06.01.2014 Transaktionsvolumen der Top 7-Standorte mit über 1 Mrd. Euro plus
Der deutsche Markt für gewerbliche Immobilientransaktionen (ohne gewerbliche Wohninvestments) hat im abgelaufenen Jahr 2013 deutlich an Dynamik gewonnen. Das Transaktionsvolumen der sieben Top-Immobilienstandorte* stieg Berechnungen von German Property Partners zufolge um 7,8 % von 15,2 Mrd. € im Jahr 2012 auf 16,3 Mrd. €. „Nachdem Frankreich als traditionell zweites Zugpferd Europas mit Reformen zurückbleibt und die EU in den Verhandlungen mit den USA für ein Transatlantikabkommen nur unwesentliche Fortschritte verzeichnet, erweist sich Deutschland nicht nur kurzfristig, sondern auch mittelfristig als Motor der Eurozone“, erläutert Andreas Rehberg, Sprecher von German Property Partners. „Aus dem Takt gebracht werden könnte dieser Motor jedoch durch die bisher geplanten Vorhaben der neuen Bundesregierung für den Immobiliensektor.“
MÜNCHNER HOFSTATT GRÖSSTER VERKAUF 2013
Mit einem Transaktionsvolumen von 4,2 Mrd. € (+15,3 %) war München 2013 der umsatzstärkste Immobilienstandort und knüpfte damit an die überdurchschnittlichen Ergebnisse der Vorjahre an. Einen wesentlichen Anteil an diesem Ergebnis hatte die Veräußerung der „Hofstatt“ in der Sendlinger Straße für rund 423 Mio. €. Dieser Verkauf war zudem deutschlandweit die nach Volumen größte bekannte Transaktion. Die 2012 noch führende Hauptstadt belegte 2013 mit deutlichem Abstand bei einem Transaktionsvolumen von 3,4 Mrd. € Platz zwei und verpasste aufgrund des Rückgangs (-12,8 %) knapp einen neuen Rekordwert. Hamburg kam mit 2,8 Mrd. € auf Platz drei und verzeichnete mit einem Plus von gut 47 % die zweithöchste Zuwachsrate und einen neuen Höchstwert seit 2007. Mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von 1,8 Mrd. €1 erreichte Düsseldorf Platz vier und war 2013 mit einem Zuwachs von knapp 119 % Spitzenreiter bei der Entwicklung des gewerblichen Transaktionsvolumens. Knapp die Hälfte des Volumens resultierte aus den drei größten Abschlüssen für den „Kö-Bogen“ (400 Mio. €), das „Kö-Karree“ (211 Mio. €) und den „VODAFONE Campus“ (2/3 des Campus à 200 Mio. €). Stuttgart legte mit 940 Mio. €1 (-21,7 %) nach 2012 das zweitbeste Ergebnis seit 2007 vor und kam damit auf Rang fünf. Mit einem gegenüber 2012 unveränderten Jahresendergebnis in Höhe von 800 Mio. € belegte der Kölner Investmentmarkt den sechsten Platz.
DÜSSELDORF ZIEHT AUSLÄNDISCHE INVESTOREN AN
Einen großen Anteil an der positiven Marktentwicklung hatten ausländische Investoren, deren Engagement gegenüber dem Vorjahr außer in Berlin (-47 %) in allen anderen betrachteten Immobilienstandorten stieg. Am aktivsten waren ausländische Investoren in Düsseldorf (41 % am Transaktionsvolumen), München (38 %) und trotz des Rückgangs in Berlin (33 %). Gegenüber 2012 stieg ihr Interesse 2013 an den Standorten Düsseldorf und Hamburg überdurchschnittlich stark. Der extreme Zuwachs in Düsseldorf resultierte, neben dem bundesweit zweitgrößten Deal „Kö-Bogen“ in der ersten Jahreshälfte, aus den kurz vor Jahresende beurkundeten Verkäufen des „Kö-Karree“ und des „VODAFONE Campus“. In Hamburg ist die Steigerung u.a. auf den dortigen zweitgrößten Ankauf des Jahres zurückzuführen, bei der die österreichische Signa Holding das Alsterhaus am Jungfernstieg für rund 125 Mio. € erwarb. Als stärkste Käufergruppe erwiesen sich 2013 deutschlandweit neben den ausländischen Käufern die Offenen Fonds/Spezialfonds. Auf Verkäuferseite dominierten die Entwickler das Marktgeschehen.
RENDITEN: MÜNCHEN UND HAMBURG WEITER SPITZENREITER
Das größte Interesse der Investoren bestand auch 2013 an der Assetklasse Büro. In Hamburg, Berlin, Düsseldorf und München bewegte sich der jeweilige Anteil dieser Assetklasse am Transaktions-volumen zwischen 63 und 76 %. In Stuttgart verbuchte die Assetklasse Geschäftshaus etwas mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens auf sich. Entsprechend des ungebrochenen Interesses der Anleger an langfristig vermieteten Core-Produkten in bester Lage sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien auch 2013 an allen Immobilienstandorten. Einzige Ausnahme war Stuttgart, wo die Rendite mit 5,3 % gegenüber 2012 unverändert notierte. Dabei blieben München mit einer Rendite von 4,4 % und Hamburg mit 4,5 % (jeweils -0,2 Prozentpunkte) weiterhin die kostenintensivsten deutschen Immobilienhochburgen. Auch in Berlin sank die Rendite um 0,1 Prozentpunkte auf 4,8 %. Düsseldorf und Köln verzeichneten eine identische Renditeentwicklung. In beiden Städten lag sie bei 5,0 % (-0,2 Prozentpunkte).
AUSBLICK 2014
„Abgesehen von den innenpolitischen Unsicherheiten deuten derzeit alle Zeichen auf Wachstum und Konstanz. Das anhaltend niedrige Zinsniveau wird insbesondere Kapitalsammelstellen zu verstärkten Investitionen in Immobilien zwingen. Die Renditen werden sich aller Wahrscheinlichkeit nach uneinheitlich entwickeln. Während sie in Berlin voraussichtlich nicht weiter sinken, da Investoren eher auf B-Lagen und Value-Add-Objekte ausweichen, ist eine Abnahme in München aufgrund des geringen Angebots wahrscheinlich. Insgesamt erwarten wir 2014 für die sieben Top-Immobilien-standorte ein konstantes bis steigendes Transaktionsvolumen zwischen 15 und 17 Mrd. €“, erläutert Andreas Rehberg.
MÜNCHNER HOFSTATT GRÖSSTER VERKAUF 2013
Mit einem Transaktionsvolumen von 4,2 Mrd. € (+15,3 %) war München 2013 der umsatzstärkste Immobilienstandort und knüpfte damit an die überdurchschnittlichen Ergebnisse der Vorjahre an. Einen wesentlichen Anteil an diesem Ergebnis hatte die Veräußerung der „Hofstatt“ in der Sendlinger Straße für rund 423 Mio. €. Dieser Verkauf war zudem deutschlandweit die nach Volumen größte bekannte Transaktion. Die 2012 noch führende Hauptstadt belegte 2013 mit deutlichem Abstand bei einem Transaktionsvolumen von 3,4 Mrd. € Platz zwei und verpasste aufgrund des Rückgangs (-12,8 %) knapp einen neuen Rekordwert. Hamburg kam mit 2,8 Mrd. € auf Platz drei und verzeichnete mit einem Plus von gut 47 % die zweithöchste Zuwachsrate und einen neuen Höchstwert seit 2007. Mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von 1,8 Mrd. €1 erreichte Düsseldorf Platz vier und war 2013 mit einem Zuwachs von knapp 119 % Spitzenreiter bei der Entwicklung des gewerblichen Transaktionsvolumens. Knapp die Hälfte des Volumens resultierte aus den drei größten Abschlüssen für den „Kö-Bogen“ (400 Mio. €), das „Kö-Karree“ (211 Mio. €) und den „VODAFONE Campus“ (2/3 des Campus à 200 Mio. €). Stuttgart legte mit 940 Mio. €1 (-21,7 %) nach 2012 das zweitbeste Ergebnis seit 2007 vor und kam damit auf Rang fünf. Mit einem gegenüber 2012 unveränderten Jahresendergebnis in Höhe von 800 Mio. € belegte der Kölner Investmentmarkt den sechsten Platz.
DÜSSELDORF ZIEHT AUSLÄNDISCHE INVESTOREN AN
Einen großen Anteil an der positiven Marktentwicklung hatten ausländische Investoren, deren Engagement gegenüber dem Vorjahr außer in Berlin (-47 %) in allen anderen betrachteten Immobilienstandorten stieg. Am aktivsten waren ausländische Investoren in Düsseldorf (41 % am Transaktionsvolumen), München (38 %) und trotz des Rückgangs in Berlin (33 %). Gegenüber 2012 stieg ihr Interesse 2013 an den Standorten Düsseldorf und Hamburg überdurchschnittlich stark. Der extreme Zuwachs in Düsseldorf resultierte, neben dem bundesweit zweitgrößten Deal „Kö-Bogen“ in der ersten Jahreshälfte, aus den kurz vor Jahresende beurkundeten Verkäufen des „Kö-Karree“ und des „VODAFONE Campus“. In Hamburg ist die Steigerung u.a. auf den dortigen zweitgrößten Ankauf des Jahres zurückzuführen, bei der die österreichische Signa Holding das Alsterhaus am Jungfernstieg für rund 125 Mio. € erwarb. Als stärkste Käufergruppe erwiesen sich 2013 deutschlandweit neben den ausländischen Käufern die Offenen Fonds/Spezialfonds. Auf Verkäuferseite dominierten die Entwickler das Marktgeschehen.
RENDITEN: MÜNCHEN UND HAMBURG WEITER SPITZENREITER
Das größte Interesse der Investoren bestand auch 2013 an der Assetklasse Büro. In Hamburg, Berlin, Düsseldorf und München bewegte sich der jeweilige Anteil dieser Assetklasse am Transaktions-volumen zwischen 63 und 76 %. In Stuttgart verbuchte die Assetklasse Geschäftshaus etwas mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens auf sich. Entsprechend des ungebrochenen Interesses der Anleger an langfristig vermieteten Core-Produkten in bester Lage sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien auch 2013 an allen Immobilienstandorten. Einzige Ausnahme war Stuttgart, wo die Rendite mit 5,3 % gegenüber 2012 unverändert notierte. Dabei blieben München mit einer Rendite von 4,4 % und Hamburg mit 4,5 % (jeweils -0,2 Prozentpunkte) weiterhin die kostenintensivsten deutschen Immobilienhochburgen. Auch in Berlin sank die Rendite um 0,1 Prozentpunkte auf 4,8 %. Düsseldorf und Köln verzeichneten eine identische Renditeentwicklung. In beiden Städten lag sie bei 5,0 % (-0,2 Prozentpunkte).
AUSBLICK 2014
„Abgesehen von den innenpolitischen Unsicherheiten deuten derzeit alle Zeichen auf Wachstum und Konstanz. Das anhaltend niedrige Zinsniveau wird insbesondere Kapitalsammelstellen zu verstärkten Investitionen in Immobilien zwingen. Die Renditen werden sich aller Wahrscheinlichkeit nach uneinheitlich entwickeln. Während sie in Berlin voraussichtlich nicht weiter sinken, da Investoren eher auf B-Lagen und Value-Add-Objekte ausweichen, ist eine Abnahme in München aufgrund des geringen Angebots wahrscheinlich. Insgesamt erwarten wir 2014 für die sieben Top-Immobilien-standorte ein konstantes bis steigendes Transaktionsvolumen zwischen 15 und 17 Mrd. €“, erläutert Andreas Rehberg.
