13.11.2013 Positive Entwicklung mitteldeutscher Zentren zwingt Politik zum Handeln
Anlässlich der 20. Mitteldeutschen Immobilientage des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, Landesverband Mitteldeutschland e.V., diskutierten die Akteure über die derzeitigen und zukünftige wohnungsmarktpolitischen Gegebenheiten in Mitteldeutschland, insbesondere in den Ballungszentren Dresden, Leipzig, Erfurt, Jena und Magdeburg.
All diese ostdeutschen Metropolen verzeichnen eine Zunahme der Bevölkerung und damit einhergehend eine zunehmende Nachfrage nach Wohnraum. Zudem wird eine Steigerung der Mietpreise bei Neuvermietungen, eine einsetzende Verknappung der Flächen in den attraktiven Lagen als auch der Abbau des Wohnungsleerstandes analysiert. So reduzierte sich der Leerstand in der sächsischen Landeshauptstadt Dresden auf 7,64 Prozent, in Leipzig nahm dieser in den letzten zehn Jahren um mehr als die Hälfte ab. Laut Zensus 2011 stehen derzeit weniger als 33.000 Wohnungen, also um die 10 Prozent, in der Messe- und Kulturstadt leer – vor zehn Jahren waren es noch 69.000 Wohnungen.
In Jena gibt es am Markt sogar weniger als 1,9 Prozent leerstehende Wohnungen, damit belegt die thüringische Stadt deutschlandweit Platz vier unter den Städten mit mehr als 100 Tausend Einwohnern. Ab einem Leerstand von ca. 4 Prozent sprechen Experten von Wohnungsmangel, da dieser Wert nur noch einer Fluktuationsreserve entspricht. Erfurt als Landeshauptstadt Thüringens verzeichnet seit 2005 ebenso einen rückläufigen Leerstand, der derzeit bei ca. 6,5 Prozent liegt. In beliebten Stadtteilen steigt der Quadratmeterpreis und die Einwohnerzahl wächst – in der Altstadt beispielsweise nahm die Bevölkerungszahl um mehr als 30 Prozent zu.
Die derzeit heiß diskutierten Mietkappungsgrenzen, sowie die Deckelung der Preise bei Neuvermietungen, der Bundesregierung hält Frank Müller für wenig produktiv: „Durch diese staatliche Eingriffe sinken die nötigen Renditen für Investoren, das Kapital fließt in andere Märkte und es entstehen keine neuen Wohnungen.“ Diese angebliche Wohltat der Regierung treibt die Mietpreisspirale sogar an. Das trifft im Besonderen auf den ostdeutschen Raum zu, denn hier sind die Mieten verhältnismäßig niedrig wodurch sich Neubauten im höheren Preissegment als auch die Instandhaltung der Gebäude, wie durch energetische Sanierung, für die Eigentümer ohnehin schwer rechnen lassen. Wobei doch gerade der Neubau im höheren Mietpreissegment zu Entlastungen und Freiwerden von Wohnungen im mittleren und unteren Segment führen, wodurch wiederum das Angebot an bezahlbaren Wohnraum zunehmen könnte.
In den Top-Stadtteilen wie dem Waldstraßenviertel in Leipzig, der Erfurter Altstadt oder dem Weißen Hirsch in Dresden hat bereits eine Gentrifizierung stattgefunden oder wird in den kommenden Jahren erwartet. Frank Müller, Vorstandsvorsitzender des BFW Mitteldeutschland, fordert daher eine attraktive und zeitgemäße Wohnungsmarktpolitik. „Es ist eine Aktualisierung der wohnungsmarktpolitischen Konzepte für Leipzig, Dresden, Erfurt und Jena von Nöten. Einzig Magdeburg verfügt über ein aktuelles Konzept für die Stadtentwicklung bis 2025. Hier muss reagiert werden.“
Außerdem fordert der BFW eine weitere Ausweitung von innerstädtischen Baulandflächen für Neubau, um die zukünftig wachsende Nachfrage als auch die sozialpolitischen Erfordernisse bedienen zu können. Die Akteure am Wohnungsmarkt müssen gemäß ihrer historisch gewachsenen Rolle agieren: Die Kommunalen Wohn- und Baugesellschaften müssen sich einer stärkeren Versorgung an sozialen Schwerpunkten widmen, die Wohnungsgenossenschaften haben den Auftrag für eine Breitenversorgung des Durchschnittsverdieners zu sorgen. Bauträger und Projektentwickler widmen sich dem gehobenen, individuellen und auch hochpreisigen Wohnungsneubau. Die Vergabe, der dafür notwendigen Flächen muss zukünftig nach inhaltlichen und konzeptionellen Vorgaben und weniger nach finanziellen Aspekten, beispielsweise Vergabe nach Höchstpreis, erfolgen.
Diese Vorschläge können jedoch nur unter Vorbehalt eingehalten werden: So werden die Baukosten durch politische Entscheidung zunehmend in die Höhe getrieben. Der BFW fordert notwendigen qualifizierten Neubau durch staatliche Regulierungen nicht zu verteuern, sondern Anreize zu schaffen. So wird für die drei Länder Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen bis 2025 eine Gesamt-Neubaunachfrage von ca. 52.254 Wohneinheiten (WE) (28.128 Sachsen, 15.205 Thüringen, 8.921 Sachsen-Anhalt) erwartet. Dieser Neubau muss möglich gemacht werden.
Weitere wichtige Punkt sind die unbedingt notwendige Beibehaltung der Denkmalabschreibung sowie bezahlbarer Klimaschutz. Müller betont, dass die Denkmalabschreibung eine „beispielslose Erfolgsgeschichte sei, ohne welche maximal 10 oder 20 Prozent des realisierten Bauvolumens erreicht worden wäre.“ Zudem verleihen genau diese erhaltenen Denkmale den Städten Charme und Einzigartigkeit. Die angestrebte Senkung der Treibhausgas-Emission um 80 Prozent bis 2050 erfordert ebenfalls enorme Anstrengungen an die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft: Der BFW fordert daher ein zu realisierendes Klima- und Energieprogramm, das dem Gebot der Wirtschaftlichkeit für die Immobilienunternehmen entspricht und gleichzeitig sozial ausgewogen ist.
All diese ostdeutschen Metropolen verzeichnen eine Zunahme der Bevölkerung und damit einhergehend eine zunehmende Nachfrage nach Wohnraum. Zudem wird eine Steigerung der Mietpreise bei Neuvermietungen, eine einsetzende Verknappung der Flächen in den attraktiven Lagen als auch der Abbau des Wohnungsleerstandes analysiert. So reduzierte sich der Leerstand in der sächsischen Landeshauptstadt Dresden auf 7,64 Prozent, in Leipzig nahm dieser in den letzten zehn Jahren um mehr als die Hälfte ab. Laut Zensus 2011 stehen derzeit weniger als 33.000 Wohnungen, also um die 10 Prozent, in der Messe- und Kulturstadt leer – vor zehn Jahren waren es noch 69.000 Wohnungen.
In Jena gibt es am Markt sogar weniger als 1,9 Prozent leerstehende Wohnungen, damit belegt die thüringische Stadt deutschlandweit Platz vier unter den Städten mit mehr als 100 Tausend Einwohnern. Ab einem Leerstand von ca. 4 Prozent sprechen Experten von Wohnungsmangel, da dieser Wert nur noch einer Fluktuationsreserve entspricht. Erfurt als Landeshauptstadt Thüringens verzeichnet seit 2005 ebenso einen rückläufigen Leerstand, der derzeit bei ca. 6,5 Prozent liegt. In beliebten Stadtteilen steigt der Quadratmeterpreis und die Einwohnerzahl wächst – in der Altstadt beispielsweise nahm die Bevölkerungszahl um mehr als 30 Prozent zu.
Die derzeit heiß diskutierten Mietkappungsgrenzen, sowie die Deckelung der Preise bei Neuvermietungen, der Bundesregierung hält Frank Müller für wenig produktiv: „Durch diese staatliche Eingriffe sinken die nötigen Renditen für Investoren, das Kapital fließt in andere Märkte und es entstehen keine neuen Wohnungen.“ Diese angebliche Wohltat der Regierung treibt die Mietpreisspirale sogar an. Das trifft im Besonderen auf den ostdeutschen Raum zu, denn hier sind die Mieten verhältnismäßig niedrig wodurch sich Neubauten im höheren Preissegment als auch die Instandhaltung der Gebäude, wie durch energetische Sanierung, für die Eigentümer ohnehin schwer rechnen lassen. Wobei doch gerade der Neubau im höheren Mietpreissegment zu Entlastungen und Freiwerden von Wohnungen im mittleren und unteren Segment führen, wodurch wiederum das Angebot an bezahlbaren Wohnraum zunehmen könnte.
In den Top-Stadtteilen wie dem Waldstraßenviertel in Leipzig, der Erfurter Altstadt oder dem Weißen Hirsch in Dresden hat bereits eine Gentrifizierung stattgefunden oder wird in den kommenden Jahren erwartet. Frank Müller, Vorstandsvorsitzender des BFW Mitteldeutschland, fordert daher eine attraktive und zeitgemäße Wohnungsmarktpolitik. „Es ist eine Aktualisierung der wohnungsmarktpolitischen Konzepte für Leipzig, Dresden, Erfurt und Jena von Nöten. Einzig Magdeburg verfügt über ein aktuelles Konzept für die Stadtentwicklung bis 2025. Hier muss reagiert werden.“
Außerdem fordert der BFW eine weitere Ausweitung von innerstädtischen Baulandflächen für Neubau, um die zukünftig wachsende Nachfrage als auch die sozialpolitischen Erfordernisse bedienen zu können. Die Akteure am Wohnungsmarkt müssen gemäß ihrer historisch gewachsenen Rolle agieren: Die Kommunalen Wohn- und Baugesellschaften müssen sich einer stärkeren Versorgung an sozialen Schwerpunkten widmen, die Wohnungsgenossenschaften haben den Auftrag für eine Breitenversorgung des Durchschnittsverdieners zu sorgen. Bauträger und Projektentwickler widmen sich dem gehobenen, individuellen und auch hochpreisigen Wohnungsneubau. Die Vergabe, der dafür notwendigen Flächen muss zukünftig nach inhaltlichen und konzeptionellen Vorgaben und weniger nach finanziellen Aspekten, beispielsweise Vergabe nach Höchstpreis, erfolgen.
Diese Vorschläge können jedoch nur unter Vorbehalt eingehalten werden: So werden die Baukosten durch politische Entscheidung zunehmend in die Höhe getrieben. Der BFW fordert notwendigen qualifizierten Neubau durch staatliche Regulierungen nicht zu verteuern, sondern Anreize zu schaffen. So wird für die drei Länder Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen bis 2025 eine Gesamt-Neubaunachfrage von ca. 52.254 Wohneinheiten (WE) (28.128 Sachsen, 15.205 Thüringen, 8.921 Sachsen-Anhalt) erwartet. Dieser Neubau muss möglich gemacht werden.
Weitere wichtige Punkt sind die unbedingt notwendige Beibehaltung der Denkmalabschreibung sowie bezahlbarer Klimaschutz. Müller betont, dass die Denkmalabschreibung eine „beispielslose Erfolgsgeschichte sei, ohne welche maximal 10 oder 20 Prozent des realisierten Bauvolumens erreicht worden wäre.“ Zudem verleihen genau diese erhaltenen Denkmale den Städten Charme und Einzigartigkeit. Die angestrebte Senkung der Treibhausgas-Emission um 80 Prozent bis 2050 erfordert ebenfalls enorme Anstrengungen an die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft: Der BFW fordert daher ein zu realisierendes Klima- und Energieprogramm, das dem Gebot der Wirtschaftlichkeit für die Immobilienunternehmen entspricht und gleichzeitig sozial ausgewogen ist.
