20.12.2013 DIP: Weitgehend stabiler Flächenumsatz auf den deutschen Büromärkten
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die ersten Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die Unsicherheiten im Zuge der „Konjunkturdelle“ 2012/2013 in moderatem Umfang auf die deutschen Büromärkte ausgewirkt haben:
- Insgesamt stellt sich der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten Ende 2013 auf rd. 3,35 Mio. m² (2012: rd. 3,5 Mio. m²). Im Vorjahresgleich liegt der Büroflächenumsatz des Jahres 2013 damit rd. 150.000 m² bzw. 4% unter dem Wert von 2012, indessen immer noch 2% über dem Mittelwert der letzten zehn Jahre (2003 bis 2012: ca. 3,27 Mio. m²).
- Der Büroflächenleerstand sank in den analysierten Büromärkten binnen Jahresfrist auf aktuell rd. 8,8 Mio. m² (Ende 2012: rd. 9,1 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 8,7% auf 8,4%.
- Die insgesamt geringe Neubautätigkeit führt mittlerweile zu einer Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen und punktuell zu steigenden Spitzenmieten. Entsprechend stieg die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten nochmals geringfügig auf EUR 25,10/m² (2012: EUR 25,00/m²). Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen gab dagegen leicht auf rd. EUR 15,50/m² (2012: rd. EUR 15,80/m²).
Büroflächenumsatz in den „Big Seven“
• In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sank der Büroflächenumsatz mit ca. 2,9 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 86% der gesamten DIP-Büroflächenumsätze gegenüber dem Vorjahr um rd. 4% (2012: ca. 3,0 Mio. m²).
• Gegenüber der insgesamt verhaltenen Umsatzdynamik in den großen Metropolen zeichnen sich Düsseldorf (+16%) und Stuttgart (+29%) durch deutliche Umsatzzuwächse aus.
Büroflächenumsatz in den sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2013 zusammen rd. 480.000 m² Bürofläche umgesetzt und damit lediglich 10.000 m² weniger als im Vorjahr.
• Wie in den großen Bürozentren wurden auch hier unterschiedliche Umsatzentwick¬lungen registriert. So legte z.B. der Umsatz in Essen deutlich um rd. 40% zu.
Prognose und Trends 2014
• Für das Jahr 2014 prognostiziert DIP für die 14 analysierten Büromärkte gegenüber 2013 einen auf ca. 3,7 Mio. m² steigenden Büroflächenumsatz. Die Beruhigung der europä¬ischen Schuldenkrise und die steigende wirtschaftliche Dynamik in Deutschland (prognosti¬ziertes BIP-Wachstum 2014: 1,8%) werden im Rahmen von Unternehmens- und Flächenexpansionen die Büroflächennachfrage stimulieren und eine Erhöhung des Flächenumsatzes in 2014 bewirken.
• Da das verfügbare nachfragegerechte Büroflächenangebot insbesondere in den Top-Lagen schrumpft (sinkende Leerstände) und sich nach DIP-Analysen keine markante Zunahme der Fertigstellungen in 2014 abzeichnet, besteht für die Spitzenmieten bei adäquatem Angebot weiteres Steigerungspotential.
Die ersten Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die Unsicherheiten im Zuge der „Konjunkturdelle“ 2012/2013 in moderatem Umfang auf die deutschen Büromärkte ausgewirkt haben:
- Insgesamt stellt sich der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten Ende 2013 auf rd. 3,35 Mio. m² (2012: rd. 3,5 Mio. m²). Im Vorjahresgleich liegt der Büroflächenumsatz des Jahres 2013 damit rd. 150.000 m² bzw. 4% unter dem Wert von 2012, indessen immer noch 2% über dem Mittelwert der letzten zehn Jahre (2003 bis 2012: ca. 3,27 Mio. m²).
- Der Büroflächenleerstand sank in den analysierten Büromärkten binnen Jahresfrist auf aktuell rd. 8,8 Mio. m² (Ende 2012: rd. 9,1 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 8,7% auf 8,4%.
- Die insgesamt geringe Neubautätigkeit führt mittlerweile zu einer Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen und punktuell zu steigenden Spitzenmieten. Entsprechend stieg die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten nochmals geringfügig auf EUR 25,10/m² (2012: EUR 25,00/m²). Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen gab dagegen leicht auf rd. EUR 15,50/m² (2012: rd. EUR 15,80/m²).
Büroflächenumsatz in den „Big Seven“
• In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sank der Büroflächenumsatz mit ca. 2,9 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 86% der gesamten DIP-Büroflächenumsätze gegenüber dem Vorjahr um rd. 4% (2012: ca. 3,0 Mio. m²).
• Gegenüber der insgesamt verhaltenen Umsatzdynamik in den großen Metropolen zeichnen sich Düsseldorf (+16%) und Stuttgart (+29%) durch deutliche Umsatzzuwächse aus.
Büroflächenumsatz in den sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2013 zusammen rd. 480.000 m² Bürofläche umgesetzt und damit lediglich 10.000 m² weniger als im Vorjahr.
• Wie in den großen Bürozentren wurden auch hier unterschiedliche Umsatzentwick¬lungen registriert. So legte z.B. der Umsatz in Essen deutlich um rd. 40% zu.
Prognose und Trends 2014
• Für das Jahr 2014 prognostiziert DIP für die 14 analysierten Büromärkte gegenüber 2013 einen auf ca. 3,7 Mio. m² steigenden Büroflächenumsatz. Die Beruhigung der europä¬ischen Schuldenkrise und die steigende wirtschaftliche Dynamik in Deutschland (prognosti¬ziertes BIP-Wachstum 2014: 1,8%) werden im Rahmen von Unternehmens- und Flächenexpansionen die Büroflächennachfrage stimulieren und eine Erhöhung des Flächenumsatzes in 2014 bewirken.
• Da das verfügbare nachfragegerechte Büroflächenangebot insbesondere in den Top-Lagen schrumpft (sinkende Leerstände) und sich nach DIP-Analysen keine markante Zunahme der Fertigstellungen in 2014 abzeichnet, besteht für die Spitzenmieten bei adäquatem Angebot weiteres Steigerungspotential.
