17.12.2013 Qualität neben Lage im Hochpreissegment in Hamburg gefragt
Das anhaltende Bevölkerungswachstum in der Hansestadt Hamburg gekoppelt mit dem niedrigen Zinsniveau hat im Bestandssegment auch abseits der bevorzugten Lagen zu einem erheblichen Nachfrageüberhang geführt. Dieser spiegelt sich in den vom Gutachterausschuss Hamburg ermittelten Preisen für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser wieder. Von 2003 bis 2012 kletterten die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen im Bestand um rund 46 % von 177.000 auf 259.000 Euro. Mit rund 39 % von 296.000 auf 412.000 Euro lag auch die Zuwachsrate bei den Ein- und Zweifamilienhäusern auf einem ähnlich hohen Niveau. „Die Preise für Wohnimmobilien haben rückblickend besonders in den einfachen und mittleren Lagen zugelegt. 2014 erwarten wir moderate Preissteigerungen. Die teilweise zweistelligen Zuwachsraten der letzten drei Jahre werden sich nicht wiederholen“, kommentiert Lars Seidel, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, die Kernaussagen des neuen Wohnmarktberichts.
Villen Spitzenreiter bei Preisanstieg
Differenziert nach Häusertypen verzeichnete der Gutachterausschuss mit einem Plus von insgesamt 30 % die höchste Preissteigerungsrate für Villen gefolgt von Endreihenhäusern (+ 21 %), Doppelhaushälften (+ 18 %), Mittelreihenhäusern (+ 16 %) und freistehenden Einfamilienhäusern (+ 12 %). Die Nachfrage nach Hamburger Premium-Wohnimmobilien – Eigentumswohnungen, Häusern und Villen in Top-Lagen mit gehobener bis luxuriöser Ausstattung und Blick auf Alster und Elbe – ist traditionell hoch. „Derzeit achten die Käufer im exklusiven Hochpreis-Segment neben der Lage verstärkt auf die Produktqualität. Eine moderne Architektur oder der historische Charme bei klassischen Altbauten spielen eine sehr große Rolle beim Immobilienkauf“, erläutert Joern Olaf Ridder, Bereichsleiter Wohnimmobilien/Zinshaus bei Grossmann & Berger. Objekte aus den 1960er, 1970er und sogar aus den1980er Jahren werden in den Top-Lagen hingegen ähnlich wie auf Sylt teilweise als „Abrissobjekte“ gehandelt. Auf Basis der vom Hamburger Gutachterausschuss ermittelten Durchschnittspreise hat Grossmann & Berger insgesamt 21 Top-Lagen identifiziert, deren mittlere Kaufpreise 2012 ausnahmslos über dem Fünf-Jahres-Mittel der Jahre 2008 bis 2012 lagen.
Entscheidungskriterien Energie- und Flächeneffizienz
„Anders als im Hochpreissegment spielt bei einem Immobilienkauf im mittleren bis günstigen Preissegment bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften die Energieeffizienz eine immer größere Rolle. Nachgefragt werden vor allem neuwertige und energetisch optimierte Objekte“, so Joern Olaf Ridder. Bei Eigentumswohnungen gewinnt die Flächeneffizienz zunehmend an Bedeutung. Ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich deutlich schlechter und häufig nur mit Preisabschlägen veräußern. Auch Investitions- und Instandhaltungsdefizite führen neuerdings aufgrund der stark gestiegenen Handwerker- und Baukosten zu Abschlägen bei den Verkaufspreisen für Wohnungen und Häuser. Während sich die Vermarktungszeiten für neuwertige Wohnimmobilien mit einer guten Lagequalität verkürzt haben, sind sie bei älteren Häusern aus den 1960er und 1970er Jahren in einfachen Lagen gestiegen.
Innenstadtnähe und Infrastruktur
Für die im Teilmarkt „Zentral und Alster“ gelegenen Stadtteile Uhlenhorst und Harvestehude verzeichnete Grossmann & Berger von 2012 auf 2013 bei den erzielbaren Spitzenquadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen mit Alsterblick einen deutlichen Preissprung auf 10.000 Euro/m² Wohnfläche. „Weiteres Potenzial bieten im unteren Preissegment die Stadtteile Hamm, Borgfelde und Rothenburgsort“, so Joern Olaf Ridder. Im Teilmarkt „Alstertal und Walddörfer“ spielt die Infrastruktur neben einer zeitgemäßen Energetik eine wichtige Rolle beim Immobilienkauf. Hier müssen die nachgefragten Eigentumswohnungen in erster Linie barrierefrei und sehr zentral gelegen sein. Sehr stark nachgefragt sind auch Baugrundstücke. Preisanstiege in diesem Teilmarkt waren insbesondere bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zu beobachten. Im Teilmarkt „Nord und Umland“ sind die Preiszuwächse insgesamt moderat ausgefallen. In Niendorf, Schnelsen und Langenhorn suchen in erster Linie junge Familien. Nachgefragt werden hauptsächlich Häuser im Kaufpreissegment bis 450.000 Euro, neuwertige Reihenhäuser und Doppelhäuser sind besonders beliebt. Bestpreise lassen sich in diesem Teilmarkt in Alsterdorf, Groß Borstel und Fuhlsbüttel für Wohngebäude mit dem gewissen Extra erzielen. Die Preise für neue Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser in Norderstedt werden sich in Zukunft immer weiter an das Hamburger Preisniveau annähern.
Hohe Erwartungen an technische Ausstattung
Die diesjährige Internationale Bauausstellung und Gartenschau (IBA/IGS) haben in dem im Teilmarkt „Süd und Umland“ gelegenen Stadtteil Wilhelmsburg bei einigen wenigen Projekten zu einem Sprung bei den erzielbaren Spitzenquadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen von 2.700 auf über 4.000 Euro/m² Wohnfläche geführt. Junge Familien suchen in diesem Teilmarkt hauptsächlich Doppelhaushälften bis 320.000 Euro. Das im Teilmarkt „Ost und Sachsenwald“ befindliche Bergedorf wandelt dank neuer Projekte sein Erscheinungsbild und wird so für mehr Zielgruppen attraktiv. Insgesamt sind die Preise in diesem Teilmarkt in fast allen Lagen moderat gestiegen. Junge Familien finden hier familiengerechte Häuser für Preise um die 250.000 Euro, ruhig und grün gelegene Premium-Immobilien in den Villengebieten werden hier zu Kaufpreisen von unter 2 Mio. Euro angeboten. 2014 ist insbesondere bei kleineren Einfamilienhäusern in Rahlstedt, Bergedorf und dem häufig unterschätzten Billstedt mit sehr schnellen Vermarktungszeiten zu rechnen. Auch im Teilmarkt „West und Elbvororte“ sind die Preise gestiegen. Aufgrund ihrer Nähe zu den „Perlenketten“-Stadtteilen Blankenese, Nienstedten, Othmarschen und Flottbek steigen die Kaufpreise in Iserbrook und Sülldorf überproportional stark. Im Neubaubereich wird hier in Zukunft verstärkt Wert gelegt auf Ausstattungsdetails wie zum Beispiel die Steuerung von Heizungen und Rollläden über das iPhone oder verschiedene Beleuchtungs- und Sicherheitskonzepte für Haus und Garten. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien im angrenzenden „Speckgürtel“ mit Wedel, Schenefeld und Rellingen wird dank der Nähe zur Hansestadt sowie zahlreicher Neubauprojekte weiter steigen.
Ausblick 2014
Angesichts der konstanten Rahmenbedingungen der Vorjahre – Bevölkerungswachstum, niedriges Zinsniveau, stabile Wirtschaftslage, zunehmende Haushaltsanzahl – und dem voraussichtlich weiter anhaltenden Mangel an Anlagealternativen wird sich die Nachfrage auch 2014 auf einem unverändert hohen Niveau bewegen. „Stimmen die Objektqualität und die Lage einer Wohnimmobilie, akzeptieren Käufer im Einzelfall auch Liebhaberpreise. Dies gilt insbesondere für Premium-Immobilien rund um die Alster, am Alsterlauf und in den Elbvororten“, erläutert Joern Olaf Ridder.
Villen Spitzenreiter bei Preisanstieg
Differenziert nach Häusertypen verzeichnete der Gutachterausschuss mit einem Plus von insgesamt 30 % die höchste Preissteigerungsrate für Villen gefolgt von Endreihenhäusern (+ 21 %), Doppelhaushälften (+ 18 %), Mittelreihenhäusern (+ 16 %) und freistehenden Einfamilienhäusern (+ 12 %). Die Nachfrage nach Hamburger Premium-Wohnimmobilien – Eigentumswohnungen, Häusern und Villen in Top-Lagen mit gehobener bis luxuriöser Ausstattung und Blick auf Alster und Elbe – ist traditionell hoch. „Derzeit achten die Käufer im exklusiven Hochpreis-Segment neben der Lage verstärkt auf die Produktqualität. Eine moderne Architektur oder der historische Charme bei klassischen Altbauten spielen eine sehr große Rolle beim Immobilienkauf“, erläutert Joern Olaf Ridder, Bereichsleiter Wohnimmobilien/Zinshaus bei Grossmann & Berger. Objekte aus den 1960er, 1970er und sogar aus den1980er Jahren werden in den Top-Lagen hingegen ähnlich wie auf Sylt teilweise als „Abrissobjekte“ gehandelt. Auf Basis der vom Hamburger Gutachterausschuss ermittelten Durchschnittspreise hat Grossmann & Berger insgesamt 21 Top-Lagen identifiziert, deren mittlere Kaufpreise 2012 ausnahmslos über dem Fünf-Jahres-Mittel der Jahre 2008 bis 2012 lagen.
Entscheidungskriterien Energie- und Flächeneffizienz
„Anders als im Hochpreissegment spielt bei einem Immobilienkauf im mittleren bis günstigen Preissegment bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften die Energieeffizienz eine immer größere Rolle. Nachgefragt werden vor allem neuwertige und energetisch optimierte Objekte“, so Joern Olaf Ridder. Bei Eigentumswohnungen gewinnt die Flächeneffizienz zunehmend an Bedeutung. Ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich deutlich schlechter und häufig nur mit Preisabschlägen veräußern. Auch Investitions- und Instandhaltungsdefizite führen neuerdings aufgrund der stark gestiegenen Handwerker- und Baukosten zu Abschlägen bei den Verkaufspreisen für Wohnungen und Häuser. Während sich die Vermarktungszeiten für neuwertige Wohnimmobilien mit einer guten Lagequalität verkürzt haben, sind sie bei älteren Häusern aus den 1960er und 1970er Jahren in einfachen Lagen gestiegen.
Innenstadtnähe und Infrastruktur
Für die im Teilmarkt „Zentral und Alster“ gelegenen Stadtteile Uhlenhorst und Harvestehude verzeichnete Grossmann & Berger von 2012 auf 2013 bei den erzielbaren Spitzenquadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen mit Alsterblick einen deutlichen Preissprung auf 10.000 Euro/m² Wohnfläche. „Weiteres Potenzial bieten im unteren Preissegment die Stadtteile Hamm, Borgfelde und Rothenburgsort“, so Joern Olaf Ridder. Im Teilmarkt „Alstertal und Walddörfer“ spielt die Infrastruktur neben einer zeitgemäßen Energetik eine wichtige Rolle beim Immobilienkauf. Hier müssen die nachgefragten Eigentumswohnungen in erster Linie barrierefrei und sehr zentral gelegen sein. Sehr stark nachgefragt sind auch Baugrundstücke. Preisanstiege in diesem Teilmarkt waren insbesondere bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zu beobachten. Im Teilmarkt „Nord und Umland“ sind die Preiszuwächse insgesamt moderat ausgefallen. In Niendorf, Schnelsen und Langenhorn suchen in erster Linie junge Familien. Nachgefragt werden hauptsächlich Häuser im Kaufpreissegment bis 450.000 Euro, neuwertige Reihenhäuser und Doppelhäuser sind besonders beliebt. Bestpreise lassen sich in diesem Teilmarkt in Alsterdorf, Groß Borstel und Fuhlsbüttel für Wohngebäude mit dem gewissen Extra erzielen. Die Preise für neue Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser in Norderstedt werden sich in Zukunft immer weiter an das Hamburger Preisniveau annähern.
Hohe Erwartungen an technische Ausstattung
Die diesjährige Internationale Bauausstellung und Gartenschau (IBA/IGS) haben in dem im Teilmarkt „Süd und Umland“ gelegenen Stadtteil Wilhelmsburg bei einigen wenigen Projekten zu einem Sprung bei den erzielbaren Spitzenquadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen von 2.700 auf über 4.000 Euro/m² Wohnfläche geführt. Junge Familien suchen in diesem Teilmarkt hauptsächlich Doppelhaushälften bis 320.000 Euro. Das im Teilmarkt „Ost und Sachsenwald“ befindliche Bergedorf wandelt dank neuer Projekte sein Erscheinungsbild und wird so für mehr Zielgruppen attraktiv. Insgesamt sind die Preise in diesem Teilmarkt in fast allen Lagen moderat gestiegen. Junge Familien finden hier familiengerechte Häuser für Preise um die 250.000 Euro, ruhig und grün gelegene Premium-Immobilien in den Villengebieten werden hier zu Kaufpreisen von unter 2 Mio. Euro angeboten. 2014 ist insbesondere bei kleineren Einfamilienhäusern in Rahlstedt, Bergedorf und dem häufig unterschätzten Billstedt mit sehr schnellen Vermarktungszeiten zu rechnen. Auch im Teilmarkt „West und Elbvororte“ sind die Preise gestiegen. Aufgrund ihrer Nähe zu den „Perlenketten“-Stadtteilen Blankenese, Nienstedten, Othmarschen und Flottbek steigen die Kaufpreise in Iserbrook und Sülldorf überproportional stark. Im Neubaubereich wird hier in Zukunft verstärkt Wert gelegt auf Ausstattungsdetails wie zum Beispiel die Steuerung von Heizungen und Rollläden über das iPhone oder verschiedene Beleuchtungs- und Sicherheitskonzepte für Haus und Garten. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien im angrenzenden „Speckgürtel“ mit Wedel, Schenefeld und Rellingen wird dank der Nähe zur Hansestadt sowie zahlreicher Neubauprojekte weiter steigen.
Ausblick 2014
Angesichts der konstanten Rahmenbedingungen der Vorjahre – Bevölkerungswachstum, niedriges Zinsniveau, stabile Wirtschaftslage, zunehmende Haushaltsanzahl – und dem voraussichtlich weiter anhaltenden Mangel an Anlagealternativen wird sich die Nachfrage auch 2014 auf einem unverändert hohen Niveau bewegen. „Stimmen die Objektqualität und die Lage einer Wohnimmobilie, akzeptieren Käufer im Einzelfall auch Liebhaberpreise. Dies gilt insbesondere für Premium-Immobilien rund um die Alster, am Alsterlauf und in den Elbvororten“, erläutert Joern Olaf Ridder.
