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13.12.2013 Schroder Property: Fünf Anlagechancen mit britischen Gewerbeimmobilien

Ein Blick mit Google Earth auf Großbritannien würde zeigen, dass der britische Gewerbeimmobilienmarkt in recht gutem Zustand ist. Das kräftigere Wirtschaftswachstum lässt die Mieternachfrage weiter steigen, Mieteinnahmen und die Kapitalwerte sind im Schnitt weitgehend stabil. Einzig die Neubauaktivitäten haben einen Zyklustiefpunkt erreicht. Und auch zwischen der Anfangsrendite des IPD UK Monthly Index All Property (6,25 Prozent) und der Rendite auf 10-jährige britische Staatsanleihen (derzeit 2,84 Prozent1) besteht nach wie vor eine erhebliche Differenz von 325–350 Basispunkten.

Fünf Anlagechancen bietet der britischen Gewerbeimmobilienmarkt in 2014:

1. Büroimmobilien in zweiter Lage
Neue oder modern ausgestattete Büroimmobilien in preisgünstigerer Lage und mit guter Verkehrsanbindung im Londoner Stadtzentrum (z. B. Farringdon, King’s Cross und Waterloo) bieten derzeit gute Anlagechancen. „Immer mehr große Unternehmen scheuen davor zurück, die Kosten für eine renommierte Adresse in Mayfair oder der Londoner City auf sich zu nehmen“, beschreibt Duncan Owen, Leiter Immobilien bei Schroders, die Entwicklung. Durch die Verlegung des Hauptsitzes an einen günstigeren Standort können Unternehmen oftmals nicht nur Mietaufwendungen einsparen, sondern erhalten zudem die Möglichkeit, alle ihre Mitarbeiter an einem Standort zu vereinen und ihre Umweltbilanz gegenüber ihrer alten Liegenschaft zu verbessern.

2. Kleine Lagerhäuser
Der Anstieg des Online-Einzelhandels sorgt für einen Wandel in der Logistikbranche. Owen rechnet mit einer zunehmenden Nachfrage nach kleineren Lagerhäusern in der Nähe von London und um andere große Städte herum, die als Umschlagplatz für Express-Sendungen und für Lieferungen am nächsten oder sogar am selben Tag genutzt werden können.

3. Alten- und Pflegeheime
„Sollten die Mietkosten für Pflegeheime auf einem für die Betreiber erschwinglichen Niveau festgesetzt werden, könnten diese Immobilien attraktive Renditen abwerfen“, sagt Duncan Owen. Trotz des Scheiterns des Pflegeheimbetreibers Southern Cross im Jahr 2011 sei der Bedarf an Alten- und Pflegeheimen aufgrund der wachsenden Zahl älterer Menschen weiter hoch.

4. Büro- und Gewerbeflächen in Spitzenlagen
„Büro- und Gewerbeflächen, die gute Immobilienkennzahlen aufweisen und in Spitzenlagen sind, haben immer noch Potenzial“, sagt Duncan Owen. „Die kräftige Nachfrage von ausländischen Investoren hat die Renditen für Spitzenimmobilien zwar auf das Vorkrisenniveau gehoben, doch Objekte, die an mehrere Parteien vermietet sind oder kurze Vertragslaufzeiten haben, stehen immer noch hoch im Kurs.“ Dank des jüngsten Anstiegs der Immobilienpreise habe sich zudem die Chance auf Gewinne durch die Modernisierung älterer Büro- und Gewerbeflächen erhöht.

5. Moderne Einzelhandelsflächen in kleineren Städten
„Trotz struktureller Herausforderungen für Einzelhandelsimmobilien sehen wir in diesem Sektor interessante Anlagegelegenheiten, da andere Investoren den Sektor derzeit meiden. Insbesondere kleine Städte mit hoher Kaufkraft in Großbritannien sind interessant für moderne und bezahlbare Verkaufsflächen“, kommentiert der Immobilien-Experte.
„Schwerpunkt unserer Strategie ist daher die Investition in Immobilien, die eine Ertragsrendite von 5,5 Prozent bis 7,5 Prozent erzielen und die vom Strukturwandel profitieren“, erklärt Owen. Dies böte eine gewisse Absicherung, falls das Wirtschaftswachstum hinter den Erwartungen zurückbliebe und sich die Erholung der Mieteinnahmen verzögern sollte. Ein weiteres, schwieriger zu kontrollierendes Risiko wäre ein drastischer Zuwachs bei den Renditen auf langfristige britische Staatsanleihen, etwa als Reaktion auf einen Anstieg der Anleihenrenditen in den USA. „In diesem Fall wäre unsere Position im Mietzyklus entscheidend. Bei steigenden Mieten ist es möglich, dass die Anleger den Anstieg der Renditen auf langfristige britische Staatsanleihen ignorieren, wie bereits 1999 geschehen. Wenn die Mieteinnahmen jedoch stagnieren und nur geringe unmittelbare Wachstumsaussichten bestehen, würde sich ein Anstieg der Renditen auf langfristige Staatsanleihen vermutlich auf die Immobilienrenditen auswirken und den Kapitalwert schmälern“, sagt Owen.

Zwar sei die Gesamtlage positiv, doch es gäbe immer noch große Unterschiede zwischen der Ertragsrendite unterschiedlicher Standorte und bei verschiedenen Arten von Gewerbeimmobilien. Büro- und Gewerbeflächen seien wieder stärker gefragt – ein Trend, der 2010 in London begann und sich nun auf den Rest von Großbritannien ausweite. Doch einige Städte in anderen Landesteilen würden nach der Rezession noch hohe Leerstandsquoten aufweisen. Bürospitzenmieten im Londoner West End hätten in den zwölf Monaten bis zum September 2013 um acht Prozent zugelegt, während Bürospitzenmieten in Birmingham, Manchester und Glasgow im selben Zeitraum unverändert geblieben seien2.

„Zudem leiden Einzelhandelsimmobilien weiterhin unter der Umstellung auf Online-Käufe“, erklärt Owen. Einer Schätzung von Verdict Research zufolge würden 40 Prozent aller elektrischen und elektronischen Güter heute über das Internet verkauft, und der Anteil für Kleidung und Schuhe – ein Standbein vieler Einkaufszentren – sei auf 14 Prozent angestiegen. Infolgedessen sei der Markt für Einzelhandelsimmobilien stark polarisiert: Während einige große Einkaufszentren, Einzelhandelsparks und Stadtzentren weiterhin Käufer anziehen würden, erlebten viele städtische Einkaufsquartiere einen langfristigen Niedergang.


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