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10.12.2013 DTZ-Ausblick auf 2014: Höchste Zeit, in Europa aktiv zu werden

In der Jahresprognose "Annual Outlook" für 2014 rechnet DTZ damit, dass der allmähliche wirtschaftliche Aufschwung Europa Beschäftigungszuwächse und eine erhöhte Nachfrage nach Gewerbeflächen bescheren wird. Laut Vorhersage wird der Anstieg der durchschnittlichen Raumbelegungskosten in Europa in den kommenden zwei Jahren hinter der Inflationsrate zurückbleiben. In Kombination mit dem begrenzten Angebot an modernen Flächen dürfte die gestiegene Nachfrage allerdings sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten auf allen europäischen Märkten in die Höhe treiben. Zudem ist laut DTZ-Prognose mit einem beschleunigten Anstieg der Mieten außerhalb des Prime-Segments zu rechnen. Dabei handelt es sich um einen Nachholeffekt, da sich die Mieten von B-Objekten und B-Lagen erst jetzt von ihrem historischen Tiefstand erholen.

Europa ist bei den Raumbelegungskosten je Arbeitsplatz nach wie vor die teuerste Region weltweit. Dabei fällt die Erschwinglichkeit der Büroflächen innerhalb Europas durchaus unterschiedlich aus. Die Erschwinglichkeit misst DTZ, indem die Kosten in Bezug zur Produktivität des bürospezifischen Dienstleistungssektors gesetzt werden. Es ist damit zu rechnen, dass gewerbliche Nutzer sich im Zuge von Expansionen auf die erschwinglichsten Märkte konzentrieren. Auch die Marktgröße spielt eine Rolle.

Magali Marton, CEMEA Head of Research bei DTZ und Mitverfasserin des Berichts erläutert: "Erwartungsgemäß weisen Städte mit hohen Produktivitätsraten, darunter London, Paris und Frankfurt, auch hohe Raumkosten auf. Moskau stellt im Vergleich den unerschwinglichsten Markt dar, da sich hohe Kosten hier mit geringer Produktivität verbinden. Kleinere Märkte wie z. B. Kopenhagen, Brüssel und Rom sind hingegen besonders günstig. Bei allen dreien liegt die Erschwinglichkeitsrate über dem europäischen Durchschnitt, so dass diese Städte eine interessante Alternative für Nutzer darstellen, die innerhalb Europas expandieren möchten."

In vielen der Märkte mit hoher Flächeneffizienz, also der Flächeninanspruchnahme pro Arbeitsplatz, rechnet DTZ in den kommenden zwei Jahren mit einem starken Anstieg der Belegungskosten. Weitere Steigerungen der Flächeneffizienz zum Ausgleich des Kostenanstiegs sind in einigen dieser Märkte kaum noch möglich und die Nutzer können nur noch durch innovative Ansätze etwa bei der Arbeitsplanung gegensteuern. In anderen Märkten, etwa in Frankfurt und München, ist bezüglich der Flächeneffizienz allerdings noch Luft nach oben.

Investoren profitieren derzeit von relativ guten Preisen auf der Mehrzahl der europäischen Märkte. Im dritten Quartal 2013 lag der DTZ Fair Value Index ("FVI") bei 74 und damit fast auf seinem historischen Höchststand. Am attraktivsten sind die Märkte in Großbritannien sowie in Mittel- und Osteuropa mit Werten von 85 bzw. 81. Aktuell gelten vor allem der Büromarkt in Dublin, der Einzelhandelsmarkt in Frankfurt und der Büromarkt in Mailand als anziehend. Den Prognosen von DTZ zufolge ist in den Jahren 2014 und 2015 allerdings mit einem Einbruch des FVI-Wertes zu rechnen. Der Rückgang wird auf sinkende Renditeerwartungen aufgrund anziehender Preise einerseits und höhere Renditevorgaben aufgrund steigender Anleiherenditen und Zinsen andererseits zurückzuführen sein.

Magali Marton kommentiert: "Das starke Interesse von Investoren an Gewerbeimmobilien erklärt sich durch deren relativ hohe Attraktivität. Zudem wirkt sich die Normalisierung der Kreditmärkte unterstützend aus. Investoren sind allerdings gut beraten, die aktuelle Preislage auszunutzen, solange die Zinsen noch niedrig sind. Gleichzeitig haben die Investitionsmöglichkeiten im Prime-Segment ihre Anziehungskraft verloren. Investoren sollten ihr Interesse daher auf Objekte in Nebenlagen richten, da diese eine nach wie vor gute Preisbildung aufweisen. Investoren müssen risikofreudig und zügig agieren, um diese zeitlich begrenzte Chance zu nutzen."

Angesichts der Enge des Zeitfensters rechnet DTZ Research für das Jahr 2014 mit einem Anstieg des jährlichen Investitionsvolumens in Europa auf 150 Mrd. Euro. Dieses Volumen dürfte zum Großteil durch Transaktionen auf großen, liquiden Märkten wie London und Paris generiert werden. Aber auch kleinere Märkte wie Prag und Brüssel kommen als Zielmärkte für Investoren durchaus in Frage. Heimische Investoren werden auch künftig den größten Anteil an Investitionen haben, doch ausländische Investoren werden ihren Anteil ausbauen. Der globale Spitzenstandort für internationale Investoren in Sachen Liquidität ist nach wie vor London. Der gestiegene Investitionsdruck wird mit dem absehbaren Rückgang des FVI-Werts zusammenfallen. Letzten Endes wird sich die nachlassende Attraktivität in einem Rückgang von Anlegerinteresse und Transaktionsvolumen niederschlagen. Die aktuell starke Marktdynamik dürfte sich aber bis mindestens 2015 halten.

Hans Vrensen, Global Head of Research bei DTZ und Hauptverfasser des Berichts, resümiert: "Die Stimmung in Europa hat sich in Bezug auf die Gesamtkonjunktur und den Immobilienmarkt deutlich verbessert. Allerdings ist zu beachten, dass Europa auch die höchsten Raumkosten weltweit aufweist, und dass auf den größten Märkten wenig Spielraum für Steigerungen der Flächeneffizienz bleibt. Nutzer sollten sich intensiver um betriebliche Flexibilität bemühen, um ihre globale Wettbewerbsfähigkeit zu erhöhen. Die Investmentmärkte weisen eine attraktive Preisbildung auf und ihr Marktgeschehen hat sich normalisiert. Es bleibt jedoch wenig Zeit, diese Vorteile zu nutzen, denn ein Anstieg der Zinsen ist absehbar. Investoren sollten sich jetzt ein Herz fassen und den Schwerpunkt auf liquide Märkte setzen, und zwar sowohl im An- als auch im Verkauf."


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