18.12.2013 Nebenkosten bei Logistikflächen analysiert
Logistikflächen in Deutschland bilanzieren bei Nebenkosten* durchschnittlich mit 1,27 Euro/m²/Monat (Single-Tenant-Gebäude) bzw. 1,13 Euro/m²/Monat (Multi-Tenant-Gebäude). Die größten Nebenkosten-Anteile machen dabei Strom, Heizung und öffentliche Abgaben aus. Zu diesem Ergebnis kommt die erstmals von Jones Lang LaSalle durchgeführte Nebenkostenanalyse für Logistikflächen in Deutschland.
Die Auswertungen basieren auf Kostendaten von insgesamt 387 Logistikimmobilien mit einer Gesamtfläche von 16,8 Mio. m². Die Gebäude von Nutzern, Projektentwicklern und Investoren sind bundesweit auf insgesamt mehr als 100 Orte verteilt. Regionale Schwerpunkte befinden sich im Rhein-Main-Gebiet sowie in der Region Rhein-Ruhr.
Neben der Analyse nach Mieterstruktur wurde auch eine Auswertung der durchschnittlichen Nebenkosten nach Hallentyp vorgenommen, unterschieden nach klassischer Lagerimmobilie und Umschlagimmobilie. Hier zeichnen sich noch deutlichere Unterscheide ab.
"Wir wissen, dass Logistikimmobilien je nach Nutzung und Nutzungsintensität sehr heterogen ausgestaltet sein können. Insofern haben uns die unterschiedlichen Daten von Eigennutzern, Entwicklern und Bestandhaltern nicht überrascht", so Rainer Koepke, Leiter Industrial Agency Jones Lang LaSalle Deutschland. "Mit der Erstausgabe der Logistik-Nebenkostenanalyse - angelehnt an unsere traditionelle Oscar-Erhebung für Büroimmobilien - starten wir einen Benchmarkprozess, der in der Zukunft unternehmerische Entscheidungen auf eine solide Grundlage stellt."
Single-Tenant-Gebäude 12% teurer
Die Erfassung und Umlage der Nebenkosten hängt sehr stark von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, wurde die Stichprobe in Single- und Multi-Tenant-Objekte unterteilt. Mit insgesamt 1,27 Euro/m²/Monat fallen die durchschnittlichen Kosten bei Single-Tenant-Gebäuden12 % höher aus als bei Multi-Tenant-Objekten.
Größte Einzelpositionen bei Single-Tenant-Objekten sind die Stromkosten mit 28 %. Bei Multi-Tenant-Objekten machen die Heizkosten mit 21 % den größten Kostenblock aus. " ,Multi-Tenant-Gebäude' werden aufgrund der höheren Arbeitsplatzdichte mehr beheizt (17-20 Grad Arbeitstemperatur). Bei den Eigennutzern/Single-Tenant-Objekten sind häufig reine Lager bzw. Umschlagimmobilien zu finden, die mit 11-12 Grad beheizt werden", so Dr. Alexander Prokot, Leiter Management Services Jones Lang LaSalle Deutschland.
Die größte Differenz ist bei den Stromkosten zu beobachten. Hier liegen die Multi-Tenant-Gebäude mit 0,12 Euro deutlich unter den Stromkosten von Eigennutzern/Single-Tenant-Objekten.
Die Differenz von 0,24 Euro ist darauf zurückzuführen, dass bei Multi-Tenant-Objekten nur die Kosten für die Allgemeinflächen abgerechnet werden.
Dazu kommt, dass sich bei Eigennutzer-/Single-Tenant-Objekten der Produktionsstrom (inklusive Fördertechnik/Stapler/Ladestrom) vom Gebäudestrom (z.B. Beleuchtung) in der Praxis nicht sauber trennen lässt.
Die abweichende Bemessungsgrundlage gilt auch für die Positionen Wartung und Reinigung. Obwohl nur die Kosten für die Allgemeinflächen bewertet wurden, fallen die durchschnittlichen Kosten bei Multi-Tenant-Objekten höher aus - eine Folge des Nutzeranspruchs an die Dienstleistungsqualität. "Die in Eigenregie betriebenen Single-Tenant-Immobilien werden häufig auf einem sehr niedrigen Servicelevel bewirtschaftet, bei Multi-Tenant-Immobilien wird in der Regel ein deutlich höherer Standard vereinbart", so Prokot.
Plausibel sind die höheren Kosten bei Verwaltungs-, Wartungs-, Reinigungs- und Hausmeisterkosten in Multi-Tenant-Objekten. Komplett beim Eigentümer verbleiben in der Regel die Positionen Bauunterhalt und Instandsetzungskosten der Außenanlagen.
* Alle Kostendaten beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Jahres 2012. Euro-Angaben verstehen sich exklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer und beziehen sich auf die jeweilige als Bemessungsgrundlage dienende Nettogrundfläche
Die Auswertungen basieren auf Kostendaten von insgesamt 387 Logistikimmobilien mit einer Gesamtfläche von 16,8 Mio. m². Die Gebäude von Nutzern, Projektentwicklern und Investoren sind bundesweit auf insgesamt mehr als 100 Orte verteilt. Regionale Schwerpunkte befinden sich im Rhein-Main-Gebiet sowie in der Region Rhein-Ruhr.
Neben der Analyse nach Mieterstruktur wurde auch eine Auswertung der durchschnittlichen Nebenkosten nach Hallentyp vorgenommen, unterschieden nach klassischer Lagerimmobilie und Umschlagimmobilie. Hier zeichnen sich noch deutlichere Unterscheide ab.
"Wir wissen, dass Logistikimmobilien je nach Nutzung und Nutzungsintensität sehr heterogen ausgestaltet sein können. Insofern haben uns die unterschiedlichen Daten von Eigennutzern, Entwicklern und Bestandhaltern nicht überrascht", so Rainer Koepke, Leiter Industrial Agency Jones Lang LaSalle Deutschland. "Mit der Erstausgabe der Logistik-Nebenkostenanalyse - angelehnt an unsere traditionelle Oscar-Erhebung für Büroimmobilien - starten wir einen Benchmarkprozess, der in der Zukunft unternehmerische Entscheidungen auf eine solide Grundlage stellt."
Single-Tenant-Gebäude 12% teurer
Die Erfassung und Umlage der Nebenkosten hängt sehr stark von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, wurde die Stichprobe in Single- und Multi-Tenant-Objekte unterteilt. Mit insgesamt 1,27 Euro/m²/Monat fallen die durchschnittlichen Kosten bei Single-Tenant-Gebäuden12 % höher aus als bei Multi-Tenant-Objekten.
Größte Einzelpositionen bei Single-Tenant-Objekten sind die Stromkosten mit 28 %. Bei Multi-Tenant-Objekten machen die Heizkosten mit 21 % den größten Kostenblock aus. " ,Multi-Tenant-Gebäude' werden aufgrund der höheren Arbeitsplatzdichte mehr beheizt (17-20 Grad Arbeitstemperatur). Bei den Eigennutzern/Single-Tenant-Objekten sind häufig reine Lager bzw. Umschlagimmobilien zu finden, die mit 11-12 Grad beheizt werden", so Dr. Alexander Prokot, Leiter Management Services Jones Lang LaSalle Deutschland.
Die größte Differenz ist bei den Stromkosten zu beobachten. Hier liegen die Multi-Tenant-Gebäude mit 0,12 Euro deutlich unter den Stromkosten von Eigennutzern/Single-Tenant-Objekten.
Die Differenz von 0,24 Euro ist darauf zurückzuführen, dass bei Multi-Tenant-Objekten nur die Kosten für die Allgemeinflächen abgerechnet werden.
Dazu kommt, dass sich bei Eigennutzer-/Single-Tenant-Objekten der Produktionsstrom (inklusive Fördertechnik/Stapler/Ladestrom) vom Gebäudestrom (z.B. Beleuchtung) in der Praxis nicht sauber trennen lässt.
Die abweichende Bemessungsgrundlage gilt auch für die Positionen Wartung und Reinigung. Obwohl nur die Kosten für die Allgemeinflächen bewertet wurden, fallen die durchschnittlichen Kosten bei Multi-Tenant-Objekten höher aus - eine Folge des Nutzeranspruchs an die Dienstleistungsqualität. "Die in Eigenregie betriebenen Single-Tenant-Immobilien werden häufig auf einem sehr niedrigen Servicelevel bewirtschaftet, bei Multi-Tenant-Immobilien wird in der Regel ein deutlich höherer Standard vereinbart", so Prokot.
Plausibel sind die höheren Kosten bei Verwaltungs-, Wartungs-, Reinigungs- und Hausmeisterkosten in Multi-Tenant-Objekten. Komplett beim Eigentümer verbleiben in der Regel die Positionen Bauunterhalt und Instandsetzungskosten der Außenanlagen.
* Alle Kostendaten beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Jahres 2012. Euro-Angaben verstehen sich exklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer und beziehen sich auf die jeweilige als Bemessungsgrundlage dienende Nettogrundfläche
