19.12.2013 Trendstudie geschlossene Immobilienfonds: Qualität geht vor Rendite
WealthCap, der Münchner Anbieter von Sachwertanlagen, hat seine Studie zu Anforderungen von Vertrieben und Produkteinkäufern an geschlossene deutsche Immobilienfonds wiederholt. So lassen sich neben den Ergebnissen des Jahres erstmals Trends auswerten. Grundsätzlich ist festzustellen, dass Sicherheit und Qualität weiter deutlich vor hohen Ausschüttungserwartungen stehen. Bei den qualitativen Kriterien steigt die Bedeutung von Objekt- und Standortqualität. Die Leistungsbilanz und Historie des Anbieters wird im Vergleich zum Vorjahr mehr als dreimal so häufig als wichtigstes Kriterium genannt. Mieter und Vertragslaufzeit werden doppelt so häufig als besonders bedeutsam gewichtet. Auch der institutionelle Hintergrund wird als wichtiges Merkmal beurteilt. Ausschüttungen spielen weiterhin eine untergeordnete Rolle. Der Markttrend, dass in Zeiten niedriger Zinsen die Renditeerwartungen zurückgehen, setzt sich demnach fort. Das belegen auch Zitate von Studienteilnehmern: „Unsere Kunden kaufen derzeit um jeden Preis Immobilien, nur um aus dem Euro heraus zu sein.“ Ein weiterer Teilnehmer sagte: „Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus werden weiterhin inflationsgeschützte Anlagen wie Immobilien gesucht.“
Die Studie wurde um einen Fragenblock zum Thema „Regulierung durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)“ ergänzt. Der überwiegende Teil der Studienteilnehmer rechnet mit höherem Beratungsaufwand, höherer Komplexität und höheren Kosten auf Produktebene. Nur wenige Vertriebe und Produkteinkäufer rechnen mit höherer Nachfrage oder keinerlei Auswirkungen durch das KAGB. Eine intensive Unterstützung der Vertriebspartner ist WealthCap deshalb besonders wichtig: „Wir arbeiten gerade in der Übergangsphase sehr eng mit unseren Vertriebspartnern zusammen. Wir wollen den einfachen Weg zur Sachwertanlage eröffnen und die Komplexität für unsere Kunden reduzieren“, sagt Gabriele Volz, Geschäftsführerin Vertrieb, Marketing und Produktmanagement.
Hintergründe der Studie
„Wir haben die Studie bewusst in sehr ähnlichen Aufbau wiederholt, um regelmäßig die Erwartungen unserer Vertriebspartner abzufragen und Trends für Immobilieninvestitionen zu erfassen“, erklärt Volz weiter, „so können wir unser Angebot bedarfsgerechter gestalten und unsere Trendannahmen überprüfen.“
An der Studie haben erneut über 100 Personen aus unterschiedlichen Vertriebssparten, darunter Geschäftsbanken, Sparkassen und Vermögensverwalter, teilgenommen. Das Platzierungspotenzial der Teilnehmer im Bereich geschlossener deutscher Immobilienfonds beläuft sich auf rund 684,5 Millionen Euro. Damit decken die Studienteilnehmer rund 22 % des Gesamtmarktes für geschlossene deutsche Immobilienfonds ab. Die Studie wurde mittels eines Online-Fragebogens im September und Oktober durchgeführt. Bestandteil der Studie waren ein qualitativer Teil sowie ein Teil mit Fragen zur Kalkulation geschlossener deutscher Immobilienfonds sowie ergänzenden Fragen zum beherrschenden Thema des Jahres 2013, der Regulierung durch das KAGB.
Die Ergebnisse des qualitativen Studienteils im Überblick
- Objekt- und Standortqualität für 76 % der Teilnehmer das wichtigste Entscheidungskriterium für einen geschlossenen Immobilienfonds
- Mit 60 % ist Leistungsbilanz und Historie des Anbieters das zweit wichtigste Kriterium
- Für rund 60 % sind Büroimmobilien die attraktivste Nutzungsart in einem geschlossenen deutschen Immobilienfonds, ähnlich wie im Vorjahr
- Ein-Objekt-Fonds werden weiter bevorzugt (41,7 %), sinken aber in der Bedeutung im Vergleich zum Vorjahr (53,8 %)
- Multi-Tenant-Objekte (49,4 %) stehen in der Rangordnung weiter deutlich vor Single-Tenant-Objekten (14,5 %)
Für Vertriebe und Produkteinkäufer stehen Qualitätskriterien weiter im Fokus. Dies gilt sowohl für Asset und Mieter als auch verstärkt für den Initiator mit gutem Track Record und Finanzierungsstärke. Die sinkende Bedeutung von Ein-Objekt-Fonds kann womöglich auf die Vorgaben des KAGB zurückgeführt werden, die für Privatkunden mit einem Anlagevolumen unter 20.000 Euro eine Streuung auf drei Objekte vorschreibt. Sicherheit soll weiter über mehrere Mieter in einem Objekt erzielt werden.
Die Ergebnisse des quantitativen Studienteils im Überblick
- Bei Büroimmobilien werden Ausschüttungen jenseits von 5 % weiterhin nur etwa von einem Drittel der Studienteilnehmer erwartet
- Bei Shopping-Centern ist ein deutlicher Abfall der Renditeerwartungen zu verzeichnen. Rund ein Viertel erwartet Renditen von 6 % oder mehr. Im Vorjahr waren es mehr als 40 %
- Bei Logistikimmobilienfonds wünscht sich weiterhin gut zwei Drittel Ausschüttungen von 6 % oder mehr Prognosezeiträume angemessen: 10 bis 12 Jahre Prognosezeitraum halten rund 50% für genau richtig, im Vorjahr waren es rund 40 %
- Tilgungserwartung geht zurück: Deutlich mehr Studienteilnehmer geben sich mit einer anfänglichen Tilgungsleistung ab 1 % zufrieden
- Moderate Inflationserwartung: Über 60 % halten eine Inflationsannahme von 2 % oder sogar darunter für angemessen. Nur jeder Zehnte erwartet Inflationsannahmen von mehr als 2,25 %
Aus dem konzeptionellen Studienteil geht hervor, dass die konkreten Erwartungen an Ausschüttungen eher zurückgehen. Nachhaltige Fondskonzepte mit tragfähiger Prognose über die Laufzeit werden bevorzugt. Eine geringere Tilgung wird ebenso in Kauf genommen. Erhöhte Inflationsannahmen werden von der überwiegenden Mehrheit nicht erwartet.
Die Ergebnisse zu den Regulierungsfragen im Überblick
- 85 % der Befragten halten die Regulierung für vorteilhaft
- Mehr als 50 % der Studienteilnehmer erwarten nach in Kraft treten des KAGB nur noch die Hälfte der zuvor aktiven Initiatoren am Markt
- Jeder Fünfte rechnet sogar damit, dass 75 % oder mehr Emissionshäuser verschwinden werden
- Erhöhte Anbieterqualität durch eine Konsolidierung wird als zentral Vorteil gesehen
- Als erfolgskritisch für die Zukunft der Initiatoren wird ein positiver Track Record im Bestandsgeschäft bewertet
- Mehr als die Hälfte hält einen guten Zugang zu den Beschaffungsmärkten für essentiell
- Knapp 50 % beurteilen einen institutionellen Hintergrund als erfolgskritisch
- Fast 70 % rechnen mit einem höheren Beratungsaufwand
„Die Vertriebe und Produkteinkäufer setzen auf etablierte Initiatoren. Diese Chancen werden wir ergreifen. Wir verspüren aber auch eine gewisse Verunsicherung. Unser Anliegen ist, unseren Partnern zu zeigen: Wir sind da und unterstützen Euch. Qualität und Service zu bieten und Komplexität zu reduzieren, wird am Ende erfolgskritisch sein“, so Volz abschließend.
Die Studie wurde um einen Fragenblock zum Thema „Regulierung durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)“ ergänzt. Der überwiegende Teil der Studienteilnehmer rechnet mit höherem Beratungsaufwand, höherer Komplexität und höheren Kosten auf Produktebene. Nur wenige Vertriebe und Produkteinkäufer rechnen mit höherer Nachfrage oder keinerlei Auswirkungen durch das KAGB. Eine intensive Unterstützung der Vertriebspartner ist WealthCap deshalb besonders wichtig: „Wir arbeiten gerade in der Übergangsphase sehr eng mit unseren Vertriebspartnern zusammen. Wir wollen den einfachen Weg zur Sachwertanlage eröffnen und die Komplexität für unsere Kunden reduzieren“, sagt Gabriele Volz, Geschäftsführerin Vertrieb, Marketing und Produktmanagement.
Hintergründe der Studie
„Wir haben die Studie bewusst in sehr ähnlichen Aufbau wiederholt, um regelmäßig die Erwartungen unserer Vertriebspartner abzufragen und Trends für Immobilieninvestitionen zu erfassen“, erklärt Volz weiter, „so können wir unser Angebot bedarfsgerechter gestalten und unsere Trendannahmen überprüfen.“
An der Studie haben erneut über 100 Personen aus unterschiedlichen Vertriebssparten, darunter Geschäftsbanken, Sparkassen und Vermögensverwalter, teilgenommen. Das Platzierungspotenzial der Teilnehmer im Bereich geschlossener deutscher Immobilienfonds beläuft sich auf rund 684,5 Millionen Euro. Damit decken die Studienteilnehmer rund 22 % des Gesamtmarktes für geschlossene deutsche Immobilienfonds ab. Die Studie wurde mittels eines Online-Fragebogens im September und Oktober durchgeführt. Bestandteil der Studie waren ein qualitativer Teil sowie ein Teil mit Fragen zur Kalkulation geschlossener deutscher Immobilienfonds sowie ergänzenden Fragen zum beherrschenden Thema des Jahres 2013, der Regulierung durch das KAGB.
Die Ergebnisse des qualitativen Studienteils im Überblick
- Objekt- und Standortqualität für 76 % der Teilnehmer das wichtigste Entscheidungskriterium für einen geschlossenen Immobilienfonds
- Mit 60 % ist Leistungsbilanz und Historie des Anbieters das zweit wichtigste Kriterium
- Für rund 60 % sind Büroimmobilien die attraktivste Nutzungsart in einem geschlossenen deutschen Immobilienfonds, ähnlich wie im Vorjahr
- Ein-Objekt-Fonds werden weiter bevorzugt (41,7 %), sinken aber in der Bedeutung im Vergleich zum Vorjahr (53,8 %)
- Multi-Tenant-Objekte (49,4 %) stehen in der Rangordnung weiter deutlich vor Single-Tenant-Objekten (14,5 %)
Für Vertriebe und Produkteinkäufer stehen Qualitätskriterien weiter im Fokus. Dies gilt sowohl für Asset und Mieter als auch verstärkt für den Initiator mit gutem Track Record und Finanzierungsstärke. Die sinkende Bedeutung von Ein-Objekt-Fonds kann womöglich auf die Vorgaben des KAGB zurückgeführt werden, die für Privatkunden mit einem Anlagevolumen unter 20.000 Euro eine Streuung auf drei Objekte vorschreibt. Sicherheit soll weiter über mehrere Mieter in einem Objekt erzielt werden.
Die Ergebnisse des quantitativen Studienteils im Überblick
- Bei Büroimmobilien werden Ausschüttungen jenseits von 5 % weiterhin nur etwa von einem Drittel der Studienteilnehmer erwartet
- Bei Shopping-Centern ist ein deutlicher Abfall der Renditeerwartungen zu verzeichnen. Rund ein Viertel erwartet Renditen von 6 % oder mehr. Im Vorjahr waren es mehr als 40 %
- Bei Logistikimmobilienfonds wünscht sich weiterhin gut zwei Drittel Ausschüttungen von 6 % oder mehr Prognosezeiträume angemessen: 10 bis 12 Jahre Prognosezeitraum halten rund 50% für genau richtig, im Vorjahr waren es rund 40 %
- Tilgungserwartung geht zurück: Deutlich mehr Studienteilnehmer geben sich mit einer anfänglichen Tilgungsleistung ab 1 % zufrieden
- Moderate Inflationserwartung: Über 60 % halten eine Inflationsannahme von 2 % oder sogar darunter für angemessen. Nur jeder Zehnte erwartet Inflationsannahmen von mehr als 2,25 %
Aus dem konzeptionellen Studienteil geht hervor, dass die konkreten Erwartungen an Ausschüttungen eher zurückgehen. Nachhaltige Fondskonzepte mit tragfähiger Prognose über die Laufzeit werden bevorzugt. Eine geringere Tilgung wird ebenso in Kauf genommen. Erhöhte Inflationsannahmen werden von der überwiegenden Mehrheit nicht erwartet.
Die Ergebnisse zu den Regulierungsfragen im Überblick
- 85 % der Befragten halten die Regulierung für vorteilhaft
- Mehr als 50 % der Studienteilnehmer erwarten nach in Kraft treten des KAGB nur noch die Hälfte der zuvor aktiven Initiatoren am Markt
- Jeder Fünfte rechnet sogar damit, dass 75 % oder mehr Emissionshäuser verschwinden werden
- Erhöhte Anbieterqualität durch eine Konsolidierung wird als zentral Vorteil gesehen
- Als erfolgskritisch für die Zukunft der Initiatoren wird ein positiver Track Record im Bestandsgeschäft bewertet
- Mehr als die Hälfte hält einen guten Zugang zu den Beschaffungsmärkten für essentiell
- Knapp 50 % beurteilen einen institutionellen Hintergrund als erfolgskritisch
- Fast 70 % rechnen mit einem höheren Beratungsaufwand
„Die Vertriebe und Produkteinkäufer setzen auf etablierte Initiatoren. Diese Chancen werden wir ergreifen. Wir verspüren aber auch eine gewisse Verunsicherung. Unser Anliegen ist, unseren Partnern zu zeigen: Wir sind da und unterstützen Euch. Qualität und Service zu bieten und Komplexität zu reduzieren, wird am Ende erfolgskritisch sein“, so Volz abschließend.
