03.01.2014 AENGEVELT analysiert soliden Büro- und Investmentmarkt in Magdeburg
In dem von der „Wirtschaftswoche“ veröffentlichten „Städteranking 2012“ belegte Magdeburg Rang 1 im Dynamik-Ranking und gewann damit den Vergleich für die Jahre 2006 bis 2011. Als Gründe wurden die Konzentration auf Maschinenbau-Kompetenzen und die enge Verknüpfung von Wirtschaft und Wissenschaft, die Infrastruktur und zudem die Wirtschaftsfreundlichkeit der Verwaltung ermittelt.
• Auch wenn dieser Prozess durch die moderate Entwicklung der Konjunktur in Deutschland 2012/2013 ins Stocken geraten ist, wird die ungebrochene Attraktivität Magdeburgs durch die arbeitsplatz- und ausbildungsorientierte Zuwanderung dokumentiert: Zwischen 2004 und 2013 wuchs die Bevölkerung um rd. 6.500 Personen bzw. 2,9% auf über 230.000 Einwohner.
• „Die 2014 wieder anziehende Konjunktur bietet Magdeburg vor dem Hintergrund des relativ hohen Industriebesatzes – Stichwort Exportdynamik – in Kombination mit der hervorragenden Hochschul- und Wissenschaftslandschaft und dem seit Jahren anhaltenden Bevölkerungswachstum und dem daraus resultierenden Anstieg der Privathaushalte auch zukünftig positive Perspektiven, die sich nachfragesteigernd auf die Immobilienmärkte auswirken“, so das Fazit von Annett Lorenz-Kürbis, Niederlassungsleiterin AENGEVELT IMMOBILIEN Magdeburg.
Robuster Büromarkt
• In Magdeburg wurden innerhalb der ersten drei Quartale 2013 rd. 10.000 m² Bürofläche umgesetzt. Der kumulierte Flächenumsatz lag damit auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahreszeitraum.
• „Angesichts einer Dynamisierung des Marktgeschehens im letzten Quartal mit zahlreichen Abschlüssen im Größensegment von 500 m² und mehr wurde im Gesamtjahr 2013 nach bisherigen Analysen ein markttypischer Büroflächenumsatz von rd. 20.000 m² erzielt“, fasst Annett Lorenz-Kürbis das rege Transaktionsgeschehen des Magdeburger Büromarktes im Jahre 2013 zusammen. Dieser Wert liegt ein Drittel über dem Vorjahreswert (2012: rd. 15.000 m²) und entspricht dem Mittelwert der jüngsten fünf Jahre (2008-2012: 21.900 m²).
• Die Spitzenmiete, die von 2008 bis 2012 stabil auf dem Niveau von EUR 10,50/m² lag, hat 2013 auf EUR 10,80/m² angezogen. Die mittlere City-Miete stellt sich konstant auf rd. EUR 8,50/m². In den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen werden wie im Vorjahr Büroflächen im Schnitt zu EUR 4,-/m² kontrahiert, während die Spitzenmiete hier EUR 5,-/m² erreicht.
Investmentmarkt
• Angesichts der Fokussierung der Investorennachfrage auf Core-Objekte in den deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind die Spitzenrenditen dort in den letzten Jahren auf bzw. z.T. sogar deutlich unter 5% gesunken. Aus diesem Grund rücken Oberzentren wie z. B. Magdeburg zunehmend in den Fokus der Investoren, zumal die Landeshauptstadt weiterhin ein Standort mit insgesamt ausgesprochen gutem Rendite-Risiko-Potential ist. Beleg für die auch überregionale Nachfrage am Magdeburger Investmentmarkt sind u.a. Verkäufe im Bereich Breiter Weg.
• Ungeachtet des hohen Anlageinteresses ist das Renditeniveau in Magde¬burg unverändert attraktiv. Es veränderte sich nach Beobachtungen von AENGEVELT im Jahresverlauf 2013 nur geringfügig und liegt im bundesweiten Vergleich unverändert deutlich höher als z. B. in den Big-Seven-Städten.
• Die Spannweite marktüblicher Einstiegsrenditen für Geschäfts- und Büro¬häuser innerhalb der Magdeburger City reicht aktuell von 7,7% bis 9,0%.
• Gepflegte Mietwohnhäuser und Wohnanlagen sind in Magdeburg weiterhin sehr begehrt. In dieser Anlageklasse bewegen sich die Anfangsrenditen für nachfrageadäquate Mehrfamilienhäuser im Neubau in einer Spanne zwischen 7,0% und 8,0%, im modernisierten bzw. modernisierungsgeeigneten Bestand zwischen 8,0% und 9,5%.
• Insgesamt ist Annett Lorenz-Kürbis nach jetzigem Analysestand optimis¬tisch, dass das Transaktionsvolumen am Magdeburger Investmentmarkt 2013 den Mittelwert der jüngsten Dekade von rd. EUR 170 Mio. wieder erreicht.
Ausblick 2014
• Büromarkt
„Spitzenmiete und mittlere Miete entwickeln sich seit Jahren ausgesprochen stabil. Auf der anderen Seite baut sich der Sockel des marktfähigen Büroflächenleerstandes wie von AENGEVELT_RESEARCH prognostiziert seit 2004 kontinuierlich ab. Diese Trends setzen sich auch 2014 fort und belegen die Robustheit des Magdeburger Büromarktes“, so die Prognose von Annett Lorenz-Kürbis.
• Investmentmarkt
Auch die Perspektiven für den Investmentmarkt der sachsen-anhaltinischen Landeshauptstadt schätzt sie positiv ein: „Marktzyklen wirken sich in Magdeburg lediglich moderat auf das Miet- und Renditeniveau aus, was den Markt deutlich stabilisiert und das hohe Sicherheitsbedürfnis breiter Anlegerkreise erfüllt. Dabei sind die Anfangsrenditen selbst für Top-Objekte markant höher als in den Big Seven und den benachbarten sächsischen Metropolen Dresden und Leipzig.“ Entsprechend der seit Jahren sehr guten bzw. stabilen Rahmenbedingungen rechnet AENGEVELT auch für 2014 mit einem umsatz- und transaktionsstarken Immobilienjahr.
• Auch wenn dieser Prozess durch die moderate Entwicklung der Konjunktur in Deutschland 2012/2013 ins Stocken geraten ist, wird die ungebrochene Attraktivität Magdeburgs durch die arbeitsplatz- und ausbildungsorientierte Zuwanderung dokumentiert: Zwischen 2004 und 2013 wuchs die Bevölkerung um rd. 6.500 Personen bzw. 2,9% auf über 230.000 Einwohner.
• „Die 2014 wieder anziehende Konjunktur bietet Magdeburg vor dem Hintergrund des relativ hohen Industriebesatzes – Stichwort Exportdynamik – in Kombination mit der hervorragenden Hochschul- und Wissenschaftslandschaft und dem seit Jahren anhaltenden Bevölkerungswachstum und dem daraus resultierenden Anstieg der Privathaushalte auch zukünftig positive Perspektiven, die sich nachfragesteigernd auf die Immobilienmärkte auswirken“, so das Fazit von Annett Lorenz-Kürbis, Niederlassungsleiterin AENGEVELT IMMOBILIEN Magdeburg.
Robuster Büromarkt
• In Magdeburg wurden innerhalb der ersten drei Quartale 2013 rd. 10.000 m² Bürofläche umgesetzt. Der kumulierte Flächenumsatz lag damit auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahreszeitraum.
• „Angesichts einer Dynamisierung des Marktgeschehens im letzten Quartal mit zahlreichen Abschlüssen im Größensegment von 500 m² und mehr wurde im Gesamtjahr 2013 nach bisherigen Analysen ein markttypischer Büroflächenumsatz von rd. 20.000 m² erzielt“, fasst Annett Lorenz-Kürbis das rege Transaktionsgeschehen des Magdeburger Büromarktes im Jahre 2013 zusammen. Dieser Wert liegt ein Drittel über dem Vorjahreswert (2012: rd. 15.000 m²) und entspricht dem Mittelwert der jüngsten fünf Jahre (2008-2012: 21.900 m²).
• Die Spitzenmiete, die von 2008 bis 2012 stabil auf dem Niveau von EUR 10,50/m² lag, hat 2013 auf EUR 10,80/m² angezogen. Die mittlere City-Miete stellt sich konstant auf rd. EUR 8,50/m². In den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen werden wie im Vorjahr Büroflächen im Schnitt zu EUR 4,-/m² kontrahiert, während die Spitzenmiete hier EUR 5,-/m² erreicht.
Investmentmarkt
• Angesichts der Fokussierung der Investorennachfrage auf Core-Objekte in den deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind die Spitzenrenditen dort in den letzten Jahren auf bzw. z.T. sogar deutlich unter 5% gesunken. Aus diesem Grund rücken Oberzentren wie z. B. Magdeburg zunehmend in den Fokus der Investoren, zumal die Landeshauptstadt weiterhin ein Standort mit insgesamt ausgesprochen gutem Rendite-Risiko-Potential ist. Beleg für die auch überregionale Nachfrage am Magdeburger Investmentmarkt sind u.a. Verkäufe im Bereich Breiter Weg.
• Ungeachtet des hohen Anlageinteresses ist das Renditeniveau in Magde¬burg unverändert attraktiv. Es veränderte sich nach Beobachtungen von AENGEVELT im Jahresverlauf 2013 nur geringfügig und liegt im bundesweiten Vergleich unverändert deutlich höher als z. B. in den Big-Seven-Städten.
• Die Spannweite marktüblicher Einstiegsrenditen für Geschäfts- und Büro¬häuser innerhalb der Magdeburger City reicht aktuell von 7,7% bis 9,0%.
• Gepflegte Mietwohnhäuser und Wohnanlagen sind in Magdeburg weiterhin sehr begehrt. In dieser Anlageklasse bewegen sich die Anfangsrenditen für nachfrageadäquate Mehrfamilienhäuser im Neubau in einer Spanne zwischen 7,0% und 8,0%, im modernisierten bzw. modernisierungsgeeigneten Bestand zwischen 8,0% und 9,5%.
• Insgesamt ist Annett Lorenz-Kürbis nach jetzigem Analysestand optimis¬tisch, dass das Transaktionsvolumen am Magdeburger Investmentmarkt 2013 den Mittelwert der jüngsten Dekade von rd. EUR 170 Mio. wieder erreicht.
Ausblick 2014
• Büromarkt
„Spitzenmiete und mittlere Miete entwickeln sich seit Jahren ausgesprochen stabil. Auf der anderen Seite baut sich der Sockel des marktfähigen Büroflächenleerstandes wie von AENGEVELT_RESEARCH prognostiziert seit 2004 kontinuierlich ab. Diese Trends setzen sich auch 2014 fort und belegen die Robustheit des Magdeburger Büromarktes“, so die Prognose von Annett Lorenz-Kürbis.
• Investmentmarkt
Auch die Perspektiven für den Investmentmarkt der sachsen-anhaltinischen Landeshauptstadt schätzt sie positiv ein: „Marktzyklen wirken sich in Magdeburg lediglich moderat auf das Miet- und Renditeniveau aus, was den Markt deutlich stabilisiert und das hohe Sicherheitsbedürfnis breiter Anlegerkreise erfüllt. Dabei sind die Anfangsrenditen selbst für Top-Objekte markant höher als in den Big Seven und den benachbarten sächsischen Metropolen Dresden und Leipzig.“ Entsprechend der seit Jahren sehr guten bzw. stabilen Rahmenbedingungen rechnet AENGEVELT auch für 2014 mit einem umsatz- und transaktionsstarken Immobilienjahr.
