01.12.2013 Wohnimmobilienin Top-Vororten überflügeln Londoner Spitzensegment
Dem internationalen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills zufolge wird für das Spitzenwohnimmobiliensegment in Central London ein Preisanstieg von über 23 % in den nächsten fünf Jahren erwartet, sofern es keine weiteren Änderungen in der Besteuerung von hochpreisigen Wohnimmobilien gibt. Dieses Ergebnis kann jedoch auch von den Spitzenmärkten im Einzugsgebiet Londons erreicht bzw. sogar übertroffen werden, da in diesem Zeitraum zunehmend Kapital aus der Hauptstadt abwandern wird.
Spitzenmärkte in London
„Eine Reihe von Risiken, mit denen die Londoner Spitzenmärkte konfrontiert sind, insbesondere im Zusammenhang mit der Eurozone-Problematik, haben sich in den letzten zwei Jahren abgeschwächt“, sagt Lucian Cook, Director UK Residential Research bei Savills. „Weil aber die Besteuerung von hochpreisigen Immobilien vermutlich ein strittiges politisches Thema im Vorfeld der Parlamentswahlen 2015 bleiben wird, ist bis zum Wahltag mit einer Preiswachstumsflaute zu rechnen.“
Vor diesem Hintergrund prognostiziert Savills, dass die Preise im Spitzensegment von Central London im kommenden Jahr nochmals um 3 % steigen, bevor sie 2015 um – 1 % zurückgehen. Im Gegensatz dazu steigen die Preise in den vorwiegend einheimisch geprägten Märkten wie dem Südwesten Londons nach wie vor am deutlichsten, wobei für 2014 ein Plus von 6,0 % erwartet wird.
„Der Nachfrage in den Londoner Spitzenmärkten kommt langfristig die anhaltende Attraktivität der Stadt als Ort zum Leben und Geschäfte tätigen zugute. Weil aber die Labour-Partei und die Liberal-Demokraten mehr aus politischen als aus wirtschaftlichen Gründen nach wie vor die Einführung einer Villensteuer vorschlagen, könnten die Parlamentswahlen dafür verantwortlich sein, ob die Preise sprunghaft steigen oder moderat fallen und langsam auf das bisherige Preissteigerungsniveau zurückkehren“, so Cook weiter.
„Das geänderte steuerliche Umfeld hat bereits dazu beigetragen, dass die Preise im Spitzensegment von Central London in den vergangenen 18 Monaten nur relativ moderat gestiegen sind, denn in diesem Zeitraum legten sie lediglich um 6,5 % und damit um durchschnittlich 1,1 % pro Quartal zu.“
„Eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer und die Einführung einer jährlichen Abgabe auf Objekte in Firmeneigentum schienen zu einem gewissen Grad politische Bedenken hervorzurufen und haben damit die ohnehin bereits hohen Steuern auf hochpreisige Wohnimmobilien weiter in die Höhe getrieben.“
„Weitere Vorhaben, internationale Investoren in Bezug auf die Kapitalertragsteuer in derselben Weise zu behandeln wie einheimische Investoren, würden einen weiteren Schritt in Richtung einheitlicher Bedingungen für alle gehen. Obwohl dies Wohninvestments in London etwas weniger attraktiv machen würde, ist es eher unwahrscheinlich, dass sich dadurch die Investitionstätigkeit aus dem Ausland signifikant reduzieren wird.“
Abwanderung von Kapital löst Preisanstieg außerhalb Londons aus
„Bislang konzentrierte sich das Geld – und damit der Aufschwung auf dem Wohnimmobilienmarkt – weitgehend auf die Hauptstadt”, sagt Sophie Chick, Residential Market Analyst bei Savills. „Dies steht im Einklang mit dem allgemeinen Trend nach der Finanzkrise, nach dem Großstädte einen besonderen Status in Bezug auf Wohnimmobilieninvestments genießen.“
Seit dem Konjunkturabschwung zögerten Käufer von Spitzenimmobilien, ihr Immobilienvermögen aus London auszulagern. Im 3. Quartal 2013 kippte der Savills „UK prime regional index“ allerdings erstmals seit März 2011 wieder in den positiven Bereich. Die Preise in den Vororten und im inneren Einzugsgebiet um London liegen inzwischen nur 1,2 % bzw. 1,3 % unter ihrem bisherigen Höchstniveau. Über den Zeitraum der nächsten fünf Jahre werden diese Märkte als Star-Performer gehandelt.
„Das Preisgefälle zwischen dem Spitzensegment von Central London und den Spitzenmärkten im Naheinzugsgebiet hat vermutlich sein Höchstniveau erreicht, so dass das Kapital letztlich aus der Hauptstadt abzuwandern beginnt“, sagt Chick. „Wir konnten bereits beobachten, dass die vornehmlich einheimisch geprägten Märkte im äußeren Einzugsgebiet Londons im aktuellen Jahr besser abschnitten als das Spitzensegment Londons und gehen davon aus, dass 2014 das Jahr sein wird, in dem sich das Preisgefälle zwischen London und den populärsten Vororten bzw. den Spitzenmärkten im inneren Einzugsgebiet verringern wird. 2014 dürfte sich als das Jahr der Top-Vororte erweisen.“
Weiter außerhalb Londons bewegen sich die Preise zwischen – 15 % und – 25 % unter Höchstwert, und bedingt durch die Einführung des Grunderwerbsteuer-Mindestsatzes von 7 % liegt hier die Transaktionsobergrenze bei £ 2 Mio. Diese Märkte sind weitaus mehr auf die Nachfrage durch im Inland generiertes Vermögen angewiesen, und es dauert länger, bis der Welleneffekt eintritt. Dies bedeutet, je weiter ein Markt von London entfernt ist, desto geringer ist der prognostizierte Preisanstieg, selbst wenn sich inzwischen alle Märkte im Aufschwung befinden.
Spitzenmärkte in London
„Eine Reihe von Risiken, mit denen die Londoner Spitzenmärkte konfrontiert sind, insbesondere im Zusammenhang mit der Eurozone-Problematik, haben sich in den letzten zwei Jahren abgeschwächt“, sagt Lucian Cook, Director UK Residential Research bei Savills. „Weil aber die Besteuerung von hochpreisigen Immobilien vermutlich ein strittiges politisches Thema im Vorfeld der Parlamentswahlen 2015 bleiben wird, ist bis zum Wahltag mit einer Preiswachstumsflaute zu rechnen.“
Vor diesem Hintergrund prognostiziert Savills, dass die Preise im Spitzensegment von Central London im kommenden Jahr nochmals um 3 % steigen, bevor sie 2015 um – 1 % zurückgehen. Im Gegensatz dazu steigen die Preise in den vorwiegend einheimisch geprägten Märkten wie dem Südwesten Londons nach wie vor am deutlichsten, wobei für 2014 ein Plus von 6,0 % erwartet wird.
„Der Nachfrage in den Londoner Spitzenmärkten kommt langfristig die anhaltende Attraktivität der Stadt als Ort zum Leben und Geschäfte tätigen zugute. Weil aber die Labour-Partei und die Liberal-Demokraten mehr aus politischen als aus wirtschaftlichen Gründen nach wie vor die Einführung einer Villensteuer vorschlagen, könnten die Parlamentswahlen dafür verantwortlich sein, ob die Preise sprunghaft steigen oder moderat fallen und langsam auf das bisherige Preissteigerungsniveau zurückkehren“, so Cook weiter.
„Das geänderte steuerliche Umfeld hat bereits dazu beigetragen, dass die Preise im Spitzensegment von Central London in den vergangenen 18 Monaten nur relativ moderat gestiegen sind, denn in diesem Zeitraum legten sie lediglich um 6,5 % und damit um durchschnittlich 1,1 % pro Quartal zu.“
„Eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer und die Einführung einer jährlichen Abgabe auf Objekte in Firmeneigentum schienen zu einem gewissen Grad politische Bedenken hervorzurufen und haben damit die ohnehin bereits hohen Steuern auf hochpreisige Wohnimmobilien weiter in die Höhe getrieben.“
„Weitere Vorhaben, internationale Investoren in Bezug auf die Kapitalertragsteuer in derselben Weise zu behandeln wie einheimische Investoren, würden einen weiteren Schritt in Richtung einheitlicher Bedingungen für alle gehen. Obwohl dies Wohninvestments in London etwas weniger attraktiv machen würde, ist es eher unwahrscheinlich, dass sich dadurch die Investitionstätigkeit aus dem Ausland signifikant reduzieren wird.“
Abwanderung von Kapital löst Preisanstieg außerhalb Londons aus
„Bislang konzentrierte sich das Geld – und damit der Aufschwung auf dem Wohnimmobilienmarkt – weitgehend auf die Hauptstadt”, sagt Sophie Chick, Residential Market Analyst bei Savills. „Dies steht im Einklang mit dem allgemeinen Trend nach der Finanzkrise, nach dem Großstädte einen besonderen Status in Bezug auf Wohnimmobilieninvestments genießen.“
Seit dem Konjunkturabschwung zögerten Käufer von Spitzenimmobilien, ihr Immobilienvermögen aus London auszulagern. Im 3. Quartal 2013 kippte der Savills „UK prime regional index“ allerdings erstmals seit März 2011 wieder in den positiven Bereich. Die Preise in den Vororten und im inneren Einzugsgebiet um London liegen inzwischen nur 1,2 % bzw. 1,3 % unter ihrem bisherigen Höchstniveau. Über den Zeitraum der nächsten fünf Jahre werden diese Märkte als Star-Performer gehandelt.
„Das Preisgefälle zwischen dem Spitzensegment von Central London und den Spitzenmärkten im Naheinzugsgebiet hat vermutlich sein Höchstniveau erreicht, so dass das Kapital letztlich aus der Hauptstadt abzuwandern beginnt“, sagt Chick. „Wir konnten bereits beobachten, dass die vornehmlich einheimisch geprägten Märkte im äußeren Einzugsgebiet Londons im aktuellen Jahr besser abschnitten als das Spitzensegment Londons und gehen davon aus, dass 2014 das Jahr sein wird, in dem sich das Preisgefälle zwischen London und den populärsten Vororten bzw. den Spitzenmärkten im inneren Einzugsgebiet verringern wird. 2014 dürfte sich als das Jahr der Top-Vororte erweisen.“
Weiter außerhalb Londons bewegen sich die Preise zwischen – 15 % und – 25 % unter Höchstwert, und bedingt durch die Einführung des Grunderwerbsteuer-Mindestsatzes von 7 % liegt hier die Transaktionsobergrenze bei £ 2 Mio. Diese Märkte sind weitaus mehr auf die Nachfrage durch im Inland generiertes Vermögen angewiesen, und es dauert länger, bis der Welleneffekt eintritt. Dies bedeutet, je weiter ein Markt von London entfernt ist, desto geringer ist der prognostizierte Preisanstieg, selbst wenn sich inzwischen alle Märkte im Aufschwung befinden.
