12.12.2013 Gewerbeinvestmentmarkt läuft Wohninvestmentmarkt 2014 den Rang ab
Savills, eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen, wirft in seiner heute vorgelegten Ausgabe der Publikationsreihe „Analyse“ einen Blick auf die prägenden Entwicklungen am deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2014. Marcus Lemli, CEO Savills Germany, fasst die vier darin vorgestellten Thesen wie folgt zusammen: „Wir erwarten, dass
1. der Büroflächenumsatz 2014 das Vorjahresniveau übertreffen wird,
2. die Preise im Core-Segment weiter steigen,
3. der Gewerbeinvestmentmarkt auch im nächsten Jahr dynamisch bleibt, der Umsatz mit Wohnungsportfolios mangels Angebot allerdings zurückgeht und
4. die Aktivität bei Non-Core-Investments zunimmt.“
Die finanz- und realwirtschaftlichen Eckpfeiler dieser Thesen beschreibt Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland, wie folgt: „Wir gehen von einer höheren weltwirtschaftlichen Dynamik aus und rechnen damit, dass uns das Niedrigzinsumfeld und die lockere Geldpolitik der EZB erhalten bleiben“. Von diesem Szenario ausgehend stellt Savills die folgenden vier Thesen zum Immobilienmarkt Deutschland 2014 in seinem Research-Bericht dar:
These 1: Der Büroflächenumsatz steigt – vor allem in der zweiten Jahreshälfte
Der wichtigste Treiber für den Büroflächenumsatz ist die realwirtschaftliche Entwicklung, die im nächsten Jahr mit einem prognostizierten Wachstum von knapp 2 % einen deutlich dynamischeren Verlauf nehmen wird als in 2013 (ca. 0,5 %). Dementsprechend wird der Büroflächenumsatz, nachdem er in den vergangenen beiden Jahren jeweils rückläufig war, wieder steigen. „Da sich nicht nur der konjunkturelle Ausblick für Deutschland, sondern auch für Europa und den Rest der Welt aufhellt, dürften auch die internationalen Konzerne wieder anmietungsfreudiger werden und den Umsatz möglicherweise sogar deutlich steigen lassen“, so die Einschätzung von Marcus Mornhart, Managing Director Office Agency. Aufgrund der zeitlichen Verzögerung zwischen Realwirtschaft und Büromarkt ist für die zweite Jahreshälfte ein höherer Umsatz als in den ersten sechs Monaten zu erwarten.
These 2: Die Spitzenrenditen werden weiter zurückgehen
Nicht erst seit der jüngsten Leitzinssenkung auf 0,25 % ist klar, dass die Europäische Zentralbank ihre lockere Geldpolitik so lange wie nötig beibehalten wird. „Verbunden mit der auch im nächsten Jahr anhaltenden nationalen und internationalen Nachfrage nach deutschen Core-Immobilien stellt das Niedrigzinsumfeld die Basis für weitere Renditerückgänge im Spitzensegment dar“, ist Marcus Lemli, CEO Savills Germany, überzeugt. Denn je länger dieses Niedrigzinsumfeld bestehen bleibt, desto mehr Geld wird aus anderen Anlageklassen in Immobilien umgeschichtet und wird die Preise dort weiter treiben. Dies ist nicht ohne Risiko, denn der Preisschub ist in erster Linie zinsinduziert und beruht nicht auf überdurchschnittlichen Mietwachstumserwartungen. Bei einer auf lange Sicht unvermeidbaren Zinswende dürften die Spitzenrenditen entsprechend sensibel reagieren, sofern sich die Mietwachstumsaussichten bis dahin nicht verbessert haben.
These 3: Der Gewerbeinvestmentmarkt behält sein Tempo bei, das Transaktionsvolumen am Wohninvestmentmarkt geht angebotsbedingt zurück
Nachdem der Wohninvestmentmarkt insbesondere durch große Portfolio-Deals (z. B. LBBW, TLG, DKB, GBW) in den vergangenen Jahren deutliche Umsatzsteigerungen erlebt hat, wird das Transaktionsvolumen im nächten Jahr rückläufig sein. „Der Mangel an großen Wohnungsportfolios, die zuletzt wesentliches Charakteristikum des Marktes waren, limitiert das Transaktionsvolumen im nächsten Jahr“, benennt Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation, die Ursache für den Umsatzrückgang. Vor allem die ganz großen Portfoliotransaktionen ab 10.000 Einheiten werden mangels Angebot kaum noch zu sehen sein.
Auch am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wirkt der Mangel an Core-Objekten limitierend, allerdings kommt eine steigende Aktivität im Non-Core-Segment hinzu, so dass auch 2014 ein Transaktionsvolumen von etwa 30 Mrd. Euro erzielt werden kann.
These 4: Die Schere zwischen Core und Non-Core schließt sich – beim Transaktionsvolumen stärker als bei den Renditen
Stabile bis leicht sinkende Umsätze mit Core-Immobilien und steigende Volumina im Non-Core-Segment werden den Anteil von Non-Core-Investments am gesamten Transaktionsvolumen steigen lassen. „Sowohl angebots- als auch nachfrageseitig steht die Ampel für mehr Value-Added- und Opportunistic-Investments im nächsten Jahr auf Grün“, so Andreas Wende, Managing Director Investment. Auf der Angebotsseite dürften vor allem auslaufende Finanzierungen und eine steigende Verkaufsbereitschaft von Banken für mehr Produkt sorgen und auf der Nachfrageseite wird der Wettbewerb um diese Objekte zunehmen. Denn die risikoaversen Investoren dehnen ihr Investitionsspektrum angesichts knapper und teurer Core-Objekte aus. Hinzu kommen die Private-Equity-Investoren, die sich im nächsten Jahr stärker am deutschen Markt engagieren und vor allem für mehr Portfoliotransaktionen sorgen werden. Das größere Engagement der Investoren außerhalb des Core-Segments führt zu leicht sinkenden Renditen von Non-Core-Objekten.
1. der Büroflächenumsatz 2014 das Vorjahresniveau übertreffen wird,
2. die Preise im Core-Segment weiter steigen,
3. der Gewerbeinvestmentmarkt auch im nächsten Jahr dynamisch bleibt, der Umsatz mit Wohnungsportfolios mangels Angebot allerdings zurückgeht und
4. die Aktivität bei Non-Core-Investments zunimmt.“
Die finanz- und realwirtschaftlichen Eckpfeiler dieser Thesen beschreibt Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland, wie folgt: „Wir gehen von einer höheren weltwirtschaftlichen Dynamik aus und rechnen damit, dass uns das Niedrigzinsumfeld und die lockere Geldpolitik der EZB erhalten bleiben“. Von diesem Szenario ausgehend stellt Savills die folgenden vier Thesen zum Immobilienmarkt Deutschland 2014 in seinem Research-Bericht dar:
These 1: Der Büroflächenumsatz steigt – vor allem in der zweiten Jahreshälfte
Der wichtigste Treiber für den Büroflächenumsatz ist die realwirtschaftliche Entwicklung, die im nächsten Jahr mit einem prognostizierten Wachstum von knapp 2 % einen deutlich dynamischeren Verlauf nehmen wird als in 2013 (ca. 0,5 %). Dementsprechend wird der Büroflächenumsatz, nachdem er in den vergangenen beiden Jahren jeweils rückläufig war, wieder steigen. „Da sich nicht nur der konjunkturelle Ausblick für Deutschland, sondern auch für Europa und den Rest der Welt aufhellt, dürften auch die internationalen Konzerne wieder anmietungsfreudiger werden und den Umsatz möglicherweise sogar deutlich steigen lassen“, so die Einschätzung von Marcus Mornhart, Managing Director Office Agency. Aufgrund der zeitlichen Verzögerung zwischen Realwirtschaft und Büromarkt ist für die zweite Jahreshälfte ein höherer Umsatz als in den ersten sechs Monaten zu erwarten.
These 2: Die Spitzenrenditen werden weiter zurückgehen
Nicht erst seit der jüngsten Leitzinssenkung auf 0,25 % ist klar, dass die Europäische Zentralbank ihre lockere Geldpolitik so lange wie nötig beibehalten wird. „Verbunden mit der auch im nächsten Jahr anhaltenden nationalen und internationalen Nachfrage nach deutschen Core-Immobilien stellt das Niedrigzinsumfeld die Basis für weitere Renditerückgänge im Spitzensegment dar“, ist Marcus Lemli, CEO Savills Germany, überzeugt. Denn je länger dieses Niedrigzinsumfeld bestehen bleibt, desto mehr Geld wird aus anderen Anlageklassen in Immobilien umgeschichtet und wird die Preise dort weiter treiben. Dies ist nicht ohne Risiko, denn der Preisschub ist in erster Linie zinsinduziert und beruht nicht auf überdurchschnittlichen Mietwachstumserwartungen. Bei einer auf lange Sicht unvermeidbaren Zinswende dürften die Spitzenrenditen entsprechend sensibel reagieren, sofern sich die Mietwachstumsaussichten bis dahin nicht verbessert haben.
These 3: Der Gewerbeinvestmentmarkt behält sein Tempo bei, das Transaktionsvolumen am Wohninvestmentmarkt geht angebotsbedingt zurück
Nachdem der Wohninvestmentmarkt insbesondere durch große Portfolio-Deals (z. B. LBBW, TLG, DKB, GBW) in den vergangenen Jahren deutliche Umsatzsteigerungen erlebt hat, wird das Transaktionsvolumen im nächten Jahr rückläufig sein. „Der Mangel an großen Wohnungsportfolios, die zuletzt wesentliches Charakteristikum des Marktes waren, limitiert das Transaktionsvolumen im nächsten Jahr“, benennt Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation, die Ursache für den Umsatzrückgang. Vor allem die ganz großen Portfoliotransaktionen ab 10.000 Einheiten werden mangels Angebot kaum noch zu sehen sein.
Auch am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wirkt der Mangel an Core-Objekten limitierend, allerdings kommt eine steigende Aktivität im Non-Core-Segment hinzu, so dass auch 2014 ein Transaktionsvolumen von etwa 30 Mrd. Euro erzielt werden kann.
These 4: Die Schere zwischen Core und Non-Core schließt sich – beim Transaktionsvolumen stärker als bei den Renditen
Stabile bis leicht sinkende Umsätze mit Core-Immobilien und steigende Volumina im Non-Core-Segment werden den Anteil von Non-Core-Investments am gesamten Transaktionsvolumen steigen lassen. „Sowohl angebots- als auch nachfrageseitig steht die Ampel für mehr Value-Added- und Opportunistic-Investments im nächsten Jahr auf Grün“, so Andreas Wende, Managing Director Investment. Auf der Angebotsseite dürften vor allem auslaufende Finanzierungen und eine steigende Verkaufsbereitschaft von Banken für mehr Produkt sorgen und auf der Nachfrageseite wird der Wettbewerb um diese Objekte zunehmen. Denn die risikoaversen Investoren dehnen ihr Investitionsspektrum angesichts knapper und teurer Core-Objekte aus. Hinzu kommen die Private-Equity-Investoren, die sich im nächsten Jahr stärker am deutschen Markt engagieren und vor allem für mehr Portfoliotransaktionen sorgen werden. Das größere Engagement der Investoren außerhalb des Core-Segments führt zu leicht sinkenden Renditen von Non-Core-Objekten.
