07.01.2014 Büroimmobilien Köln: Höhere Mieten und mehr Premiumflächen vermittelt
Im vergangenen Jahr wurden in Köln mit 272.000 Quadratmetern insgesamt neun Prozent mehr Büroflächen vermittelt als 2012. Nach einem Jahr Pause war auch eine Großvermietung mit über 20.000 Quadratmetern dabei. Die Durchschnittskaltmieten stiegen um 7,6 Prozent: von 11,06 auf 11,90 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Auch im Premiumbereich wurden 2013 wieder mehr Flächen zu höheren Mieten vermittelt als in den Vorjahren.
Dies geht aus dem „Büromarktbericht Köln 2013“ hervor, den die Kölner Gewerbemaklerfirma Larbig & Mortag Immobilien GmbH bei ihrer Pressekonferenz präsentierte. Das Unternehmen konnte 2013 in der Domstadt mit 32.000 Quadratmetern vermittelter Bürofläche mehr als jeden vierten Quadratmeter vermarkten. Damit behauptete es nach eigenen Angaben seine Marktführerschaft als größte Beraterfirma für Bürovermietungen.
Im abgelaufenen Jahr lag die Zahl der vermittelten Büroflächen in Köln bei insgesamt 272.000 Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr um neun Prozent; 2012 fanden 247.000 Quadratmeter neue Nutzer. „Betrachtet man den 10-Jahreschnitt, der bei 257.000 Quadratmetern liegt, so war das vergangene Jahr auch unter diesem Aspekt überdurchschnittlich gut“, erläutert Geschäftsführer Uwe Mortag.
Erstmals seit 2011 konnte eine Großvermietung realisiert werden. Die Europäische Agentur für Flugsicherheit (EASA) schloss einen Mietvertrag über 21.500 Quadratmeter im Projekt „Neue Direktion“ am Konrad-Adenauer-Ufer ab. Nach Umbau und Sanierung des Gebäudes will das Unternehmen 2017 einziehen.
Insgesamt 13 Firmen mieteten 2013 Büroflächen zwischen 2.000 bis 10.000 Quadratmetern an. 2012 waren es 16 Mietvertragsabschlüsse in diesem Größensegment.
Rückgrat des Kölner Büromarktes aber sind Flächengrößen bis 2.000 Quadratmeter: Auf Büros mit 1.000 bis 2.000 Quadratmeter entfielen demnach 49 Neuvermietungen. Daraus ergibt sich ein Anteil am Gesamtergebnis von 124.000 Quadratmetern, was 43 Prozent des Bürogesamtumsatzes entspricht. Auf Flächen mit 200 bis 500 Quadratmeter entfielen 430 Vertragsabschlüsse (33%).
Weiterhin konnten wichtige Vertragsverlängerungen der Messe Köln (circa 15.600 Quadratmeter) sowie der Deutschen Bank (15.000) und Neubauten von Eigennutzern registriert werden. So errichtete der Studierenden- und Servicecenter der Universität Köln 10.700 Quadratmeter.
Innenstadt und Stadtteil Ehrenfeld sind erfolgreichste Bürostandorte
Innenstadt und Ehrenfeld waren im vergangenen Jahr die erfolgreichsten Standorte. In der City wurden rund 42 Prozent der Büros angemietet (113.223 Quadratmeter), im Stadtteil Ehrenfeld wurden über 14 Prozent angemietet (38.567 Quadratmeter). Besonders sanierte Bürogebäude im Mediapark, an den Kölner Ringen beziehungsweise am Rheinufer führten zu diesem Effekt. An diesen Standorten sowie im Rheinauhafen werden auch die höchsten Mieten gezahlt. Nach einigen Monaten der Rückgänge stiegen die Spitzenmieten in Premiumobjekten gegenüber dem Vorjahr von 19,75 auf 22,50 Euro (+14%). Insgesamt wurden rund 30.000 Quadratmeter Büroflächen in diesem Segment mit Kaltmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter vermittelt.
Verglichen mit anderen Bürostandorten ist dieser Wert vergleichsweise moderat. In Düsseldorf liegen die Spitzenmieten bei etwa 27 Euro, in München bei 33 und in Frankfurt am Main bei 37,50 Euro.
Die Durchschnittsmieten kletterten im vergangenen Jahr in der Domstadt ebenfalls leicht, von 11,06 auf 11,90 Euro (+7,6%). Beim Blick auf die Mikrostandorte ist festzustellen, dass die Durchschnittsmieten mit 18,30 Euro im Rheinauhafen am höchsten sind. In der Innenstadt liegen sie bei 12,67 Euro, in Deutz bei 12,90 und in Kalk bei 10,23 Euro. Am niedrigsten sind sie mit 7,25 Euro in Marsdorf sowie mit 7,35 Euro in Chorweiler.
Nebenkosten, also Betriebs- und Heizkosten, belaufen sich auf durchschnittlich 2,77 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Hierfür hat Larbig & Mortag Immobilien eine Umfrage unter 500 Büromietern durchgeführt. Gegenüber dem Vorjahr sind sie um 0,35 Prozent gesunken. In die Berechnung flossen ausschließlich genutzte Büros ein. Denn bei Neubauprojekten wird oft ein Nebenkostensatz prognostiziert und können erst nach Nutzung genau abgerechnet werden.
Der Nebenkosten-Rückgang ist vor allem der Tatsache geschuldet, dass Neubauten in der Regel hohe energetische Standards bei Wärme und Klimatechnik erfüllen, welche die Nebenkosten gering halten.
Größte Mietergruppe ist die Dienstleistungsbrache mit 47 Prozent gewesen. Beratungsunternehmen machten circa 20 Prozent vom Umsatzkuchen aus. Auf Medien entfielen 17 Prozent, auf die Gesundheitsbranche acht Prozent. Unter den verbleibenden acht Prozent summieren sich sonstige Branchen.
Die meisten Unternehmen hatten vor der Neuvermietung bereits ihren Sitz in Köln beziehungsweise dem Umland.
Im Schnitt werden Mietverträge über 4,9 Jahre abgeschlossen
Je größer die angemieteten Büroflächen, umso eher sind die Unternehmen bereit, langfristige Mietverträge über zehn oder 15 Jahre zu schließen. Denn die Suche nach größeren Flächen ist in der Regel wegen des geringeren Angebots schwieriger als für kleinere. Größere Unternehmen sind ferner länger am Markt und können langfristiger planen als kleinere beziehungsweise Start-ups, die Mietverträge zwischen drei beziehungsweise fünf Jahre abschließen. Ihre Verträge erhalten aber Verlängerungsoptionen, die sie zumeist in Anspruch nehmen.
Auf alle Bürogrößen bezogen lag die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit bei 4,9 Jahren und hat sich gegenüber dem Vorjahr 2012 um fast ein Fünftel erhöht. 2012 wurden Verträge über 4,05 Jahre abgeschlossen.
Diese Entwicklung spiegelt auch die gute Geschäftsentwicklung zahlreicher Unternehmen wider, die langfristiger mieten als etwa nach Ausbruch der Finanzkrise 2009 und 2010.
Eine geringe Neubautätigkeit verbunden mit einer hohen Nachfrage ließen die Zahl leerstehender Büroflächen in der Domstadt weiter sinken. Die Quote liegt aktuell bei 7,6 Prozent; 2012 war sie mit 7,7 Prozent geringfügig höher. Dies entspricht 562.000 Quadratmeter vakanter Büroflächen; insgesamt zählt Köln über 7,4 Millionen Quadratmeter. Ein Großteil der Büroflächen ist in ihrem derzeitigen Zustand nicht vermittelbar. Hierzu zählen vor allem nicht sanierte Gebäude aus den 1960er bis 1980er Jahren, von denen viele in der Innenstadt stehen. Diese müssten vor der Neuvermietung aufwändig saniert werden; gegebenenfalls kann über eine Umnutzung in Wohnraum nachgedacht werden.
Kopfschmerzen bereitet den Immobilienberatern in diesem Zusammenhang die geringe Zahl der Büroneubauten. Im abgelaufenen Jahr wurden gerade mal knapp 60.000 Quadratmeter fertiggestellt. Die größten Projekte waren MaxCologne (Deutz), KölnKubus (Kalk) und Waidmarkt (Innenstadt). Da nahezu alle Projekte bereits vor Fertigstellung vermietet waren, fehlt es insbesondere für kleinere Büroeinheiten mit maximal 1.000 Quadratmetern an Flächenangebot. „Aber gerade kleinere Firmen müssen flexibel sein und sind selten in der Lage, heute Vormietverträge für Büroflächen zu unterschreiben, die sie erst in zwei Jahren beziehen können“, so Geschäftsführer Markus Larbig.
Bei anderen Neubauvorhaben verzögerte sich der Fertigstellungstermin um einige Monate. So können Büroflächen des Baufelds 4 im Rheinauhafen, des Projekts Kaiser-Wilhelm-Ring 17 sowie Teile des Gerling-Quartiers erst in den nächsten Monaten bezogen werden; ursprünglich sollten sie 2013 bezugsfertig sein.
Gemäß den Immobilienexperten von Larbig & Mortag wäre eine Büro-Neubauquote von jährlich etwa 120.000 Quadratmetern für den Kölner Markt optimal.
Ausblick 2014: Etwa 270.000 Quadratmeter Umsatz, stabile Büromieten
Im laufenden Jahr rechnen die Immobilienberater wegen der guten Wirtschaftsdaten und dem regen Nachfrageverhalten mit einer Vermittlungsquote von abermals etwa 270.000 Quadratmetern. Damit verbunden könnten die Durchschnitts- und Spitzenmieten um drei bis fünf Prozent steigen. Ferner prognostizieren sie einen weiterhin sinkenden Leerstand.
Dies geht aus dem „Büromarktbericht Köln 2013“ hervor, den die Kölner Gewerbemaklerfirma Larbig & Mortag Immobilien GmbH bei ihrer Pressekonferenz präsentierte. Das Unternehmen konnte 2013 in der Domstadt mit 32.000 Quadratmetern vermittelter Bürofläche mehr als jeden vierten Quadratmeter vermarkten. Damit behauptete es nach eigenen Angaben seine Marktführerschaft als größte Beraterfirma für Bürovermietungen.
Im abgelaufenen Jahr lag die Zahl der vermittelten Büroflächen in Köln bei insgesamt 272.000 Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr um neun Prozent; 2012 fanden 247.000 Quadratmeter neue Nutzer. „Betrachtet man den 10-Jahreschnitt, der bei 257.000 Quadratmetern liegt, so war das vergangene Jahr auch unter diesem Aspekt überdurchschnittlich gut“, erläutert Geschäftsführer Uwe Mortag.
Erstmals seit 2011 konnte eine Großvermietung realisiert werden. Die Europäische Agentur für Flugsicherheit (EASA) schloss einen Mietvertrag über 21.500 Quadratmeter im Projekt „Neue Direktion“ am Konrad-Adenauer-Ufer ab. Nach Umbau und Sanierung des Gebäudes will das Unternehmen 2017 einziehen.
Insgesamt 13 Firmen mieteten 2013 Büroflächen zwischen 2.000 bis 10.000 Quadratmetern an. 2012 waren es 16 Mietvertragsabschlüsse in diesem Größensegment.
Rückgrat des Kölner Büromarktes aber sind Flächengrößen bis 2.000 Quadratmeter: Auf Büros mit 1.000 bis 2.000 Quadratmeter entfielen demnach 49 Neuvermietungen. Daraus ergibt sich ein Anteil am Gesamtergebnis von 124.000 Quadratmetern, was 43 Prozent des Bürogesamtumsatzes entspricht. Auf Flächen mit 200 bis 500 Quadratmeter entfielen 430 Vertragsabschlüsse (33%).
Weiterhin konnten wichtige Vertragsverlängerungen der Messe Köln (circa 15.600 Quadratmeter) sowie der Deutschen Bank (15.000) und Neubauten von Eigennutzern registriert werden. So errichtete der Studierenden- und Servicecenter der Universität Köln 10.700 Quadratmeter.
Innenstadt und Stadtteil Ehrenfeld sind erfolgreichste Bürostandorte
Innenstadt und Ehrenfeld waren im vergangenen Jahr die erfolgreichsten Standorte. In der City wurden rund 42 Prozent der Büros angemietet (113.223 Quadratmeter), im Stadtteil Ehrenfeld wurden über 14 Prozent angemietet (38.567 Quadratmeter). Besonders sanierte Bürogebäude im Mediapark, an den Kölner Ringen beziehungsweise am Rheinufer führten zu diesem Effekt. An diesen Standorten sowie im Rheinauhafen werden auch die höchsten Mieten gezahlt. Nach einigen Monaten der Rückgänge stiegen die Spitzenmieten in Premiumobjekten gegenüber dem Vorjahr von 19,75 auf 22,50 Euro (+14%). Insgesamt wurden rund 30.000 Quadratmeter Büroflächen in diesem Segment mit Kaltmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter vermittelt.
Verglichen mit anderen Bürostandorten ist dieser Wert vergleichsweise moderat. In Düsseldorf liegen die Spitzenmieten bei etwa 27 Euro, in München bei 33 und in Frankfurt am Main bei 37,50 Euro.
Die Durchschnittsmieten kletterten im vergangenen Jahr in der Domstadt ebenfalls leicht, von 11,06 auf 11,90 Euro (+7,6%). Beim Blick auf die Mikrostandorte ist festzustellen, dass die Durchschnittsmieten mit 18,30 Euro im Rheinauhafen am höchsten sind. In der Innenstadt liegen sie bei 12,67 Euro, in Deutz bei 12,90 und in Kalk bei 10,23 Euro. Am niedrigsten sind sie mit 7,25 Euro in Marsdorf sowie mit 7,35 Euro in Chorweiler.
Nebenkosten, also Betriebs- und Heizkosten, belaufen sich auf durchschnittlich 2,77 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Hierfür hat Larbig & Mortag Immobilien eine Umfrage unter 500 Büromietern durchgeführt. Gegenüber dem Vorjahr sind sie um 0,35 Prozent gesunken. In die Berechnung flossen ausschließlich genutzte Büros ein. Denn bei Neubauprojekten wird oft ein Nebenkostensatz prognostiziert und können erst nach Nutzung genau abgerechnet werden.
Der Nebenkosten-Rückgang ist vor allem der Tatsache geschuldet, dass Neubauten in der Regel hohe energetische Standards bei Wärme und Klimatechnik erfüllen, welche die Nebenkosten gering halten.
Größte Mietergruppe ist die Dienstleistungsbrache mit 47 Prozent gewesen. Beratungsunternehmen machten circa 20 Prozent vom Umsatzkuchen aus. Auf Medien entfielen 17 Prozent, auf die Gesundheitsbranche acht Prozent. Unter den verbleibenden acht Prozent summieren sich sonstige Branchen.
Die meisten Unternehmen hatten vor der Neuvermietung bereits ihren Sitz in Köln beziehungsweise dem Umland.
Im Schnitt werden Mietverträge über 4,9 Jahre abgeschlossen
Je größer die angemieteten Büroflächen, umso eher sind die Unternehmen bereit, langfristige Mietverträge über zehn oder 15 Jahre zu schließen. Denn die Suche nach größeren Flächen ist in der Regel wegen des geringeren Angebots schwieriger als für kleinere. Größere Unternehmen sind ferner länger am Markt und können langfristiger planen als kleinere beziehungsweise Start-ups, die Mietverträge zwischen drei beziehungsweise fünf Jahre abschließen. Ihre Verträge erhalten aber Verlängerungsoptionen, die sie zumeist in Anspruch nehmen.
Auf alle Bürogrößen bezogen lag die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit bei 4,9 Jahren und hat sich gegenüber dem Vorjahr 2012 um fast ein Fünftel erhöht. 2012 wurden Verträge über 4,05 Jahre abgeschlossen.
Diese Entwicklung spiegelt auch die gute Geschäftsentwicklung zahlreicher Unternehmen wider, die langfristiger mieten als etwa nach Ausbruch der Finanzkrise 2009 und 2010.
Eine geringe Neubautätigkeit verbunden mit einer hohen Nachfrage ließen die Zahl leerstehender Büroflächen in der Domstadt weiter sinken. Die Quote liegt aktuell bei 7,6 Prozent; 2012 war sie mit 7,7 Prozent geringfügig höher. Dies entspricht 562.000 Quadratmeter vakanter Büroflächen; insgesamt zählt Köln über 7,4 Millionen Quadratmeter. Ein Großteil der Büroflächen ist in ihrem derzeitigen Zustand nicht vermittelbar. Hierzu zählen vor allem nicht sanierte Gebäude aus den 1960er bis 1980er Jahren, von denen viele in der Innenstadt stehen. Diese müssten vor der Neuvermietung aufwändig saniert werden; gegebenenfalls kann über eine Umnutzung in Wohnraum nachgedacht werden.
Kopfschmerzen bereitet den Immobilienberatern in diesem Zusammenhang die geringe Zahl der Büroneubauten. Im abgelaufenen Jahr wurden gerade mal knapp 60.000 Quadratmeter fertiggestellt. Die größten Projekte waren MaxCologne (Deutz), KölnKubus (Kalk) und Waidmarkt (Innenstadt). Da nahezu alle Projekte bereits vor Fertigstellung vermietet waren, fehlt es insbesondere für kleinere Büroeinheiten mit maximal 1.000 Quadratmetern an Flächenangebot. „Aber gerade kleinere Firmen müssen flexibel sein und sind selten in der Lage, heute Vormietverträge für Büroflächen zu unterschreiben, die sie erst in zwei Jahren beziehen können“, so Geschäftsführer Markus Larbig.
Bei anderen Neubauvorhaben verzögerte sich der Fertigstellungstermin um einige Monate. So können Büroflächen des Baufelds 4 im Rheinauhafen, des Projekts Kaiser-Wilhelm-Ring 17 sowie Teile des Gerling-Quartiers erst in den nächsten Monaten bezogen werden; ursprünglich sollten sie 2013 bezugsfertig sein.
Gemäß den Immobilienexperten von Larbig & Mortag wäre eine Büro-Neubauquote von jährlich etwa 120.000 Quadratmetern für den Kölner Markt optimal.
Ausblick 2014: Etwa 270.000 Quadratmeter Umsatz, stabile Büromieten
Im laufenden Jahr rechnen die Immobilienberater wegen der guten Wirtschaftsdaten und dem regen Nachfrageverhalten mit einer Vermittlungsquote von abermals etwa 270.000 Quadratmetern. Damit verbunden könnten die Durchschnitts- und Spitzenmieten um drei bis fünf Prozent steigen. Ferner prognostizieren sie einen weiterhin sinkenden Leerstand.
