26.11.2013 Retailmarkt Europa: Einzelhandelsimmobilien 2013 wieder im Aufwind
Nach einem schwierigen Start ins Jahr 2013 zeigt die Wirtschaftsleistung in den europäischen Staaten erste Anzeichen einer Erholung, wie verschiedene Indikatoren belegen: Umfragen zeigen, dass sich die allgemeine Stimmungslage stabilisiert hat. Die neuesten Daten der Europäischen Kommission, insbesondere die Indikatoren für das Verbrauchervertrauen, deuten ebenfalls auf einen Aufwärtstrend hin. Zudem knackte der PMI (Purchasing Managers Index) Composite Index für die Eurozone im August zum ersten Mal seit Anfang 2012 wieder die 50-Punkte-Marke. Der Aufwärtstrend sollte sich in den EU-15 auch 2014 fortsetzen (+1,4 %). Fast alle Länder dürften auf Wachstumskurs zurückkehren, wobei der Motor der wirtschaftlichen Aktivitäten die Binnennachfrage sein wird. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) rechnet daher in den kommenden Quartalen mit einer wachsenden Verbrauchernachfrage und, daraus resultierend, steigenden Einzelhandelsumsätzen.
Hohe Nachfrage durch Einzelhändler lässt Spitzenmieten weiter steigen
Auf den sieben wichtigsten Retailmärkten Westeuropas (Berlin, Frankfurt, Hamburg, London, Madrid, München und Paris) lagen die durchschnittlichen Spitzenmieten im zweiten Quartal 2013 bei 6.553 Euro pro Quadratmeter und Jahr und legten damit innerhalb von 12 Monaten um 4 Prozent zu. Einzelhändler sind in ganz Europa auf der Suche nach den besten Flächen. Die hohe Nachfrage lässt in den meisten Spitzenlagen die Mieten weiter steigen und zwischen den Retailern hat sich der Wettbewerb weiter verschärft (Konsumrückgang, zunehmend anspruchsvollere Kunden, Ausweitung des Internethandels). Trotzdem bleibt die Suche nach geeigneten Ladenflächen für die Einzelhandelsunternehmen Kernstück der Strategie – insbesondere bei den großen internationalen Marken.
Die höchsten Mieten für Top-Highstreet-Lagen werden auf den Pariser Champs-Elysées und der Oxford Street in London erzielt. Knapp dahinter folgen die Kaufinger Straße in München, die Frankfurter Zeil und die Tauentzienstraße in Berlin. Dabei zeigt sich: Je mehr internationale Retailer ansässig sind, desto höher die Miete. Sowohl Paris und London als auch München und Berlin sind im Hinblick auf die Dichte internationaler Einzelhandelsmarken unter den Top Ten. Andere Standorte kämpfen dagegen mit höheren Leerständen und einer niedrigeren Flächennachfrage.
Retail-Sektor bietet gute Diversifikationsmöglichkeiten
Mit einem Transaktionsvolumen von 12 Milliarden Euro und einem Anteil von 24 Prozent am Gesamtinvestitionsvolumen im ersten Halbjahr 2013 bleibt der Retailmarkt in Westeuropa weiterhin attraktiv für Investoren. Nur der Mangel an verfügbaren Premiumobjekten verhinderte noch höhere Umsätze. Das gute Ergebnis ist darauf zurückzuführen, dass immer mehr Investoren nach Anlagemöglichkeiten jenseits des klassischen Büroinvestments suchen, um ihr Portfolio zu diversifizieren.
Der liquideste Markt bleibt unangefochten Großbritannien, wo auf rollierender Jahresbasis bis zum zweiten Quartal 2013 ein signifikantes Wachstum verzeichnet werden konnte. Dabei übt London derzeit weniger Anziehungskraft aus als die regionalen Märkte. Der Grund: Die Objekte sind für Investoren preislich attraktiver und damit interessanter und bieten Asset-Management-Potenzial. Auch in Deutschland war das Interesse der Anleger insgesamt hoch, nur in München fielen die Umsätze im zweiten Quartal 2013 verglichen mit den Zahlen aus dem zweiten Quartal 2012 niedriger aus. Attraktiv für Investoren sind auch hier nach wie vor Top-Objekte in den Spitzenlagen der Innenstädte. Der größte Teil der Anleger kam aus dem Inland, allerdings war eine starke internationale Nachfrage zu beobachten.
Zu den beliebtesten Standorten für Investoren gehören außerdem die skandinavischen Staaten. Sie verzeichneten im Vergleich mit dem zweiten Quartal 2012 auf rollierender Jahresbasis einen Zuwachs um 61 Prozent. Allerdings beruht dieses stattliche Plus auf wenigen Großabschlüssen, die das Einzelhandelsinvestitionsvolumen zum Jahresende 2012 fast auf Rekordniveau schnellen ließen. Für das laufende Jahr wurden dagegen ausschließlich kleinere Abschlüsse registriert. Betrachtet man nur die Umsätze in der ersten Jahreshälfte 2013, ist das Einzelhandelsinvestitionsvolumen um 31 Prozent zurückgegangen. In Frankreich sind Retail Investments im zweiten Quartal 2013 im rollierenden Jahresvergleich leicht gestiegen. Während das Transaktionsvolumen in den Regionen zulegte, erreichte Zentral-Paris, wo kleinere Abschlüsse (<5 Millionen Euro) dominierten, im gleichen Zeitraum die gewohnten Ergebnisse nicht. Einige wenige Großdeals sorgten hier dennoch für ein relativ solides Ergebnis. Qualitativ ansprechende regionale Shopping Center werden von den Anlegern offenbar als gute Alternative betrachtet.
Die übrigen Länder Westeuropas zeigten sich noch nicht so aktiv. Die dreistelligen Zuwächse einiger Märkte basieren auf einem sehr geringen Umsatzvolumen. So sind diese risikoreicheren Retailmärkte ungeachtet erschwinglicher Preise und eines zunehmenden Angebots an qualitativ hochwertigen Objekten von einer Trendwende immer noch weit entfernt.
Spitzenrendite nach wie vor stabil
Die durchschnittliche Spitzenrendite für Highstreet-Objekte lag in den neun wichtigsten Städten Westeuropas in der ersten Jahreshälfte 2013 stabil bei 4,25 Prozent. Im Vorjahresvergleich gab sie um 18 Basispunkte nach. Dieser Trend bestätigt die anhaltend starke Nachfrage nach Premiumobjekten in Top-Lagen. Bei den Spitzenrenditen scheint in London (3 %) und Paris (4 %) sowie in den deutschen Städten (zwischen 4,05 % in München und 4,35 % in Berlin) der Tiefststand erreicht. Mailand und Madrid bewegen sich hingegen in die entgegengesetzte Richtung: Hier stieg die Spitzenrendite auf 4,60 Prozent beziehungsweise 5,60 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal 2012. Insgesamt dürften die Spitzenrenditen im Jahresverlauf stabil bleiben.
Hohe Nachfrage durch Einzelhändler lässt Spitzenmieten weiter steigen
Auf den sieben wichtigsten Retailmärkten Westeuropas (Berlin, Frankfurt, Hamburg, London, Madrid, München und Paris) lagen die durchschnittlichen Spitzenmieten im zweiten Quartal 2013 bei 6.553 Euro pro Quadratmeter und Jahr und legten damit innerhalb von 12 Monaten um 4 Prozent zu. Einzelhändler sind in ganz Europa auf der Suche nach den besten Flächen. Die hohe Nachfrage lässt in den meisten Spitzenlagen die Mieten weiter steigen und zwischen den Retailern hat sich der Wettbewerb weiter verschärft (Konsumrückgang, zunehmend anspruchsvollere Kunden, Ausweitung des Internethandels). Trotzdem bleibt die Suche nach geeigneten Ladenflächen für die Einzelhandelsunternehmen Kernstück der Strategie – insbesondere bei den großen internationalen Marken.
Die höchsten Mieten für Top-Highstreet-Lagen werden auf den Pariser Champs-Elysées und der Oxford Street in London erzielt. Knapp dahinter folgen die Kaufinger Straße in München, die Frankfurter Zeil und die Tauentzienstraße in Berlin. Dabei zeigt sich: Je mehr internationale Retailer ansässig sind, desto höher die Miete. Sowohl Paris und London als auch München und Berlin sind im Hinblick auf die Dichte internationaler Einzelhandelsmarken unter den Top Ten. Andere Standorte kämpfen dagegen mit höheren Leerständen und einer niedrigeren Flächennachfrage.
Retail-Sektor bietet gute Diversifikationsmöglichkeiten
Mit einem Transaktionsvolumen von 12 Milliarden Euro und einem Anteil von 24 Prozent am Gesamtinvestitionsvolumen im ersten Halbjahr 2013 bleibt der Retailmarkt in Westeuropa weiterhin attraktiv für Investoren. Nur der Mangel an verfügbaren Premiumobjekten verhinderte noch höhere Umsätze. Das gute Ergebnis ist darauf zurückzuführen, dass immer mehr Investoren nach Anlagemöglichkeiten jenseits des klassischen Büroinvestments suchen, um ihr Portfolio zu diversifizieren.
Der liquideste Markt bleibt unangefochten Großbritannien, wo auf rollierender Jahresbasis bis zum zweiten Quartal 2013 ein signifikantes Wachstum verzeichnet werden konnte. Dabei übt London derzeit weniger Anziehungskraft aus als die regionalen Märkte. Der Grund: Die Objekte sind für Investoren preislich attraktiver und damit interessanter und bieten Asset-Management-Potenzial. Auch in Deutschland war das Interesse der Anleger insgesamt hoch, nur in München fielen die Umsätze im zweiten Quartal 2013 verglichen mit den Zahlen aus dem zweiten Quartal 2012 niedriger aus. Attraktiv für Investoren sind auch hier nach wie vor Top-Objekte in den Spitzenlagen der Innenstädte. Der größte Teil der Anleger kam aus dem Inland, allerdings war eine starke internationale Nachfrage zu beobachten.
Zu den beliebtesten Standorten für Investoren gehören außerdem die skandinavischen Staaten. Sie verzeichneten im Vergleich mit dem zweiten Quartal 2012 auf rollierender Jahresbasis einen Zuwachs um 61 Prozent. Allerdings beruht dieses stattliche Plus auf wenigen Großabschlüssen, die das Einzelhandelsinvestitionsvolumen zum Jahresende 2012 fast auf Rekordniveau schnellen ließen. Für das laufende Jahr wurden dagegen ausschließlich kleinere Abschlüsse registriert. Betrachtet man nur die Umsätze in der ersten Jahreshälfte 2013, ist das Einzelhandelsinvestitionsvolumen um 31 Prozent zurückgegangen. In Frankreich sind Retail Investments im zweiten Quartal 2013 im rollierenden Jahresvergleich leicht gestiegen. Während das Transaktionsvolumen in den Regionen zulegte, erreichte Zentral-Paris, wo kleinere Abschlüsse (<5 Millionen Euro) dominierten, im gleichen Zeitraum die gewohnten Ergebnisse nicht. Einige wenige Großdeals sorgten hier dennoch für ein relativ solides Ergebnis. Qualitativ ansprechende regionale Shopping Center werden von den Anlegern offenbar als gute Alternative betrachtet.
Die übrigen Länder Westeuropas zeigten sich noch nicht so aktiv. Die dreistelligen Zuwächse einiger Märkte basieren auf einem sehr geringen Umsatzvolumen. So sind diese risikoreicheren Retailmärkte ungeachtet erschwinglicher Preise und eines zunehmenden Angebots an qualitativ hochwertigen Objekten von einer Trendwende immer noch weit entfernt.
Spitzenrendite nach wie vor stabil
Die durchschnittliche Spitzenrendite für Highstreet-Objekte lag in den neun wichtigsten Städten Westeuropas in der ersten Jahreshälfte 2013 stabil bei 4,25 Prozent. Im Vorjahresvergleich gab sie um 18 Basispunkte nach. Dieser Trend bestätigt die anhaltend starke Nachfrage nach Premiumobjekten in Top-Lagen. Bei den Spitzenrenditen scheint in London (3 %) und Paris (4 %) sowie in den deutschen Städten (zwischen 4,05 % in München und 4,35 % in Berlin) der Tiefststand erreicht. Mailand und Madrid bewegen sich hingegen in die entgegengesetzte Richtung: Hier stieg die Spitzenrendite auf 4,60 Prozent beziehungsweise 5,60 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal 2012. Insgesamt dürften die Spitzenrenditen im Jahresverlauf stabil bleiben.
