03.12.2013 Jones Lang LaSalle analysiert Mietvertragslaufzeiten im Einzelhandel
Indexierte Mietverträge mit Vertragslaufzeiten von zehn Jahren waren bei Vermietungen in Deutschlands Einkaufsmeilen lange ein selbstverständlicher Standard. In den vergangenen Jahren hat sich das Bild jedoch gewandelt. Mieter interessieren sich verstärkt für kürzere Vertragslaufzeiten, um schneller auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren zu können. In den vergangenen fünf Jahren hat das nutzerseitige Interesse an fünfjährigen Verträgen mit mindestens einer ebenso langen Verlängerungsoption deshalb deutlich zugenommen. Die Vermieterseite bevorzugt dagegen überwiegend zehnjährige Laufzeiten. Diese Diskrepanz macht Mietvertragsverhandlungen oftmals kompliziert und langwierig. Jones Lang LaSalle hat die Entwicklung der Mieterträge beider Vertragsvarianten für mehr als 40.000 Mietverträge in den 185 wichtigsten Einkaufsmeilen über einen Zeitraum von zehn Jahren analysiert. Danach können beide Vertragsvarianten je nach Marktumfeld für beide Vertragsparteien Vorteile haben.
Dirk Wichner, Leiter Einzelhandelsvermietung Deutschland bei Jones Lang LaSalle: "Bei den simulierten Mietverträgen für die 185 untersuchten Märkte erzielten die Zehnjahresmietverträge in 83 Prozent der Fälle höhere Mieteinnahmen als die Variante mit 2 x 5 Jahren. Dieser Gesamtdurchschnitt ist jedoch auf die Vielzahl an Märkten mit annähernd stagnierender oder gar rückläufiger Mietentwicklung zurückzuführen. Bei Märkten mit deutlich positiver Entwicklung der Spitzenmiete lassen sich hingegen mit der kurzen Vertragsvariante höhere Mieterträge erzielen."
Werden etwa lediglich die zehn bedeutendsten deutschen Einzelhandelsmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart betrachtet, ergibt sich ein ausgewogeneres Bild. In nur noch knapp mehr als der Hälfte der Fälle liegt die 10-Jahresvariante mit Blick auf den Ertrag vorne. Allerdings ergeben sich auch hier deutliche lokale Unterschiede. In Märkten mit starker positiver Mietpreisdynamik wie München, Hamburg, Stuttgart und Berlin erzielte die Variante 2 x 5 Jahre in den meisten der betrachteten Zeiträume höhere Erträge. In Frankfurt hielten sich beide Varianten die Waage. Die 10-Jahresvariante lag nur in Märkten mit weniger Mietdynamik wie Nürnberg, Düsseldorf, Leipzig, Hannover und Köln vorn.
Dirk Wichner: "Allgemein kann die kurze Vertragsvariante im aktuellen Inflationsumfeld höhere Mieterträge generieren als der Zehnjahresvertrag. Voraussetzung hierfür ist, dass das Wachstum der Spitzenmiete zwischen Vertragsbeginn und Beginn der zweiten Vertragshälfte deutlich über 10 Prozent liegt. Dies entspricht einer jährlichen Steigerung von lediglich zwei Prozent." Für die beteiligten Vertragsparteien empfiehlt Wichner folgende Strategien: "Vermieter sollten in Märkten mit positiv-dynamischer Spitzenmietentwicklung eine kürzere Vertragslaufzeit favorisieren, um die Mieterträge zu maximieren. Mieter können dagegen mit langlaufenden Mietverträgen vorausschauende Standortsicherung zu kalkulierbaren Kosten betreiben. In Märkten, die ein Spitzenmietwachstum in Höhe des Inflationsniveaus aufweisen, wirkt sich die kürzere Vertragslaufzeit für gewöhnlich nicht negativ aus, so dass beide Optionen gleichermaßen präferiert werden können. Lediglich in Märkten mit stagnierenden oder gar rückläufigen Spitzenmieten werden Vermieter und Mieter auch weiterhin hart um Vertragslaufzeiten verhandeln."
Dirk Wichner, Leiter Einzelhandelsvermietung Deutschland bei Jones Lang LaSalle: "Bei den simulierten Mietverträgen für die 185 untersuchten Märkte erzielten die Zehnjahresmietverträge in 83 Prozent der Fälle höhere Mieteinnahmen als die Variante mit 2 x 5 Jahren. Dieser Gesamtdurchschnitt ist jedoch auf die Vielzahl an Märkten mit annähernd stagnierender oder gar rückläufiger Mietentwicklung zurückzuführen. Bei Märkten mit deutlich positiver Entwicklung der Spitzenmiete lassen sich hingegen mit der kurzen Vertragsvariante höhere Mieterträge erzielen."
Werden etwa lediglich die zehn bedeutendsten deutschen Einzelhandelsmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart betrachtet, ergibt sich ein ausgewogeneres Bild. In nur noch knapp mehr als der Hälfte der Fälle liegt die 10-Jahresvariante mit Blick auf den Ertrag vorne. Allerdings ergeben sich auch hier deutliche lokale Unterschiede. In Märkten mit starker positiver Mietpreisdynamik wie München, Hamburg, Stuttgart und Berlin erzielte die Variante 2 x 5 Jahre in den meisten der betrachteten Zeiträume höhere Erträge. In Frankfurt hielten sich beide Varianten die Waage. Die 10-Jahresvariante lag nur in Märkten mit weniger Mietdynamik wie Nürnberg, Düsseldorf, Leipzig, Hannover und Köln vorn.
Dirk Wichner: "Allgemein kann die kurze Vertragsvariante im aktuellen Inflationsumfeld höhere Mieterträge generieren als der Zehnjahresvertrag. Voraussetzung hierfür ist, dass das Wachstum der Spitzenmiete zwischen Vertragsbeginn und Beginn der zweiten Vertragshälfte deutlich über 10 Prozent liegt. Dies entspricht einer jährlichen Steigerung von lediglich zwei Prozent." Für die beteiligten Vertragsparteien empfiehlt Wichner folgende Strategien: "Vermieter sollten in Märkten mit positiv-dynamischer Spitzenmietentwicklung eine kürzere Vertragslaufzeit favorisieren, um die Mieterträge zu maximieren. Mieter können dagegen mit langlaufenden Mietverträgen vorausschauende Standortsicherung zu kalkulierbaren Kosten betreiben. In Märkten, die ein Spitzenmietwachstum in Höhe des Inflationsniveaus aufweisen, wirkt sich die kürzere Vertragslaufzeit für gewöhnlich nicht negativ aus, so dass beide Optionen gleichermaßen präferiert werden können. Lediglich in Märkten mit stagnierenden oder gar rückläufigen Spitzenmieten werden Vermieter und Mieter auch weiterhin hart um Vertragslaufzeiten verhandeln."
