11.12.2013 Einzelhandelsstandort Aachen – Verunsicherung durch Shopping Center
Trotz guter Eckdaten ist der Einzelhandelsstandort Aachen im bisherigen Jahresverlauf durch Verunsicherung gekennzeichnet. Bei stabilen Spitzenmieten bis zu 120 Euro/m² ist die Nachfrage nach Ladenlokalen in den 1a-Lagen gut, hat aber nur zu sehr wenigen Abschlüssen geführt. Sieht man von der Groß-Transaktion Kaiserplatz-Galerie ab, ist auch auf dem Investmentmarkt wenig Bewegung festzustellen. Laut Jones Lang LaSalle verhalten sich die Marktakteure aufgrund der entstehenden Shopping Center-Projekte Aquis Plaza und Bel Etage abwartend. Zumal sich zunächst Lageverschiebungen abzeichnen, von denen voraussichtlich insbesondere die Top-Lage Adalbertstraße profitieren wird.
Laut Thomas Heckh, Leiter Einzelhandelsinvestment Köln bei Jones Lang LaSalle, durchläuft der Einzelhandelsstandort Aachen derzeit einen tiefgreifenden Wandel: "Trotz guter Eckdaten stehen die gewachsenen 1a-Lagen unter Druck. Auslöser hierfür sind die Unklarheiten um die entstehenden Shopping Center. Das entstehende Aquis Plaza wird nach wie vor kontrovers diskutiert. Auch bei dem in die Jahre gekommenen Parkhaus am Büchel, der geplanten Bel Etage, zeichnet sich keine konfliktfreie Erschließung des Gewerbe-Ensembles ab. Nachdem die ursprüngliche Planung eines Hotels ad acta gelegt wurde, ist nun neben dem Einzelhandel eine wohnungswirtschaftliche Nutzung vorgesehen. Mit dem Abriss des Parkhauses kann dennoch frühestens im Frühjahr 2014 begonnen werden. Hinzu kommt, dass die Aachen Arkaden nach wie vor nicht den erhofften Zuspruch der Bürger finden. Im Gegenteil belegt das Center im jüngsten Shopping Center Performance Bericht 2013 den letzten Platz unter bundesweit 245 untersuchten Centern."
Als wichtigen Indikator für die Gesamtentwicklung des Einzelhandelsstandortes Aachen sieht Heckh den in der Krise befindlichen Dahmengraben: "Die aktuellen Diskussionen über den vermeintlichen Niedergang des Dahmengraben kommen nicht von ungefähr. In der Tat sind die derzeitigen Leerstände nicht erfreulich. Zudem wird die Entwicklung des Aquis Plaza sicherlich keine Entlastung schaffen. Dennoch hat der Dahmengraben auch in der Vergangenheit immer wieder Phasen der Vollvermietung und des mehrheitlichen Leerstandes durchlaufen. Zudem wird es künftig sicherlich auch noch einige erfreuliche Entwicklungen im unmittelbaren Umfeld geben, welche den Dahmengraben nachhaltig stärken können.
Tobias Kotzorek, Leiter Einzelhandelsvermietung bei Jones Lang LaSalle in Köln, bewertet die Situation ähnlich: "Das Vermietungsvolumen in den 1a-Lagen bleibt im bisherigen Jahresverlauf weit hinter dem Potenzial von Aachen zurück. Auslöser ist die Verunsicherung der Marktakteure. Denn die Rahmenbedingungen stimmen: Im Laufe der letzten fünf Jahre sind die Spitzenmieten in der Toplage Adalbertstraße um beachtliche 20 Prozent gestiegen. Mit bis zu 120 Euro/m² zählt Aachen zu den 20 teuersten deutschen Einzelhandelsstandorten. Wie bei jeder Centerentwicklung wirkt sich die Bauphase jedoch auf die Flächennachfrage in den 1a-Lagen aus. Aufgrund der Ungewissheit konzentrieren sich die Handelsunternehmen im Moment eindeutig auf den besten Bereich der Adalbertstraße. Es werden keine Kompromisse eingegangen und im Zweifel wird ein Standort eher abgesagt als realisiert."
Ungeachtet des geringen Flächenumsatzes in 2013 beurteilt Jones Lang LaSalle die Nachfrage nach Topflächen als unverändert gut und rechnet auch in den weiteren Top-Lagen mit stabilen Ladenmieten. Die aktuellen Spitzenwerte bei Neuvermietung eines 100 m²-Standardladenlokals beziffert Kotzorek für den Dahmengraben, Holzgraben und die Krämerstraße mit bis zu 70 Euro/m². Die Großkölnstraße liegt bei maximal 45 Euro/m².
Offenbar sind auch die Hauseigentümer von den Zukunftsaussichten ihrer Immobilien überzeugt. Abgesehen von kleineren Investments durch regionale Käufer wurden in den letzten Jahren im Vergleich zu ähnlichen Städten nur sehr wenige Immobilien verkauft. Heckh erwartet für die kommenden Monate etwas mehr Bewegung und beschreibt die aktuelle Situation wie folgt: "In den genannten 1a-Lagen und am Markt erreichen Einzelhandelsimmobilien derzeit je nach Lage, Zuschnitt und Zustand der Immobilie Kaufpreise bis zum 18,25-fachen der Jahresnettomiete. Zwischen 2003 und 2006 lagen die entsprechenden Vergleichswerte noch beim 15,5-fachen. Die entsprechenden Nettoanfangsrenditen liegen bei 4,7 bzw. 5,6 Prozent. Diese hohe Wertsteigerung spiegelt das derzeit sehr geringe Angebot an guten Immobilien und die Zinssituation wider." Gleichzeitig beobachtet Heckh, dass sich der Kreis der Kaufinteressenten erweitert: "Nicht nur regionale Käufer zeigen Interesse, auch die Anzahl der institutionellen Anleger wird spürbar größer. Allerdings kann die Nachfrage mangels geeigneter Verkaufsangebote derzeit nicht bedient werden."
Heckh zieht folgendes Fazit: "Trotz aller Veränderungen und Unwägbarkeiten wird sich das Gesamtgefüge des Handelsstandorts nach Fertigstellung des Aquis Plaza wieder einpendeln. Die vorübergehende Verunsicherung der Mietinteressenten ist typisch für die Bauphase eines Centers dieser Größenordnung. Stabile Spitzenmieten und die gute Wertentwicklung der Immobilien sprechen jedoch für einen insgesamt positiven Gesamtausblick für den Handelsstandort. Wir sind zuversichtlich, dass sich dies künftig auch wieder in einer größeren Zahl von Vermietungen in den 1a-Lagen niederschlagen wird."
Laut Thomas Heckh, Leiter Einzelhandelsinvestment Köln bei Jones Lang LaSalle, durchläuft der Einzelhandelsstandort Aachen derzeit einen tiefgreifenden Wandel: "Trotz guter Eckdaten stehen die gewachsenen 1a-Lagen unter Druck. Auslöser hierfür sind die Unklarheiten um die entstehenden Shopping Center. Das entstehende Aquis Plaza wird nach wie vor kontrovers diskutiert. Auch bei dem in die Jahre gekommenen Parkhaus am Büchel, der geplanten Bel Etage, zeichnet sich keine konfliktfreie Erschließung des Gewerbe-Ensembles ab. Nachdem die ursprüngliche Planung eines Hotels ad acta gelegt wurde, ist nun neben dem Einzelhandel eine wohnungswirtschaftliche Nutzung vorgesehen. Mit dem Abriss des Parkhauses kann dennoch frühestens im Frühjahr 2014 begonnen werden. Hinzu kommt, dass die Aachen Arkaden nach wie vor nicht den erhofften Zuspruch der Bürger finden. Im Gegenteil belegt das Center im jüngsten Shopping Center Performance Bericht 2013 den letzten Platz unter bundesweit 245 untersuchten Centern."
Als wichtigen Indikator für die Gesamtentwicklung des Einzelhandelsstandortes Aachen sieht Heckh den in der Krise befindlichen Dahmengraben: "Die aktuellen Diskussionen über den vermeintlichen Niedergang des Dahmengraben kommen nicht von ungefähr. In der Tat sind die derzeitigen Leerstände nicht erfreulich. Zudem wird die Entwicklung des Aquis Plaza sicherlich keine Entlastung schaffen. Dennoch hat der Dahmengraben auch in der Vergangenheit immer wieder Phasen der Vollvermietung und des mehrheitlichen Leerstandes durchlaufen. Zudem wird es künftig sicherlich auch noch einige erfreuliche Entwicklungen im unmittelbaren Umfeld geben, welche den Dahmengraben nachhaltig stärken können.
Tobias Kotzorek, Leiter Einzelhandelsvermietung bei Jones Lang LaSalle in Köln, bewertet die Situation ähnlich: "Das Vermietungsvolumen in den 1a-Lagen bleibt im bisherigen Jahresverlauf weit hinter dem Potenzial von Aachen zurück. Auslöser ist die Verunsicherung der Marktakteure. Denn die Rahmenbedingungen stimmen: Im Laufe der letzten fünf Jahre sind die Spitzenmieten in der Toplage Adalbertstraße um beachtliche 20 Prozent gestiegen. Mit bis zu 120 Euro/m² zählt Aachen zu den 20 teuersten deutschen Einzelhandelsstandorten. Wie bei jeder Centerentwicklung wirkt sich die Bauphase jedoch auf die Flächennachfrage in den 1a-Lagen aus. Aufgrund der Ungewissheit konzentrieren sich die Handelsunternehmen im Moment eindeutig auf den besten Bereich der Adalbertstraße. Es werden keine Kompromisse eingegangen und im Zweifel wird ein Standort eher abgesagt als realisiert."
Ungeachtet des geringen Flächenumsatzes in 2013 beurteilt Jones Lang LaSalle die Nachfrage nach Topflächen als unverändert gut und rechnet auch in den weiteren Top-Lagen mit stabilen Ladenmieten. Die aktuellen Spitzenwerte bei Neuvermietung eines 100 m²-Standardladenlokals beziffert Kotzorek für den Dahmengraben, Holzgraben und die Krämerstraße mit bis zu 70 Euro/m². Die Großkölnstraße liegt bei maximal 45 Euro/m².
Offenbar sind auch die Hauseigentümer von den Zukunftsaussichten ihrer Immobilien überzeugt. Abgesehen von kleineren Investments durch regionale Käufer wurden in den letzten Jahren im Vergleich zu ähnlichen Städten nur sehr wenige Immobilien verkauft. Heckh erwartet für die kommenden Monate etwas mehr Bewegung und beschreibt die aktuelle Situation wie folgt: "In den genannten 1a-Lagen und am Markt erreichen Einzelhandelsimmobilien derzeit je nach Lage, Zuschnitt und Zustand der Immobilie Kaufpreise bis zum 18,25-fachen der Jahresnettomiete. Zwischen 2003 und 2006 lagen die entsprechenden Vergleichswerte noch beim 15,5-fachen. Die entsprechenden Nettoanfangsrenditen liegen bei 4,7 bzw. 5,6 Prozent. Diese hohe Wertsteigerung spiegelt das derzeit sehr geringe Angebot an guten Immobilien und die Zinssituation wider." Gleichzeitig beobachtet Heckh, dass sich der Kreis der Kaufinteressenten erweitert: "Nicht nur regionale Käufer zeigen Interesse, auch die Anzahl der institutionellen Anleger wird spürbar größer. Allerdings kann die Nachfrage mangels geeigneter Verkaufsangebote derzeit nicht bedient werden."
Heckh zieht folgendes Fazit: "Trotz aller Veränderungen und Unwägbarkeiten wird sich das Gesamtgefüge des Handelsstandorts nach Fertigstellung des Aquis Plaza wieder einpendeln. Die vorübergehende Verunsicherung der Mietinteressenten ist typisch für die Bauphase eines Centers dieser Größenordnung. Stabile Spitzenmieten und die gute Wertentwicklung der Immobilien sprechen jedoch für einen insgesamt positiven Gesamtausblick für den Handelsstandort. Wir sind zuversichtlich, dass sich dies künftig auch wieder in einer größeren Zahl von Vermietungen in den 1a-Lagen niederschlagen wird."
