06.12.2013 Renditeschere zwischen Core- und peripheren Retailmärkten schließt sich
Einer aktuellen Researchanalyse des internationalen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills zufolge verlagert sich das Investoreninteresse an europäischen Retailassets zunehmend in die peripheren Märkte, da sich dort die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabilisieren, die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern allmählich annähern und auch die Finanzierungskonditionen langsam verbessern. Dieser Trend bestätigt sich laut Savills durch die Tatsache, dass sich die Renditeschere zwischen peripheren und Core-Retailimmobilien schließt. So reduzierte sich zum Beispiel das Renditegefälle zwischen den Spitzensegmenten der Core- und peripheren Shoppingcentermärkte, das Ende 2012 im Durchschnitt der untersuchten Märkte* bei über 200 Basispunkten lag, im 3. Quartal 2013 auf 188 Basispunkte.
Die durchschnittliche Retailrendite in den analysierten Märkten lag im Zeitraum Q1 – Q3 2013 bei 6,7 % gegenüber 6,4 % im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Savills führt diese Entwicklung auf die zunehmende Risikobereitschaft der Investoren zurück, da sie in den peripheren und Nicht-Core-Märkten eine höhere Wertsteigerung erzielen können und die Renditen für Spitzenassets weiter zurückgehen.
In Bezug auf Investitionsvolumina stellt die Analyse heraus, dass die peripheren Märkte, darunter Spanien und Italien, ihren Anteil am europäischen Gesamt-Retailinvestitionsvolumen von 5 % im Zeitraum zwischen Q1 und Q3 2012 auf über 10 % in der Vergleichsperiode 2013 verdoppelt haben. Einen deutlichen Anstieg des Retailinvestmentumsatzes verzeichneten Italien (+ 36 %) und Spanien (+ 119 %). Insbesondere in Spanien wird der Abschluss weiterer Großtransaktionen noch vor Jahresende erwartet. Ingesamt dominieren die Core-Märkte, darunter vor allem Deutschland, Frankreich, UK und Polen weiterhin das Transaktionsgeschehen und zeichneten in den ersten drei Quartalen 2013 für insgesamt 89 % des Retailinvestitionsvolumens verantwortlich.
Nick Hart, Head of UK and European Shopping Centre Investment bei Savills, merkt an: „Die Investitionstätigkeit hat zugenommen, und es wurden in diesem Jahr in Europa etliche sehr große Transaktionen abgeschlossen, da Kapital aus aller Welt nach Spitzen-Retailassets sucht. Die Renditen für solche Objekte verschärfen sich zusehends, so dass die Investoren gezwungen sind, bessere Renditen in periphereren Märkte zu erzielen, in denen sich die Konjunktur stabilisiert und die Marktwahrnehmung verbessert.“
Danny Kinnoch, Director European Cross Border Investment, fügt hinzu: „Eine weitere Schlüsselkomponente für den Anstieg der Investitionstätigkeit in den Retailmärkten außerhalb des Core-Segments ist die Tatsache, dass der internationale Kreditmarkt in diesen Märkten, insbesondere in Italien und Spanien, in den letzten sechs Monaten wieder Finanzierungen bereitstellt. Dabei handelt es sich um Kreditgeber, die nicht mit dem Pricing deutscher Banken und Versicherungen, die den Finanzierungsmarkt in Deutschland und UK dominieren, konkurrieren können oder wollen.“
Savills zufolge sind diese Kreditgeber in der Lage, Spitzenprodukte in den als riskanter eingestuften Märkten zu finanzieren, hinter denen ein starker Sponsor steht und erzielen so ihre Renditeerwartungen. Die Analyse zeigt auf, dass zweit- bzw. drittklassige Objekte in der Regel noch nicht wieder finanziert werden. Ein Großteil der Kreditportfolios, die 2013 auf den Markt gebracht wurden, ist jedoch mit einem breiten Spektrum an Assetklassen besichert, darunter auch zweit- und drittklassige Gebäudekategorien. Diese Objektarten verzeichneten sehr starkes Interesse seitens US-amerikanischer Private-Equity-Unternehmen.
Savills geht davon aus, dass die Investoren auch künftig die rentabelsten Highstreet-Objekte sowie Shoppingcenter Europas favorisieren werden. Oliver Fraser-Looen, Director European Cross Border Investment, sagt: „Das Highstreet-Spitzensegment ist insbesondere für Investoren interessant, die kleinere Losgrößen bevorzugen und ihr Kapital langfristig absichern möchten. Von dem begrenzten Angebot an Investitionschancen im Core-Segment der europäischen Shoppingcenter dürfte auch weiterhin das Fachmarktzentren-Spitzensegment profitieren.“
Das Fachmarktzentren-Spitzensegment zeichnete der Analyse zufolge für 19 % der Transaktionen in den ersten drei Quartalen 2013 verantwortlich gegenüber 12 % im Vorjahreszeitraum.
* Die folgenden europäischen Märkte sind Bestandteil der Savills-Analyse: Belgien, Frankreich, Deutschland, Griechenland, Irland, Italien, Niederlande, Norwegen, Österreich, Polen, Schweden, Spanien, UK
Die durchschnittliche Retailrendite in den analysierten Märkten lag im Zeitraum Q1 – Q3 2013 bei 6,7 % gegenüber 6,4 % im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Savills führt diese Entwicklung auf die zunehmende Risikobereitschaft der Investoren zurück, da sie in den peripheren und Nicht-Core-Märkten eine höhere Wertsteigerung erzielen können und die Renditen für Spitzenassets weiter zurückgehen.
In Bezug auf Investitionsvolumina stellt die Analyse heraus, dass die peripheren Märkte, darunter Spanien und Italien, ihren Anteil am europäischen Gesamt-Retailinvestitionsvolumen von 5 % im Zeitraum zwischen Q1 und Q3 2012 auf über 10 % in der Vergleichsperiode 2013 verdoppelt haben. Einen deutlichen Anstieg des Retailinvestmentumsatzes verzeichneten Italien (+ 36 %) und Spanien (+ 119 %). Insbesondere in Spanien wird der Abschluss weiterer Großtransaktionen noch vor Jahresende erwartet. Ingesamt dominieren die Core-Märkte, darunter vor allem Deutschland, Frankreich, UK und Polen weiterhin das Transaktionsgeschehen und zeichneten in den ersten drei Quartalen 2013 für insgesamt 89 % des Retailinvestitionsvolumens verantwortlich.
Nick Hart, Head of UK and European Shopping Centre Investment bei Savills, merkt an: „Die Investitionstätigkeit hat zugenommen, und es wurden in diesem Jahr in Europa etliche sehr große Transaktionen abgeschlossen, da Kapital aus aller Welt nach Spitzen-Retailassets sucht. Die Renditen für solche Objekte verschärfen sich zusehends, so dass die Investoren gezwungen sind, bessere Renditen in periphereren Märkte zu erzielen, in denen sich die Konjunktur stabilisiert und die Marktwahrnehmung verbessert.“
Danny Kinnoch, Director European Cross Border Investment, fügt hinzu: „Eine weitere Schlüsselkomponente für den Anstieg der Investitionstätigkeit in den Retailmärkten außerhalb des Core-Segments ist die Tatsache, dass der internationale Kreditmarkt in diesen Märkten, insbesondere in Italien und Spanien, in den letzten sechs Monaten wieder Finanzierungen bereitstellt. Dabei handelt es sich um Kreditgeber, die nicht mit dem Pricing deutscher Banken und Versicherungen, die den Finanzierungsmarkt in Deutschland und UK dominieren, konkurrieren können oder wollen.“
Savills zufolge sind diese Kreditgeber in der Lage, Spitzenprodukte in den als riskanter eingestuften Märkten zu finanzieren, hinter denen ein starker Sponsor steht und erzielen so ihre Renditeerwartungen. Die Analyse zeigt auf, dass zweit- bzw. drittklassige Objekte in der Regel noch nicht wieder finanziert werden. Ein Großteil der Kreditportfolios, die 2013 auf den Markt gebracht wurden, ist jedoch mit einem breiten Spektrum an Assetklassen besichert, darunter auch zweit- und drittklassige Gebäudekategorien. Diese Objektarten verzeichneten sehr starkes Interesse seitens US-amerikanischer Private-Equity-Unternehmen.
Savills geht davon aus, dass die Investoren auch künftig die rentabelsten Highstreet-Objekte sowie Shoppingcenter Europas favorisieren werden. Oliver Fraser-Looen, Director European Cross Border Investment, sagt: „Das Highstreet-Spitzensegment ist insbesondere für Investoren interessant, die kleinere Losgrößen bevorzugen und ihr Kapital langfristig absichern möchten. Von dem begrenzten Angebot an Investitionschancen im Core-Segment der europäischen Shoppingcenter dürfte auch weiterhin das Fachmarktzentren-Spitzensegment profitieren.“
Das Fachmarktzentren-Spitzensegment zeichnete der Analyse zufolge für 19 % der Transaktionen in den ersten drei Quartalen 2013 verantwortlich gegenüber 12 % im Vorjahreszeitraum.
* Die folgenden europäischen Märkte sind Bestandteil der Savills-Analyse: Belgien, Frankreich, Deutschland, Griechenland, Irland, Italien, Niederlande, Norwegen, Österreich, Polen, Schweden, Spanien, UK
