26.11.2013 Leerstandsquote im sechsten Jahr rückläufig bei 3,3% bundesweit
Der CBRE-empirica-Leerstandsindex ist die einzige Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten von CBRE (ca. 800.000 Wohneinheiten) sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.
Dr. Reiner Braun, Vorstandsmitglied empirica ag: „Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbarer sind – lag Ende 2012 bei 3,3 % oder rund 688.000 Einheiten. Das sind knapp 30.000 Einheiten weniger als noch im Jahr 2011 (rund 717.000 Einheiten). Im selben Zeitraum wurden bundesweit 76.000 neue Geschosswohnungen errichtet. Der Leerstandsabbau allein trug demnach fast 30% zur Befriedigung der zusätzlichen Wohnungsnachfrage in diesem Segment bei. Ohne diese Reserven wären die derzeitigen Mietzuwächse daher noch höher ausgefallen.“
„Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben des Zensus 2011 für den totalen Leerstand fallen daher höher aus und summieren auf 1,1 Millionen Geschosswohnungen sowie weiteren 0,6 Millionen Wohnungen in Eigenheimen. Damit ist jede dritte leer stehende Geschosswohnung nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand“, führt Dr. Braun weiter aus.
Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit 6,3% immer noch deutlich höher als im Westen mit 2,6%. Michael Schlatterer, Teamleiter Residential Valuation bei CBRE in Deutschland: „Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt. In Schrumpfungsregionen stagniert der Leerstand seit Jahren und beträgt derzeit 6,3%. Demgegenüber liegt der Leerstand in Wachstumsregionen nur bei unterdurchschnittlichen 2,0% und ist hier im sechsten Jahr rückläufig (2009: 2,6%, 2006: 3,2%).“
Die niedrigsten Leerstandsquoten haben derzeit die Städte München (0,5%) und Hamburg (0,7%). Am anderen Ende der Skala finden sich Salzgitter (11,3%) und Chemnitz (9,6%). Dr. Braun: „Beeindruckend ist aber auch die Dynamik. In fünf Städten ist die Leerstandsquote seit 2009 um mehr als eineinhalb Prozentpunkte geschrumpft: Halle (-2,0 Punkte), Schwerin (-1,9 Punkte), Magdeburg, Frankfurt/Oder und Leipzig (jeweils -1,7 Punkte). Hohe Zuwächse von mehr als einem halben Prozentpunkt hatten Pirmasens (+1,2 Punkte), Bremerhaven (+0,9 Punkte), Kaufbeuren (+0,7 Punkte), Worms und Neustadt a.d. Weinst. (je +0,6 Punkte) zu verzeichnen.“
Fazit: Der Abbau von Leerstandsreserven konnte in der jüngsten Vergangenheit die Anspannungen am Wohnungsmarkt zumindest teilweise kompensieren. In den prosperierenden Wachstumsregionen sind diese Reserven nun aber weitgehend ausgeschöpft. Angesichts weiter steigender Wohnungsnachfrage und damit einhergehender Mietzuwächse wird Neubau daher immer dringlicher.
Im Zusammenhang mit der Einführung einer Mietpreisbremse wäre allerdings zu beachten, dass steigende Mieten nicht die Ursache, sondern nur ein Indikator für den aktuellen Wohnungsmangel sind. Außerdem wären vor allem Wohnungen mit gehobener Ausstattung und Lage in Ballungsregionen von einer Kappung betroffen. Eine Mietpreisbremse käme dann bevorzugt den zahlungskräftigeren Mietern zugute, während Geringverdiener aufgrund der Knappheit vor der größeren Herausforderung ständen, eine adäquate Wohnung zu finden.
Dr. Reiner Braun, Vorstandsmitglied empirica ag: „Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbarer sind – lag Ende 2012 bei 3,3 % oder rund 688.000 Einheiten. Das sind knapp 30.000 Einheiten weniger als noch im Jahr 2011 (rund 717.000 Einheiten). Im selben Zeitraum wurden bundesweit 76.000 neue Geschosswohnungen errichtet. Der Leerstandsabbau allein trug demnach fast 30% zur Befriedigung der zusätzlichen Wohnungsnachfrage in diesem Segment bei. Ohne diese Reserven wären die derzeitigen Mietzuwächse daher noch höher ausgefallen.“
„Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben des Zensus 2011 für den totalen Leerstand fallen daher höher aus und summieren auf 1,1 Millionen Geschosswohnungen sowie weiteren 0,6 Millionen Wohnungen in Eigenheimen. Damit ist jede dritte leer stehende Geschosswohnung nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand“, führt Dr. Braun weiter aus.
Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit 6,3% immer noch deutlich höher als im Westen mit 2,6%. Michael Schlatterer, Teamleiter Residential Valuation bei CBRE in Deutschland: „Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt. In Schrumpfungsregionen stagniert der Leerstand seit Jahren und beträgt derzeit 6,3%. Demgegenüber liegt der Leerstand in Wachstumsregionen nur bei unterdurchschnittlichen 2,0% und ist hier im sechsten Jahr rückläufig (2009: 2,6%, 2006: 3,2%).“
Die niedrigsten Leerstandsquoten haben derzeit die Städte München (0,5%) und Hamburg (0,7%). Am anderen Ende der Skala finden sich Salzgitter (11,3%) und Chemnitz (9,6%). Dr. Braun: „Beeindruckend ist aber auch die Dynamik. In fünf Städten ist die Leerstandsquote seit 2009 um mehr als eineinhalb Prozentpunkte geschrumpft: Halle (-2,0 Punkte), Schwerin (-1,9 Punkte), Magdeburg, Frankfurt/Oder und Leipzig (jeweils -1,7 Punkte). Hohe Zuwächse von mehr als einem halben Prozentpunkt hatten Pirmasens (+1,2 Punkte), Bremerhaven (+0,9 Punkte), Kaufbeuren (+0,7 Punkte), Worms und Neustadt a.d. Weinst. (je +0,6 Punkte) zu verzeichnen.“
Fazit: Der Abbau von Leerstandsreserven konnte in der jüngsten Vergangenheit die Anspannungen am Wohnungsmarkt zumindest teilweise kompensieren. In den prosperierenden Wachstumsregionen sind diese Reserven nun aber weitgehend ausgeschöpft. Angesichts weiter steigender Wohnungsnachfrage und damit einhergehender Mietzuwächse wird Neubau daher immer dringlicher.
Im Zusammenhang mit der Einführung einer Mietpreisbremse wäre allerdings zu beachten, dass steigende Mieten nicht die Ursache, sondern nur ein Indikator für den aktuellen Wohnungsmangel sind. Außerdem wären vor allem Wohnungen mit gehobener Ausstattung und Lage in Ballungsregionen von einer Kappung betroffen. Eine Mietpreisbremse käme dann bevorzugt den zahlungskräftigeren Mietern zugute, während Geringverdiener aufgrund der Knappheit vor der größeren Herausforderung ständen, eine adäquate Wohnung zu finden.
