09.01.2014 Berliner Büromarkt fehlen Flächen in den Top-Lagen
Die Angebotssituation auf dem Berliner Büromarkt bleibt unverändert brisant. „Dies gilt insbesondere für stark nachgefragte Büroflächen in guter Lage, die nicht mehr im ausreichenden Maß zur Verfügung stehen“, sagt Tibor Frommold, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Berlin. Der Mangel von insbesondere großen zusammenhängenden Flächen wird auch durch die geringe Anzahl von Abschlüssen über 5.000 m² belegt. Insgesamt resultiert hieraus eine im Zehn-Jahres-Vergleich unterdurchschnittliche Vermietungsleistung für das Gesamtjahr 2013 von ca. 464.000 m². Verglichen mit 2012 bedeutet das Ergebnis einen Umsatzrückgang von 15 %.
Trotz der anhaltenden Flächenverknappung ist die Bereitschaft auf die dezentralen Standorte auszuweichen seitens vieler Unternehmen gering. „An diesem Status quo wird sich auch auf absehbarer Zeit nichts ändern, da eine optimale öffentliche Verkehrsanbindung und Infrastruktur nach wie vor die entscheidenden Kriterien bei der Bürosuche in der Hauptstadt sind. Entsprechend ist auch für 2014 nicht mit einem signifikanten Anstieg der Vermietungsleistung gegenüber dem abgelaufenen Kalenderjahr zu rechnen. Der Flächenumsatz wird sich voraussichtlich im Bereich zwischen 400.000 und 500.000 m² bewegen“, prognostiziert Frommold.
Die Spitzenmiete zeigte sich im Ostteil der City nach dem vierten Quartal 2013 stabil und blieb mit 22,00 €/m² auf dem Wert des Vorquartals. Im Westteil der City konnte hingegen ein leichter Anstieg von 21,00 €/m² auf 21,50 €/m² verzeichnet werden. Die Durchschnittsmiete stieg in der City Ost von 13,50 €/m² auf 13,60 €/m². In der City West blieb der Wert konstant bei 13,50 €/m². „Insbesondere im innerstädtischen Bereich müssen Büronutzer sich zunehmend auf höhere Mietpreisansätze seitens der Eigentümer einstellen“, so Frommold.
Der Leerstand erhöhte sich gegenüber dem dritten Quartal 2013 von ca. 940.000 m² auf ca. 980.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 19.900.000 m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 4,9 %. „Da viele der verfügbaren Büroflächen nicht mehr dem Anforderungsprofil entsprechen, verzichten weiterhin viele Mieter auf einen Umzug und verlängern stattdessen ihr bisheriges Mietverhältnis“, sagt Frommold.
Die öffentliche Hand unterstrich einmal mehr ihre Bedeutung als Büromieter in der Hauptstadt und zeigte sich 2013 als umsatzstärkste Branche. Die größten Anmietungen wurden innerhalb des Sektors vom Deutschen Bundestag, der Deutschen Rentenversicherung und der Staatsanwaltschaft Berlin getätigt. Ebenfalls einen hohen Büroflächenumsatz verzeichnete die IT-Branche. Die meisten Mietverträge wurden im Gesamtjahr 2013 im Flächensegment zwischen 200 und 500 m² getätigt. Im Bereich zwischen 1.000 und 5.000 m² waren Berlins Büromieter ebenfalls sehr aktiv.
Nach München ist Berlin der attraktivste Standort für Startup-Unternehmen in Deutschland. Besonders groß ist die Nachfrage seitens der Unternehmensgründer nach Büroflächen in Berlin-Mitte, Kreuzberg und Friedrichshain. „Zwar sind hier durchaus einige Neuprojektierungen in den Schubladen der Investoren vorhanden, doch sollte zuvor eingehend geprüft werden, inwieweit die tatsächlichen Bedürfnisse mit den Plänen übereinstimmen. So besteht ein zunehmendes Interesse an renovierten Gewerbehöfen aus dem vergangenen Jahrhundert, die mit ihrer denkmalgeschützten Außenfassade und den großen lichtdurchfluteten Räumen gerade für Kreative eine perfekte Kombination darstellen. Generell ist seitens der Investoren künftig mehr Mut gefordert, nicht nur Bauvorhaben mit einem hohen Vorvermietungstand zu realisieren, sondern auch spekulativ zu bauen “, erklärt Frommold.
Im Standort-Ranking bleibt Berlin-Mitte weiterhin die beliebteste Bürolage. Allerdings hinterließ die zunehmende Flächenverknappung deutliche Spuren beim Vermietungsergebnis. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet der Flächenumsatz von ca. 142.000 m² einen Rückgang von 27 %.
Trotz der anhaltenden Flächenverknappung ist die Bereitschaft auf die dezentralen Standorte auszuweichen seitens vieler Unternehmen gering. „An diesem Status quo wird sich auch auf absehbarer Zeit nichts ändern, da eine optimale öffentliche Verkehrsanbindung und Infrastruktur nach wie vor die entscheidenden Kriterien bei der Bürosuche in der Hauptstadt sind. Entsprechend ist auch für 2014 nicht mit einem signifikanten Anstieg der Vermietungsleistung gegenüber dem abgelaufenen Kalenderjahr zu rechnen. Der Flächenumsatz wird sich voraussichtlich im Bereich zwischen 400.000 und 500.000 m² bewegen“, prognostiziert Frommold.
Die Spitzenmiete zeigte sich im Ostteil der City nach dem vierten Quartal 2013 stabil und blieb mit 22,00 €/m² auf dem Wert des Vorquartals. Im Westteil der City konnte hingegen ein leichter Anstieg von 21,00 €/m² auf 21,50 €/m² verzeichnet werden. Die Durchschnittsmiete stieg in der City Ost von 13,50 €/m² auf 13,60 €/m². In der City West blieb der Wert konstant bei 13,50 €/m². „Insbesondere im innerstädtischen Bereich müssen Büronutzer sich zunehmend auf höhere Mietpreisansätze seitens der Eigentümer einstellen“, so Frommold.
Der Leerstand erhöhte sich gegenüber dem dritten Quartal 2013 von ca. 940.000 m² auf ca. 980.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 19.900.000 m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 4,9 %. „Da viele der verfügbaren Büroflächen nicht mehr dem Anforderungsprofil entsprechen, verzichten weiterhin viele Mieter auf einen Umzug und verlängern stattdessen ihr bisheriges Mietverhältnis“, sagt Frommold.
Die öffentliche Hand unterstrich einmal mehr ihre Bedeutung als Büromieter in der Hauptstadt und zeigte sich 2013 als umsatzstärkste Branche. Die größten Anmietungen wurden innerhalb des Sektors vom Deutschen Bundestag, der Deutschen Rentenversicherung und der Staatsanwaltschaft Berlin getätigt. Ebenfalls einen hohen Büroflächenumsatz verzeichnete die IT-Branche. Die meisten Mietverträge wurden im Gesamtjahr 2013 im Flächensegment zwischen 200 und 500 m² getätigt. Im Bereich zwischen 1.000 und 5.000 m² waren Berlins Büromieter ebenfalls sehr aktiv.
Nach München ist Berlin der attraktivste Standort für Startup-Unternehmen in Deutschland. Besonders groß ist die Nachfrage seitens der Unternehmensgründer nach Büroflächen in Berlin-Mitte, Kreuzberg und Friedrichshain. „Zwar sind hier durchaus einige Neuprojektierungen in den Schubladen der Investoren vorhanden, doch sollte zuvor eingehend geprüft werden, inwieweit die tatsächlichen Bedürfnisse mit den Plänen übereinstimmen. So besteht ein zunehmendes Interesse an renovierten Gewerbehöfen aus dem vergangenen Jahrhundert, die mit ihrer denkmalgeschützten Außenfassade und den großen lichtdurchfluteten Räumen gerade für Kreative eine perfekte Kombination darstellen. Generell ist seitens der Investoren künftig mehr Mut gefordert, nicht nur Bauvorhaben mit einem hohen Vorvermietungstand zu realisieren, sondern auch spekulativ zu bauen “, erklärt Frommold.
Im Standort-Ranking bleibt Berlin-Mitte weiterhin die beliebteste Bürolage. Allerdings hinterließ die zunehmende Flächenverknappung deutliche Spuren beim Vermietungsergebnis. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet der Flächenumsatz von ca. 142.000 m² einen Rückgang von 27 %.
