03.12.2013 Offene Immobilienfonds: Massive Mittelzuflüsse erhöhen Liquiditätsquoten
Offene Immobilienfonds halten derzeit fast ein Viertel des Fondsvermögens in Liquidität. Der Grund: Die vor allem in der ersten Jahreshälfte 2013 hohen Mittelzuflüsse konnten bislang nicht investiert werden.
Die Liquiditätsquoten offener Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger befinden sich weiterhin auf hohem Niveau. Der gewichtete Durchschnitt der von Scope bewerteten Fonds liegt zum Stichtag 30.09.2013 bei 24,1%. Das Spektrum reicht dabei von 15,7% beim hausInvest bis 34,5% beim UniImmo: Deutschland.
Nahezu alle Fonds, die in diesem Jahr hohe Mittelzuflüsse verzeichneten, wiesen zum Stichtag Liquiditätsquoten von über 30 Prozent aus. So hat der UniImmo: Deutschland mit 34,5% die höchste Liquiditätsquote und mit rund 1,1 Mrd. Euro auch die höchsten Nettomittelzuflüsse im laufenden Jahr (bis einschließlich September). Auf dem zweiten Platz folgt der grundbesitz europa mit einer Quote von 34,1% und den vierthöchsten Zuflüssen in Höhe von rund 406 Mio. Euro. Rang drei und vier belegen der Deka-ImmobilienGlobal und der UniImmo: Europa mit 30,8% bzw. 30,2 Prozent und den fünfthöchsten Zuflüssen mit rund 328 Mio. Euro bzw. den zweithöchsten Zuflüssen mit rund 795 Mio. Euro.
Insgesamt flossen offenen Immobilienpublikumsfonds von Januar bis September dieses Jahres 3,6 Mrd. Euro zu (Quelle: BVI). Da Liquidität nur gering verzinst wird, schmälern hohe Quoten die Fondsperformance. Zuletzt lagen die Liquiditätsrenditen zwischen null und zwei Prozent und damit deutlich unterhalb der Immobilienrenditen – siehe dazu auch Scope Studie vom 26. April 2013.
Die hohen Mittelzuflüsse lassen sich vor allem auch mit den seit Juli 2013 veränderten Regeln zur Anteilscheinrückgabe erklären. Viele Anleger haben in der ersten Jahreshälfte in die Fonds investiert, um sich die alten Rückgaberegeln mit einen halbjährlichen Freibetrag in Höhe 30.000 Euro zu sichern. Seitdem die neuen Regeln in Kraft getreten sind, hat sich das Mittelaufkommen hingegen spürbar reduziert. Im August – dem ersten vollen Monat nach der Regulierung – konnten nur drei Fonds positive Mittelzuflüsse ausweisen, nur einer davon lag im zweistelligen Millionenbereich. Dasselbe Bild beobachtete Scope im Monat September.
Ausblick: Mittelfristig sinkende Liquiditätsquoten
Scope erwartet, dass die Fonds das derzeitige Liquiditätsniveau kurzfristig halten werden. Verantwortlich dafür ist vor allem der Mangel an attraktiven Investitionsobjekten. Mittelfristig werden die Quoten allerdings wieder sinken, da Liquidität sukzessive investiert wird und die Mittelzuflüsse bedingt durch die neuen Rückgaberegelungen geringer ausfallen werden.
In den vergangenen Monaten haben bereits zwei Anbieter die Auflage neuer Fonds angekündigt. Diese Fonds werden tendenziell geringere Liquiditätsquoten vorhalten. Der Grund: Sämtliche Anleger unterliegen hier den neuen Mindesthalte- und Kündigungsfristen. Dies erleichtert die Liquiditätssteuerung. Bei den bestehenden Fonds hingegen werden „Altanleger“ noch über viele Jahre den größten Teil der Anlegerschafft darstellen. Altanleger können nach wie vor börsentäglichen 30.000 Euro pro Halbjahr aus den Fonds abziehen. Die Bestandsfonds werden daher im Durchschnitt weiterhin zwischen 15% und 25% Liquidität halten müssen, um Rückgaben bedienen zu können.
Institutionelle Fonds mit deutlich geringeren Liquiditätsquoten
Die Fonds, die sich an institutionelle Anleger richten, halten mit weniger als 15 Prozent deutlich geringere Quoten vor: (UBS (D) Euroinvest Immobilien (13,30%), UniInstitutional European Real Estate (13,20%), KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds - rücknahmeausgesetzt (12,85%), SEB ImmoPortfolio Target Return Fund - rücknahmeausgesetzt (9,40%) und WestInvest ImmoValue (9,12%). Die niedrigeren Quoten sind insbesondere auf bessere Möglichkeiten der Liquiditätssteuerung zurückzuführen.
Zur Auswertung: Scope hat sämtliche analysierten Immobilienpublikumsfonds untersucht, die sich nicht in Auflösung befinden.
Die Liquiditätsquoten offener Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger befinden sich weiterhin auf hohem Niveau. Der gewichtete Durchschnitt der von Scope bewerteten Fonds liegt zum Stichtag 30.09.2013 bei 24,1%. Das Spektrum reicht dabei von 15,7% beim hausInvest bis 34,5% beim UniImmo: Deutschland.
Nahezu alle Fonds, die in diesem Jahr hohe Mittelzuflüsse verzeichneten, wiesen zum Stichtag Liquiditätsquoten von über 30 Prozent aus. So hat der UniImmo: Deutschland mit 34,5% die höchste Liquiditätsquote und mit rund 1,1 Mrd. Euro auch die höchsten Nettomittelzuflüsse im laufenden Jahr (bis einschließlich September). Auf dem zweiten Platz folgt der grundbesitz europa mit einer Quote von 34,1% und den vierthöchsten Zuflüssen in Höhe von rund 406 Mio. Euro. Rang drei und vier belegen der Deka-ImmobilienGlobal und der UniImmo: Europa mit 30,8% bzw. 30,2 Prozent und den fünfthöchsten Zuflüssen mit rund 328 Mio. Euro bzw. den zweithöchsten Zuflüssen mit rund 795 Mio. Euro.
Insgesamt flossen offenen Immobilienpublikumsfonds von Januar bis September dieses Jahres 3,6 Mrd. Euro zu (Quelle: BVI). Da Liquidität nur gering verzinst wird, schmälern hohe Quoten die Fondsperformance. Zuletzt lagen die Liquiditätsrenditen zwischen null und zwei Prozent und damit deutlich unterhalb der Immobilienrenditen – siehe dazu auch Scope Studie vom 26. April 2013.
Die hohen Mittelzuflüsse lassen sich vor allem auch mit den seit Juli 2013 veränderten Regeln zur Anteilscheinrückgabe erklären. Viele Anleger haben in der ersten Jahreshälfte in die Fonds investiert, um sich die alten Rückgaberegeln mit einen halbjährlichen Freibetrag in Höhe 30.000 Euro zu sichern. Seitdem die neuen Regeln in Kraft getreten sind, hat sich das Mittelaufkommen hingegen spürbar reduziert. Im August – dem ersten vollen Monat nach der Regulierung – konnten nur drei Fonds positive Mittelzuflüsse ausweisen, nur einer davon lag im zweistelligen Millionenbereich. Dasselbe Bild beobachtete Scope im Monat September.
Ausblick: Mittelfristig sinkende Liquiditätsquoten
Scope erwartet, dass die Fonds das derzeitige Liquiditätsniveau kurzfristig halten werden. Verantwortlich dafür ist vor allem der Mangel an attraktiven Investitionsobjekten. Mittelfristig werden die Quoten allerdings wieder sinken, da Liquidität sukzessive investiert wird und die Mittelzuflüsse bedingt durch die neuen Rückgaberegelungen geringer ausfallen werden.
In den vergangenen Monaten haben bereits zwei Anbieter die Auflage neuer Fonds angekündigt. Diese Fonds werden tendenziell geringere Liquiditätsquoten vorhalten. Der Grund: Sämtliche Anleger unterliegen hier den neuen Mindesthalte- und Kündigungsfristen. Dies erleichtert die Liquiditätssteuerung. Bei den bestehenden Fonds hingegen werden „Altanleger“ noch über viele Jahre den größten Teil der Anlegerschafft darstellen. Altanleger können nach wie vor börsentäglichen 30.000 Euro pro Halbjahr aus den Fonds abziehen. Die Bestandsfonds werden daher im Durchschnitt weiterhin zwischen 15% und 25% Liquidität halten müssen, um Rückgaben bedienen zu können.
Institutionelle Fonds mit deutlich geringeren Liquiditätsquoten
Die Fonds, die sich an institutionelle Anleger richten, halten mit weniger als 15 Prozent deutlich geringere Quoten vor: (UBS (D) Euroinvest Immobilien (13,30%), UniInstitutional European Real Estate (13,20%), KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds - rücknahmeausgesetzt (12,85%), SEB ImmoPortfolio Target Return Fund - rücknahmeausgesetzt (9,40%) und WestInvest ImmoValue (9,12%). Die niedrigeren Quoten sind insbesondere auf bessere Möglichkeiten der Liquiditätssteuerung zurückzuführen.
Zur Auswertung: Scope hat sämtliche analysierten Immobilienpublikumsfonds untersucht, die sich nicht in Auflösung befinden.
