16.12.2013 AENGEVELT sieht unverändert hohes Interesse am Berliner Immobilienmarkt
Das Interesse nationaler und internationaler Investoren an der deutschen Bundeshauptstadt ist anhaltend groß. Durchaus berechtigt. So wuchs Berlin in den letzten beiden Jahren um rd. 85.000 Einwohner und damit um die Größe einer typischen Mittelstadt. Gleichzeitig legte auch die Wirtschaftsleistung in Berlin überdurchschnittlich zu und wächst seit nunmehr rund zehn Jahren stärker als im Vergleich zum gesamten Bundesgebiet. Das gilt auch für 2013. Nach Analysen der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung erreicht das Wirtschafts¬wachstum Berlins mit einem Plus von 1,4% einen deutlich höheren Wert als Deutschland insgesamt (0,5%).
„Deshalb „stehen“ so viele Investoren auf Berlin“, sagt Peter Starke, Sprecher der Investment-Sparte AENGEVELT und Niederlassungsleiter Berlin, und ergänzt: „Die Kapitalanleger agieren größtenteils immer noch risikoavers und präferieren deshalb Immobilien in guten Lagen deutscher Wachstumskerne. In Berlin kommt neben den exzellenten Rahmendaten noch der „Hauptstadt¬bonus“ dazu sowie das im internationalen Vergleich für eine Hauptstadt immer noch günstige Preisniveau.“
Büromarkt hinter den Erwartungen
• In Berlin wurden innerhalb der ersten drei Quartale 2013 rd. 338.000 m² Bürofläche umgesetzt. Im Vergleichszeitraum 2012 fiel das Ergebnis mit rd. 420.000 m² deutlich höher aus.
• „Das ist deutlich hinter den Erwartungen, indessen nicht Folge einer vermin¬derten Abschluss-freudigkeit“, kommentiert Peter Starke, und führt weiter aus: „Tatsächlich ist der niedrigere Flächenumsatz auf eine vergleichsweise geringe Anzahl von Abschlüssen bzw. Eigennutzerentscheidungen im Größensegment von 20.000 m² und mehr - wie z.B. die Großabschlüsse von Zalando im Jahr 2012 mit zusammen rd. 69.000 m² - zurückzuführen, während die Zahl der für Berlin mittelgroßen Abschlüsse bis 5.000 m² zugelegt hat.“
• Der unterdurchschnittliche Flächenumsatz ist auch Folge des knapper werdenden marktgerechten Angebots an attraktiven und größeren zusammenhängenden Flächen an gefragten Bürostandorten. Dafür spricht neben der weiter auf unter 1,4 Mio. m² gesunkenen Angebotsreserve ein leichter Anstieg der Durchschnittsmieten auf EUR 12,40/m² mtl., während sich die Spitzenmiete bei EUR 22,50/m² mtl. stabilisierte.
• Da noch einige Gesuche im mittleren vierstelligen m²-Bereich am Markt sind, ist 2013 ein Gesamtflächenumsatz von immerhin rund 500.000 m² erreichbar. Dieses Ergebnis liegt moderat unter dem Vorjahreswert (rd. 530.000 m²) und entspricht nahezu dem Mittel der jüngsten Dekade (2003-2012: rd. 507.000 m²).
Investmentmarkt über den Erwartungen
• „2013 stand in Deutschland - neben München und Frankfurt am Main - Berlin ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren“, fasst Peter Starke das Marktgeschehen zusammen und ergänzt: „Der Berliner Markt für Gewerbeinvestments wird 2013 mit voraussichtlich EUR 3,4 Mrd. zwar nicht das Rekordergebnis aus 2012 – rd. EUR 4,2 Mrd. (ohne Baugrundstücke) – erreichen, indessen deutlich über dem 2011er Transaktionsvolumen - rd. EUR 2,3 Mrd. - liegen.“ Im Segment der Mietzinshäuser geht AENGEVELT von einem vergleichbaren Transaktionsvolumen wie 2012 (rd. EUR 4,1 Mrd.) aus.
• Gründe für das rückläufige Ergebnis sieht Peter Starke auf der Angebots¬seite: „Das Interesse an Berliner Immobilien ist unverändert hoch, und es werden zunehmend auch Nebenlagen nachgefragt, allein, das marktgerechte Angebot ist mittlerweile stark begrenzt.“ So wirkt sich das anhaltend niedrige Zinsniveau vor dem Hintergrund des finanzkrisenbedingt hohen Sicherheitsbedürfnisses limitierend auf die Verkaufsbereitschaft vieler Bestandshalter aus.
• Insgesamt sieht Starke in Berlin – analog zu den anderen deutschen Metropolen – indessen einen unverändert deutlichen Nachfrageüberhang nach Core-Objekten. Dies zeige auch die Entwicklung der Spitzenrendite im Marktsegment der Geschäftshäuser, die nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im Jahresverlauf nochmals leicht um 5 Basispunkte auf rd. 4,5% nachgab. Im Wohninvestmentsegment liegen die Spitzenrenditen für Bestandsimmobilien mittlerweile sogar unter 4%.
Ausblick 2014
• Büromarkt
Die Aussichten des Berliner Immobilienmarktes sind auch 2014 insgesamt gut: „Die Büroflächennachfrage bleibt rege. Aufgrund der positiven konjunkturellen Entwicklung kommt es dabei auch zu Flächenexpansionen. Nach unseren Analysen werden die marktfähigen Büroleerstände u.a. deshalb weiter sinken. Sowohl die mittleren als auch die Mieten im Spitzensegment werden 2014 moderat steigen“, beschreibt Peter Starke die Perspektiven am Berliner Büroflächenmarkt.
• Investmentmarkt
Im Investmentbereich sieht er bei den Spitzenrenditen hingegen kaum noch Spielraum hinsichtlich einer weiteren Renditekontraktion. Nach Analysen von AENGEVELT wird es 2014 deshalb besonders spannend abseits des Mainstreams „Core“: „Nachdem im gewerblichen Investment¬segment und im Wohnin-vestmentsegment die Rendite für Bestandsimmo¬bilien in Top-Lagen auf Werte um bzw. sogar deutlich unter 5% gesunken sind, gewinnen Projektentwicklungen in den nächsten Jahren wieder an Bedeutung. Während einige Investoren dabei weiterhin um das knappe Angebot langfristig vorvermieteter bzw. vorvermarkteter Projektentwick¬lungen konkurrieren, werden sich weniger risikoaverse und vor allem eigenkapitalstarke Investoren zunehmend Value Add-Produkten bzw. spekula-tiveren Neubauentwicklungen zuwenden.“
„Deshalb „stehen“ so viele Investoren auf Berlin“, sagt Peter Starke, Sprecher der Investment-Sparte AENGEVELT und Niederlassungsleiter Berlin, und ergänzt: „Die Kapitalanleger agieren größtenteils immer noch risikoavers und präferieren deshalb Immobilien in guten Lagen deutscher Wachstumskerne. In Berlin kommt neben den exzellenten Rahmendaten noch der „Hauptstadt¬bonus“ dazu sowie das im internationalen Vergleich für eine Hauptstadt immer noch günstige Preisniveau.“
Büromarkt hinter den Erwartungen
• In Berlin wurden innerhalb der ersten drei Quartale 2013 rd. 338.000 m² Bürofläche umgesetzt. Im Vergleichszeitraum 2012 fiel das Ergebnis mit rd. 420.000 m² deutlich höher aus.
• „Das ist deutlich hinter den Erwartungen, indessen nicht Folge einer vermin¬derten Abschluss-freudigkeit“, kommentiert Peter Starke, und führt weiter aus: „Tatsächlich ist der niedrigere Flächenumsatz auf eine vergleichsweise geringe Anzahl von Abschlüssen bzw. Eigennutzerentscheidungen im Größensegment von 20.000 m² und mehr - wie z.B. die Großabschlüsse von Zalando im Jahr 2012 mit zusammen rd. 69.000 m² - zurückzuführen, während die Zahl der für Berlin mittelgroßen Abschlüsse bis 5.000 m² zugelegt hat.“
• Der unterdurchschnittliche Flächenumsatz ist auch Folge des knapper werdenden marktgerechten Angebots an attraktiven und größeren zusammenhängenden Flächen an gefragten Bürostandorten. Dafür spricht neben der weiter auf unter 1,4 Mio. m² gesunkenen Angebotsreserve ein leichter Anstieg der Durchschnittsmieten auf EUR 12,40/m² mtl., während sich die Spitzenmiete bei EUR 22,50/m² mtl. stabilisierte.
• Da noch einige Gesuche im mittleren vierstelligen m²-Bereich am Markt sind, ist 2013 ein Gesamtflächenumsatz von immerhin rund 500.000 m² erreichbar. Dieses Ergebnis liegt moderat unter dem Vorjahreswert (rd. 530.000 m²) und entspricht nahezu dem Mittel der jüngsten Dekade (2003-2012: rd. 507.000 m²).
Investmentmarkt über den Erwartungen
• „2013 stand in Deutschland - neben München und Frankfurt am Main - Berlin ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren“, fasst Peter Starke das Marktgeschehen zusammen und ergänzt: „Der Berliner Markt für Gewerbeinvestments wird 2013 mit voraussichtlich EUR 3,4 Mrd. zwar nicht das Rekordergebnis aus 2012 – rd. EUR 4,2 Mrd. (ohne Baugrundstücke) – erreichen, indessen deutlich über dem 2011er Transaktionsvolumen - rd. EUR 2,3 Mrd. - liegen.“ Im Segment der Mietzinshäuser geht AENGEVELT von einem vergleichbaren Transaktionsvolumen wie 2012 (rd. EUR 4,1 Mrd.) aus.
• Gründe für das rückläufige Ergebnis sieht Peter Starke auf der Angebots¬seite: „Das Interesse an Berliner Immobilien ist unverändert hoch, und es werden zunehmend auch Nebenlagen nachgefragt, allein, das marktgerechte Angebot ist mittlerweile stark begrenzt.“ So wirkt sich das anhaltend niedrige Zinsniveau vor dem Hintergrund des finanzkrisenbedingt hohen Sicherheitsbedürfnisses limitierend auf die Verkaufsbereitschaft vieler Bestandshalter aus.
• Insgesamt sieht Starke in Berlin – analog zu den anderen deutschen Metropolen – indessen einen unverändert deutlichen Nachfrageüberhang nach Core-Objekten. Dies zeige auch die Entwicklung der Spitzenrendite im Marktsegment der Geschäftshäuser, die nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im Jahresverlauf nochmals leicht um 5 Basispunkte auf rd. 4,5% nachgab. Im Wohninvestmentsegment liegen die Spitzenrenditen für Bestandsimmobilien mittlerweile sogar unter 4%.
Ausblick 2014
• Büromarkt
Die Aussichten des Berliner Immobilienmarktes sind auch 2014 insgesamt gut: „Die Büroflächennachfrage bleibt rege. Aufgrund der positiven konjunkturellen Entwicklung kommt es dabei auch zu Flächenexpansionen. Nach unseren Analysen werden die marktfähigen Büroleerstände u.a. deshalb weiter sinken. Sowohl die mittleren als auch die Mieten im Spitzensegment werden 2014 moderat steigen“, beschreibt Peter Starke die Perspektiven am Berliner Büroflächenmarkt.
• Investmentmarkt
Im Investmentbereich sieht er bei den Spitzenrenditen hingegen kaum noch Spielraum hinsichtlich einer weiteren Renditekontraktion. Nach Analysen von AENGEVELT wird es 2014 deshalb besonders spannend abseits des Mainstreams „Core“: „Nachdem im gewerblichen Investment¬segment und im Wohnin-vestmentsegment die Rendite für Bestandsimmo¬bilien in Top-Lagen auf Werte um bzw. sogar deutlich unter 5% gesunken sind, gewinnen Projektentwicklungen in den nächsten Jahren wieder an Bedeutung. Während einige Investoren dabei weiterhin um das knappe Angebot langfristig vorvermieteter bzw. vorvermarkteter Projektentwick¬lungen konkurrieren, werden sich weniger risikoaverse und vor allem eigenkapitalstarke Investoren zunehmend Value Add-Produkten bzw. spekula-tiveren Neubauentwicklungen zuwenden.“
