West westlich davon. Ergänzend wurde zudem das Überseequartier der Hafen-City mit dem fertigen Abschnitt berücksichtigt. Nachfolgend werden die erhobenen Daten (Umsatz und Verkaufsfläche 2012) jeweils auch im Vergleich zu den Werten aus dem Report „Hamburg Spezial“ für 2011 dargestellt.
Bezogen auf die aktiv betriebene Einzelhandelsverkaufsfläche weist die City-Ost mit rd. 228.000 m² einen Stand auf, der in etwa doppelt so groß ist wie in der übrigen Innenstadt. Auf der anderen Seite liegen mit 549 Läden in der City West mehr als die Hälfte der insgesamt knapp 1040 Einzelhandelsgeschäfte in diesem City-Abschnitt. Entsprechend ist die durchschnittliche Größe der Ladenlokale (gut 200 m²) hier nicht einmal halb so groß wie in der deutlich großformatigeren City-Ost (knapp 470 m²).
Bislang einen Solitär, sowohl im Hinblick auf räumliche Lage, aber auch Größe, wie auch Struktur, stellt der bisher verwirklichte Teil des Überseequartiers in der Hafen-City dar.
• Im Vergleich zur COMFORT-Erhebung 2011 hat die gesamte City-Einzelhandelsverkaufsfläche um rd. 10.000 m² bzw. 3% auf gut 340.000 m² zugenommen. Flächenzugänge waren dabei per Saldo in allen drei City-Teilbereichen festzustellen.
• Den Zugängen, zum Beispiel in der Spitalerstraße 3 (Esprit), Neubelegungen in der Europa-Passage (u.a. Hollister und Cyberport), der Eröffnungen von Apple und Abercrombie & Fitch in der City West standen auf der anderen Seite auch zeitweise Flächenstilllegungen in den laufenden bzw. anstehenden Projektentwicklungen zum Beispiel am Großen Burstah von Frankonia und Allianz gegenüber.
• Gut Zweidrittel des City-Einzelhandelsumsatzes, nämlich rund 69%, entfallen auf die City-Ost, nur 30% auf die City-West und bislang nur ein Restprozent auf den Bestand des Überseequartiers.
• Die Branchenstruktur der Hamburger Innenstadt fällt absolut innenstadttypisch aus, mit einer relativen Dominanz des textilen Sektors sowie weiteren Stärken des Angebots primär in den Branchen des persönlichen Bedarfs.
• Im Vergleich fällt die Verkaufsfläche der City-West dabei eindeutig textil- wie auch möbel- und einrichtungsorientierter als die der City-Ost aus. Diese ist durch das Angebot an entsprechenden Großflächen demgegenüber deutlich sportiver bzw. technikaffiner aufgestellt.
Nicht nur in puncto Ambiente und Urbanität sondern auch hinsichtlich der Quantität keinesfalls zu unterschätzen ist das bei der obigen Grafik nicht enthaltene gastronomische Angebot in der Hamburger City. Zwischen 2011 und 2012 hat dieses auch besonders stark, um immerhin stattliche rd. 14% bzw. 6.600 m² zugelegt: auf nunmehr insgesamt fast 55.000 m². Im Vergleich mit den klassischen Einzelhandelsbranchen ist festzustellen, dass abgesehen vom dominierenden Bekleidungs- / Textilsektor keine andere Branche mit dieser Größe mithalten kann. Die Gastronomie als Erlebnis- und Angebotskomponente des innerstädtischen Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotes gewinnt damit analog zu bundesweiten Trends auch in Hamburg säkular offensichtlich immer weiter an Bedeutung.
Trotz des im Erhebungsvergleich dargestellten, insgesamt positiven Flächen- wie auch Umsatztrends für den Hamburger City-Einzelhandel sind die aus der Vergangenheit herrührenden Defizite damit noch längst nicht beseitigt. Von daher bestehen sowohl planerisch wie auch vom Markt her eine ganze Reihe von Initiativen wie auch Projekte, über deren Realisierung in beachtlichem Umfang zusätzliche neue Handelsflächen in die City der Hansestadt kommen sollen.
In der City-Ost ist dabei aktuell in bestehender TOP-Lage einzig die Entwicklung der Vattenfall-Immobilie in der Spitalerstraße durch die CENTRUM / SIGNA-Gruppe anzusprechen. In heutigen Nebenlagen nahe des Rathauses am Alten Wall bzw. Großen Burstah sind zudem sehr beachtliche Projektentwicklungen in der Planung (altes Allianz-Gebäude, Joint Venture des Eigentümers mit Quantum sowie das alte UniCredit-Gebäude durch den Investor ArtInvest) bzw. bereits in der Umsetzung (Projekt der Frankonia).
Die letztgenannten Entwicklungen stehen maßgeblich im Zusammenhang mit der Business-Improvement-District (BID)-Initiative Nikolai-Quartier. Hiernach ist mit einem Investitionsvolumen von nahezu 9 Mio. EUR u.a. eine umfassende Neugestaltung und attraktivere Aufmachung des öffentlichen Raumes und der Verkehrsführung geplant, die bereits ohne dass bisher auch nur ein Stein durch das BID bewegt wurde, schon sehr reale private Entwicklungen initiiert hat.
Speziell zum Thema BID ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass u.a. aufgrund einer durch ein Urteil des Hamburger Verwaltungsgerichts notwendigen Novelle des deutschlandweiten einmaligen Hamburger BID-Gesetzes eine ganze Reihe von Initiativen in der City, aber auch dem übrigen Stadtgebiet zuvor länger „auf Eis“ gelegen hatten. Nach der im Juni diesen Jahres erfolgten Verabschiedung des neuen Gesetzes ist nunmehr, wie beim Nikolai-Quartier, der Weg aber wieder frei, dieses hochinteressante Instrument der einvernehmlichen und abgestimmten Gestaltung zentraler Stadtquartiere wieder zum Einsatz zu bringen, zeigt COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen auf.
Hamburg hatte in den letzten Jahren ungeachtet der typisch hanseatischen Zurückhaltung eine beispiellos hohe Transaktionsanzahl an Immobilien in innerstädtischen TOP-Lagen erlebt. Einzig das mangelnde Angebot an erstklassigen Immobilien führte in 2013 zunächst zu einer Verringerung des Transaktionsvolumens in den Citylagen im Vergleich zum Vorjahr und somit war ein Ausweichen von Investoren in die Stadtteillagen zu beobachten. Dementsprechend war das durchschnittliche Verkaufsvolumen vergleichsweise gering und Großdeals wie der folgende Mangelware: In der City Ost erwarb der Hamburger Projektentwickler Matrix das Saturn Technik Haus für einen fast dreistelligen Millionenbetrag. Welche Entwicklungsabsicht dahintersteht, ist noch unklar, es dürfte versucht werden, die Fläche des Hauptmieters zu verringern bzw. umzustrukturieren, um einen weiteren Großmieter anzusiedeln.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
In der City-West sind mit den BIDs am Neuen Wall, Hohe Bleichen/Heuberg, dem Passagenviertel oder dem Opern-Boulevard, die bereits komplett vollzogen wurden oder noch in der Umsetzung sind, sehr vielfältige Einzelhandelsentwicklungen beflügelt worden. Als größere Entwicklungen sind u.a. von Quantum die Kaisergalerie in der Umsetzung sowie die „Stadthöfe“ am Standort der aufgegebenen Baubehörde in der Planung. Ebenso plant die Aachener Grundvermögen am gerade aufgegebenen Thalia-Standort Große Bleichen 19 eine umfangreiche Projektentwicklung, welche von der COMFORT Hamburg vermarktet wird. Auch setzt DC Value in der Gerhofstraße mit dem Refurbishment in der Nr. 10 ein Zeichen.
Die gesamte Gerhofstraße gehört im Übrigen zu dem Bereich einer neuen weiteren BID-Initiative, und zwar am Gänsemarkt, die zudem auch die nordwestliche Poststraße wie auch ABC-Straße mit umfassen soll. Als eigenständige Projektentwicklung ist hier gegenwärtig der Aufbau des sogenannten Giradet-Quartiers in der Umsetzung.
Trotz dieser Entwicklungen wie auch dem baulich fertig gestellten BID Opern-Boulevard, welcher bei den Geschäftsflächen vor allem gastronomisch geprägt ist, weist die generelle Entwicklungsrichtung des innerstädtischen Einzelhandels-Lagegefüges anknüpfend an die City-Bestandslagen generell in die andere Richtung. Wie der Karte über die Entwicklung des Lagegefüges zu entnehmen ist, ist eine längerfristige Ausdehnung der qualifizierten Einzelhandelslagen vornehmlich in südwestlicher (Verlängerung der guten Einzelhandelslagen in den Bereichen Große Bleichen, Neuer Wall, Alter Wall, Große Johannisstraße, Großer Burstah) und südlicher Richtung (‚Sprung‘ über die Steinstraße und den Hopfenmarkt) zu erwarten.
Die angestrebte funktionale Verknüpfung von City und HafenCity wird insofern von den bestehenden Citylagen in Richtung Überseequartier ausgehen und nicht umgekehrt. Unterstützt wird diese Entwicklung durch die zukünftige Neubebauung der sogenannten City-Hochhäuser Bezirksamt-Mitte.
Zudem sollte über entsprechende gezielte Initiativen, wie z.B. einer geplanten grundlegenden Neugestaltung des Gerhart-Hauptmann-Platzes, innerhalb des City-Kernbereichs eine stärkere Verknüpfung der Mönckebergstraße mit der Binnenalster vorangetrieben werden.
Die große Anzahl an für die City bedeutenden Projektentwicklungen, die sich derzeit in der Realisierung befinden, dürfte in den nächsten Jahren wieder zu einer hohen Anzahl an großvolumigen Einzeltransaktionen führen. Die beständig hohe Nachfrage kann dennoch bei weitem nicht abgedeckt werden und das geringe Angebot an erstklassigen CORE-Immobilien hält die Nettoanfangsrendite unter Druck, die sich bei rund 4% bewegt.
