13.12.2013 Mietpreisbremse birgt erhebliche Risiken für die Wohnungswirtschaft
Die im Koalitionsvertrag zwischen der CDU/CSU und der SPD zur 18. Legislaturperiode vereinbarte Mietpreisbremse beinhaltet nach Aussage der RICS Deutschland erhebliche Risiken für die deutsche Wohnungswirtschaft. Die RICS als international tätiger Verband beobachtet bereits jetzt, kurz nach Veröffentlichung des Koalitionsvertrages, eine erhebliche Verunsicherung der internationalen Investoren. Diese wirkt sich über das Anhalten in Verhandlung befindlicher Deals bis hin zu Absichtserklärungen aus, das Engagement auf dem deutschen Markt insgesamt zu überdenken. Dabei sind internationale Investoren ein erheblicher Faktor sowohl am Wohnungsmarkt als auch in der Baubranche, die nicht unerheblich zur derzeitig guten wirtschaftlichen Lage beitragen.
Das in der Öffentlichkeit stark diskutierte Thema der Mietpreisbremse ist ein zentraler Bestandteil des Koalitionsvertrages geworden, wenn auch in abgeschwächter Form. Zukünftig soll den Ländern für die Dauer von fünf Jahren das Recht eingeräumt werden „in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten“ bei Wiedervermietungen von Wohnraum die Mieterhöhungsmöglichkeiten auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken“. Ausgenommen sind Erstvermietungen bei Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach „umfassenden“ Modernisierungen. Eine weitere Ausnahme ist, dass eine mögliche Wiedervermietungsmiete „mindestens“ der bisherigen Miethöhe entsprechen kann.
Oliver Moll MRICS, Leiter der Professional Group Residential Property der RICS Deutschland: „Damit überlässt die Bundesregierung die Verantwortung für die konkrete Ausgestaltung der Neuvertragsmietenregelung weitgehend den Ländern und Kommunen. Diese sind nun in der Pflicht, konform zur Rechtsprechung des BGH, Gebiete und Stadtteile mit angespannten Wohnungsmärkten festzulegen und nachzuweisen. Wie dies praktisch umgesetzt werden soll ist nicht geregelt, so dass mit diesbezüglichen Rechtstreitigkeiten zu rechnen ist. Beispielhaft sei hier die aktuell hoch strittige Frage genannt, ob es im Zusammenhang mit der Reduzierung der Kappungsgrenze angemessen und rechtens war, das gesamte Gebiet der Gemeinde Berlin als Gefährdungsbereich zur Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen anzusehen.“
In diesem Zusammenhang belegt eine im März 2013 von der RICS veröffentlichte Untersuchung für den, als mindestens ebenso angespannt geltenden Hamburger Wohnungsmarkt, dass sich im Süden und Osten des Hamburger Stadtgebietes durchaus preisfreier Wohnraum findet, der in der Neuvermietung nicht oder nur unwesentlich über den Mietspiegelmieten liegt.
Ebenfalls unklar ist, welche Maßnahmen „umfassende“ Modernisierungen in den Wohnungen darstellen. Soweit der Gesetzgeber hier die Regelungen des HGB § 255 Abs. 2 Satz 1 (nachträgliche Herstellungskosten) i. V. M dem BMF-Schreiben vom 18.07.2003 (BStBl. I S. 386 – hier Rz. 25 ff. (wesentliche Verbesserung) heranzuziehen gedenkt, ergäbe sich für den Eigentümer die Folge, dass eine als umfassend eingeschätzte Sanierung automatisch zur Aktivierungspflicht der Kosten führt. Da dann diese Kosten nicht zur Reduzierung der Steuerlast führen, dürfte dies liquiditätsorientierte Investoren von entsprechenden Ausgaben abhalten, so dass die Sanierungstätigkeit merklich zurück gehen dürfte.
Die Verringerung der Umlage von Modernisierungskosten gemäß § 559 BGB auf jährlich zehn Prozent (statt elf Prozent) sowie die Anpassung der Härtefallklausel im Mietrecht werden ebenfalls dazu führen, dass Attraktivität und damit Umfang von Investitionen in vorhandenen Wohnraum zurückgehen werden. Sollte die Formulierung „längstens bis zur Amortisation der Modernisierungskosten“ so zu verstehen sein, dass nach zehn Jahren zu zehn Prozent die Miete auf das Niveau vor der Umlage zurückgeführt werden muss, käme dies gar einer Abschaffung der Modernisierungsumlage als Anreiz gleich, so dass ein Eigentümer aufgrund der durch ihn vorgenommenen Vorfinanzierung nur noch Nachteile aus einer Modernisierung zu erwarten hätte und diese tendenziell unterlässt.
Moll: „Nicht nur aufgrund der zu erwartenden erheblichen Rechtsunsicherheit für Mieter und Vermieter wird der, für den Wohnungsmarkt zu erwartende Effekt – insbesondere eine Verringerung der Investition in bestehenden Wohnraum – somit eine Verschlechterung der durchschnittlichen Wohnungsqualität sein.“
Auch für den Neubau von Mietwohnungen in betroffenen Gebieten sind negative Auswirkungen abzusehen, da die Erstvermietung zwar nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden ist, danach aber – da deutlich über ortsüblicher Vergleichsmiete liegend – effektiv eingefroren wird, während Investoren aufgrund der niedrigen Anfangsrendite von Neubauprojekten mit Mietsteigerungen kalkulieren. Sind diese nicht möglich, wird die Investition weniger rentabel.
Oliver Moll abschließend: „Zusammenfassend betrachtet birgt der Koalitionsvertrag und hier insbesondere die Mietpreisbremse erhebliche Risiken für die deutsche Wohnungswirtschaft. Preisrechtliche Eingriffe sind keine Lösung für örtlich schwierige Situationen in Ballungszentren. Letztlich wird als Folge die Investitionstätigkeit gerade in den Ballungsräumen zurückgehen und so zum Nachteil der Mieter mittel- bis langfristig der Wohnungsmarkt insgesamt stärker angespannt.“
Das in der Öffentlichkeit stark diskutierte Thema der Mietpreisbremse ist ein zentraler Bestandteil des Koalitionsvertrages geworden, wenn auch in abgeschwächter Form. Zukünftig soll den Ländern für die Dauer von fünf Jahren das Recht eingeräumt werden „in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten“ bei Wiedervermietungen von Wohnraum die Mieterhöhungsmöglichkeiten auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken“. Ausgenommen sind Erstvermietungen bei Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach „umfassenden“ Modernisierungen. Eine weitere Ausnahme ist, dass eine mögliche Wiedervermietungsmiete „mindestens“ der bisherigen Miethöhe entsprechen kann.
Oliver Moll MRICS, Leiter der Professional Group Residential Property der RICS Deutschland: „Damit überlässt die Bundesregierung die Verantwortung für die konkrete Ausgestaltung der Neuvertragsmietenregelung weitgehend den Ländern und Kommunen. Diese sind nun in der Pflicht, konform zur Rechtsprechung des BGH, Gebiete und Stadtteile mit angespannten Wohnungsmärkten festzulegen und nachzuweisen. Wie dies praktisch umgesetzt werden soll ist nicht geregelt, so dass mit diesbezüglichen Rechtstreitigkeiten zu rechnen ist. Beispielhaft sei hier die aktuell hoch strittige Frage genannt, ob es im Zusammenhang mit der Reduzierung der Kappungsgrenze angemessen und rechtens war, das gesamte Gebiet der Gemeinde Berlin als Gefährdungsbereich zur Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen anzusehen.“
In diesem Zusammenhang belegt eine im März 2013 von der RICS veröffentlichte Untersuchung für den, als mindestens ebenso angespannt geltenden Hamburger Wohnungsmarkt, dass sich im Süden und Osten des Hamburger Stadtgebietes durchaus preisfreier Wohnraum findet, der in der Neuvermietung nicht oder nur unwesentlich über den Mietspiegelmieten liegt.
Ebenfalls unklar ist, welche Maßnahmen „umfassende“ Modernisierungen in den Wohnungen darstellen. Soweit der Gesetzgeber hier die Regelungen des HGB § 255 Abs. 2 Satz 1 (nachträgliche Herstellungskosten) i. V. M dem BMF-Schreiben vom 18.07.2003 (BStBl. I S. 386 – hier Rz. 25 ff. (wesentliche Verbesserung) heranzuziehen gedenkt, ergäbe sich für den Eigentümer die Folge, dass eine als umfassend eingeschätzte Sanierung automatisch zur Aktivierungspflicht der Kosten führt. Da dann diese Kosten nicht zur Reduzierung der Steuerlast führen, dürfte dies liquiditätsorientierte Investoren von entsprechenden Ausgaben abhalten, so dass die Sanierungstätigkeit merklich zurück gehen dürfte.
Die Verringerung der Umlage von Modernisierungskosten gemäß § 559 BGB auf jährlich zehn Prozent (statt elf Prozent) sowie die Anpassung der Härtefallklausel im Mietrecht werden ebenfalls dazu führen, dass Attraktivität und damit Umfang von Investitionen in vorhandenen Wohnraum zurückgehen werden. Sollte die Formulierung „längstens bis zur Amortisation der Modernisierungskosten“ so zu verstehen sein, dass nach zehn Jahren zu zehn Prozent die Miete auf das Niveau vor der Umlage zurückgeführt werden muss, käme dies gar einer Abschaffung der Modernisierungsumlage als Anreiz gleich, so dass ein Eigentümer aufgrund der durch ihn vorgenommenen Vorfinanzierung nur noch Nachteile aus einer Modernisierung zu erwarten hätte und diese tendenziell unterlässt.
Moll: „Nicht nur aufgrund der zu erwartenden erheblichen Rechtsunsicherheit für Mieter und Vermieter wird der, für den Wohnungsmarkt zu erwartende Effekt – insbesondere eine Verringerung der Investition in bestehenden Wohnraum – somit eine Verschlechterung der durchschnittlichen Wohnungsqualität sein.“
Auch für den Neubau von Mietwohnungen in betroffenen Gebieten sind negative Auswirkungen abzusehen, da die Erstvermietung zwar nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden ist, danach aber – da deutlich über ortsüblicher Vergleichsmiete liegend – effektiv eingefroren wird, während Investoren aufgrund der niedrigen Anfangsrendite von Neubauprojekten mit Mietsteigerungen kalkulieren. Sind diese nicht möglich, wird die Investition weniger rentabel.
Oliver Moll abschließend: „Zusammenfassend betrachtet birgt der Koalitionsvertrag und hier insbesondere die Mietpreisbremse erhebliche Risiken für die deutsche Wohnungswirtschaft. Preisrechtliche Eingriffe sind keine Lösung für örtlich schwierige Situationen in Ballungszentren. Letztlich wird als Folge die Investitionstätigkeit gerade in den Ballungsräumen zurückgehen und so zum Nachteil der Mieter mittel- bis langfristig der Wohnungsmarkt insgesamt stärker angespannt.“
