09.01.2014 Einzelhandelsinvestmentmarkt 2013: Starkes Jahresendquartal
Über 8,6 Milliarden Euro wurden im Jahresverlauf 2013 in deutsche Einzelhandelsobjekte investiert. Gegenüber dem Vorjahr stellt dies einen leichten Rückgang des Investmentvolumens um zwei Prozent oder 166 Millionen Euro dar. Die letzten drei Monate des Jahres 2013 waren dabei mit Investments von mehr als 2,6 Milliarden Euro das stärkste Quartal im Jahresverlauf. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Erhebung des Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE. "Deutsche Einzelhandelsimmobilien sind weiterhin ein sehr begehrtes Anlageobjekt vor allem für institutionelle Investoren. Die sehr guten Daten des deutschen Handels und ein stark gestiegenes Konsumklima auf Sechs-Jahres-Hoch sorgen für die hohe Attraktivität dieser Assetklasse. Hinzu kommen positive Nachrichten vom Arbeitsmarkt, die für eine weiterhin stabile Umsatzentwicklung im Einzelhandel sorgen", sagt Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. "Wir sehen, dass gerade Investoren aus dem nicht-europäischen Ausland großes Interesse sowohl an Großtransaktionen im Core-Bereich als auch an Non-Core-Einzelhandelsportfolien zeigen", so Poppinga weiter.
Shopping-Center umsatzstärkste Assetklasse
Mit einem Investitionsvolumen von knapp 3,6 Milliarden Euro oder 41 Prozent des Gesamtvolumens waren Shopping-Center die dominierende Nutzungsart im Einzelhandelssegment. In diese Assetklasse wurden somit gut 17 Prozent oder 520 Millionen Euro mehr investiert als im Vorjahr. An zweiter Stelle standen Geschäftshäuser in innerstädtischer Toplage, auf die - trotz eines Rückgangs des Investmentvolumens um neun Prozent im Vergleich zum Jahr 2012 - mit knapp 2,5 Milliarden Euro fast 29 Prozent entfielen. Mit 2,4 Milliarden Euro folgte direkt dahinter das Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren, die einen Anteil am Gesamtvolumen von knapp 28 Prozent auf sich vereinten. Gegenüber dem Vorjahr sank das Transaktionsvolumen in dieser Assetklasse jedoch ebenfalls um rund 11 Prozent.
Stärker als im Vorjahr wurden Einzeltransaktionen getätigt. Auf diese entfielen mit knapp sechs Milliarden Euro rund 69 Prozent des Einzelhandelstransaktionsvolumens, während es im Jahr 2012 nur 55 Prozent oder 4,9 Milliarden Euro waren. "Insbesondere die Beteiligung des französischen Versicherers CNP Assurances an dem von TIAA-Cref gehaltenen Shopping-Center-Portfolio mit Objekten in Berlin, Erlangen und München sowie die Übernahme von 22 Max-Bahr-Märkten durch Bauhaus zeigen jedoch, dass auch Paketverkäufe weiterhin am Markt platzierbar sind", kommentiert Poppinga das Ergebnis.
Mehr als ein Drittel des Transaktionsvolumens an Top 5-Standorten
In den fünf großen deutschen Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurden mehr als drei Milliarden Euro in Einzelhandelsimmobilien investiert. Dies entspricht rund einem Drittel des gesamten Retail-Investmentvolumens. Gegenüber 2012 wurden rund 34 Prozent oder 770 Millionen Euro mehr in Einzelhandelsobjekte investiert. Den ersten Platz belegt trotz eines leichten Rückgangs des Transaktionsvolumens um neun Prozent die Bundeshauptstadt Berlin mit 1,1 Milliarden Euro. Geprägt wurde das Transaktionsgeschehen im Wesentlichen durch diverse Shopping-Center-Deals wie den Hallen am Borsigturm, Tempelhofer Hafen, den Gropius-Passagen und dem Forum Steglitz sowie dem Geschäftshaus N° 195 Kudamm. Hamburg belegte mit 550 Millionen Euro (+ 56 Prozent) - unter anderem durch den Verkauf des Alsterhauses an die Signa Holding sowie des Saturn-Marktes an der Mönckebergstraße - den zweiten Platz. Durch den Erwerb des Kö-Boges durch Art-Invest Real Estate Funds GmbH für ein von zwei berufsständischen Versorgungswerken gehaltenes Sondervermögen katapultierte sich Düsseldorf mit 500 Millionen Euro auf den dritten Platz. Im Vorjahr wurden hier vergleichsweise bescheidene 30 Millionen Euro registriert. In Frankfurt wurden mit 480 Millionen Euro rund drei Prozent mehr als im Vorjahr in Einzelhandelsobjekte investiert. Die größten Transaktionen waren hier der Verkauf des One Goethe Plaza aus dem Prime-Paket und der von Primark genutzten Immobilie Zeil 94 - die beide für von der IVG Institutional Funds GmbH gemanagte Spezialfonds erworben wurde - sowie der Kauf der Zeilgalerie durch die RFR Holding. Auch in München wurde mit 376 Millionen Euro mehr als doppelt so viel investiert wie im Jahr zuvor. Der Großteil entfiel dabei auf die Beteiligung der CNP Assurances am PEP Einkaufscenter in Neuperlach.
Ausländische Investoren investierten rund ein Viertel des Volumens
Der Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen im Einzelhandelssegment betrug im Jahr 2013 rund 25 Prozent oder 2,2 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Rückgang um gut 50 Prozent. Diese Entwicklung betraf weniger die Top-Investmentzentren, wo der Rückgang mit 15 Prozent vergleichsweise moderat ausfiel, sondern vorrangig die Regionalstandorte und B-Standorte. "Anders als die Zahlen vermuten lassen, ist das Interesse ausländischer Investoren dennoch ungebrochen hoch", erklärt Poppinga. "Diese würden sehr gerne ihre Deutschlandquote mit hiesigen Handelsimmobilien erfüllen, wie die Beteiligung der CNP Assurance an drei Shopping-Center eindrücklich unter Beweis stellt. Jedoch stehen sie in direkter Konkurrenz zu eigenkapitalstarken deutschen Immobilieninvestoren, die sich vermehrt auf den Heimatmarkt konzentrieren." Das internationale Kapital stammte mit einem Anteil am Gesamtvolumen von jeweils sieben Prozent überwiegend von US-amerikanischen sowie angelsächsischen Investoren. Französische Anleger stellten mit 528 Millionen Euro rund sechs Prozent des Investmentvolumens.
Offene Immobilien- und Spezialfonds aktivste Käufergruppe
Wie auch am gesamten gewerblichen Investmentmarkt entfiel der größte Anteil des Transaktionsvolumens im Retail-Segment auf Offene Immobilien-Publikums- und -Spezialfonds. Mit 2,8 Milliarden Euro investierte diese Anlegergruppe knapp ein Drittel der Gesamtsumme. Gegenüber dem Jahr 2012 erhöhte sich das durch diese Investoren angelegte Kapital somit um 144 Prozent. An zweiter Stelle folgten mit weitem Abstand Versicherungen und Pensionskassen, die mit knapp 1,4 Milliarden Euro rund 16 Prozent investierten. Den dritten Rang belegten gleichermaßen Asset- und Fondsmanager und Privatinvestoren mit jeweils rund elf Prozent. Beide Investorengruppen investierten jedoch nur rund die Hälfte ihres Vorjahresvolumens. Auf Verkäuferseite dominierten Projektentwickler/Bauträger mit 31 Prozent sowie Asset- und Fondsmanager mit knapp 17 Prozent des Transaktionsvolumens das Marktgeschehen.
Spitzenrenditen weiter rückläufig
Bedingt durch die weiterhin hohe Nachfrage nach Core-Produkten bei gleichzeitig limitiertem Angebot in diesem Segment sanken die Spitzenrenditen im Einzelhandelssegment zum Jahresende weiter. Aktuell liegen die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Geschäftshäuser in München und Hamburg bei 4,20 Prozent, in Düsseldorf und Frankfurt bei 4,30 Prozent und in Berlin bei 4,40 Prozent. Somit ist in diesem Segment nach der Boom-Phase 2006/2007 ein neues zyklisches Hoch erreicht. Auch für erstklassige Shopping-Center in Top-Lage sank die Nettoanfangsrendite von 4,75 auf 4,60 Prozent. Für Einkaufszentren in B-Standorten werden nunmehr 5,40 Prozent erzielt, 20 Basispunkte weniger als noch im Vorquartal.
Stabile Investmentaktivität für 2014 erwartet - Verkäufe von Non-Core-Objekten nehmen zu
"Die Dynamik am Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien wird auch 2014 recht hoch bleiben. Dafür sprechen allein schon die sehr guten gesamtwirtschaftlichen Fundamentaldaten und die sehr stabile Entwicklung im deutschen Einzelhandel", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland in seinem Ausblick. "Dementsprechend erwarten wir neben einer Vielzahl an Transaktionen im Core-Segment auch eine zunehmende Risikobereitschaft auf Seiten der Investoren, sich verstärkt Management-intensiveren Objekten und Non-Core-Portfolien zuzuwenden. Insofern sollte sich das Transaktionsvolumen 2014 in der Größenordnung zwischen 9 und 10 Milliarden Euro bewegen."
Shopping-Center umsatzstärkste Assetklasse
Mit einem Investitionsvolumen von knapp 3,6 Milliarden Euro oder 41 Prozent des Gesamtvolumens waren Shopping-Center die dominierende Nutzungsart im Einzelhandelssegment. In diese Assetklasse wurden somit gut 17 Prozent oder 520 Millionen Euro mehr investiert als im Vorjahr. An zweiter Stelle standen Geschäftshäuser in innerstädtischer Toplage, auf die - trotz eines Rückgangs des Investmentvolumens um neun Prozent im Vergleich zum Jahr 2012 - mit knapp 2,5 Milliarden Euro fast 29 Prozent entfielen. Mit 2,4 Milliarden Euro folgte direkt dahinter das Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren, die einen Anteil am Gesamtvolumen von knapp 28 Prozent auf sich vereinten. Gegenüber dem Vorjahr sank das Transaktionsvolumen in dieser Assetklasse jedoch ebenfalls um rund 11 Prozent.
Stärker als im Vorjahr wurden Einzeltransaktionen getätigt. Auf diese entfielen mit knapp sechs Milliarden Euro rund 69 Prozent des Einzelhandelstransaktionsvolumens, während es im Jahr 2012 nur 55 Prozent oder 4,9 Milliarden Euro waren. "Insbesondere die Beteiligung des französischen Versicherers CNP Assurances an dem von TIAA-Cref gehaltenen Shopping-Center-Portfolio mit Objekten in Berlin, Erlangen und München sowie die Übernahme von 22 Max-Bahr-Märkten durch Bauhaus zeigen jedoch, dass auch Paketverkäufe weiterhin am Markt platzierbar sind", kommentiert Poppinga das Ergebnis.
Mehr als ein Drittel des Transaktionsvolumens an Top 5-Standorten
In den fünf großen deutschen Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurden mehr als drei Milliarden Euro in Einzelhandelsimmobilien investiert. Dies entspricht rund einem Drittel des gesamten Retail-Investmentvolumens. Gegenüber 2012 wurden rund 34 Prozent oder 770 Millionen Euro mehr in Einzelhandelsobjekte investiert. Den ersten Platz belegt trotz eines leichten Rückgangs des Transaktionsvolumens um neun Prozent die Bundeshauptstadt Berlin mit 1,1 Milliarden Euro. Geprägt wurde das Transaktionsgeschehen im Wesentlichen durch diverse Shopping-Center-Deals wie den Hallen am Borsigturm, Tempelhofer Hafen, den Gropius-Passagen und dem Forum Steglitz sowie dem Geschäftshaus N° 195 Kudamm. Hamburg belegte mit 550 Millionen Euro (+ 56 Prozent) - unter anderem durch den Verkauf des Alsterhauses an die Signa Holding sowie des Saturn-Marktes an der Mönckebergstraße - den zweiten Platz. Durch den Erwerb des Kö-Boges durch Art-Invest Real Estate Funds GmbH für ein von zwei berufsständischen Versorgungswerken gehaltenes Sondervermögen katapultierte sich Düsseldorf mit 500 Millionen Euro auf den dritten Platz. Im Vorjahr wurden hier vergleichsweise bescheidene 30 Millionen Euro registriert. In Frankfurt wurden mit 480 Millionen Euro rund drei Prozent mehr als im Vorjahr in Einzelhandelsobjekte investiert. Die größten Transaktionen waren hier der Verkauf des One Goethe Plaza aus dem Prime-Paket und der von Primark genutzten Immobilie Zeil 94 - die beide für von der IVG Institutional Funds GmbH gemanagte Spezialfonds erworben wurde - sowie der Kauf der Zeilgalerie durch die RFR Holding. Auch in München wurde mit 376 Millionen Euro mehr als doppelt so viel investiert wie im Jahr zuvor. Der Großteil entfiel dabei auf die Beteiligung der CNP Assurances am PEP Einkaufscenter in Neuperlach.
Ausländische Investoren investierten rund ein Viertel des Volumens
Der Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen im Einzelhandelssegment betrug im Jahr 2013 rund 25 Prozent oder 2,2 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Rückgang um gut 50 Prozent. Diese Entwicklung betraf weniger die Top-Investmentzentren, wo der Rückgang mit 15 Prozent vergleichsweise moderat ausfiel, sondern vorrangig die Regionalstandorte und B-Standorte. "Anders als die Zahlen vermuten lassen, ist das Interesse ausländischer Investoren dennoch ungebrochen hoch", erklärt Poppinga. "Diese würden sehr gerne ihre Deutschlandquote mit hiesigen Handelsimmobilien erfüllen, wie die Beteiligung der CNP Assurance an drei Shopping-Center eindrücklich unter Beweis stellt. Jedoch stehen sie in direkter Konkurrenz zu eigenkapitalstarken deutschen Immobilieninvestoren, die sich vermehrt auf den Heimatmarkt konzentrieren." Das internationale Kapital stammte mit einem Anteil am Gesamtvolumen von jeweils sieben Prozent überwiegend von US-amerikanischen sowie angelsächsischen Investoren. Französische Anleger stellten mit 528 Millionen Euro rund sechs Prozent des Investmentvolumens.
Offene Immobilien- und Spezialfonds aktivste Käufergruppe
Wie auch am gesamten gewerblichen Investmentmarkt entfiel der größte Anteil des Transaktionsvolumens im Retail-Segment auf Offene Immobilien-Publikums- und -Spezialfonds. Mit 2,8 Milliarden Euro investierte diese Anlegergruppe knapp ein Drittel der Gesamtsumme. Gegenüber dem Jahr 2012 erhöhte sich das durch diese Investoren angelegte Kapital somit um 144 Prozent. An zweiter Stelle folgten mit weitem Abstand Versicherungen und Pensionskassen, die mit knapp 1,4 Milliarden Euro rund 16 Prozent investierten. Den dritten Rang belegten gleichermaßen Asset- und Fondsmanager und Privatinvestoren mit jeweils rund elf Prozent. Beide Investorengruppen investierten jedoch nur rund die Hälfte ihres Vorjahresvolumens. Auf Verkäuferseite dominierten Projektentwickler/Bauträger mit 31 Prozent sowie Asset- und Fondsmanager mit knapp 17 Prozent des Transaktionsvolumens das Marktgeschehen.
Spitzenrenditen weiter rückläufig
Bedingt durch die weiterhin hohe Nachfrage nach Core-Produkten bei gleichzeitig limitiertem Angebot in diesem Segment sanken die Spitzenrenditen im Einzelhandelssegment zum Jahresende weiter. Aktuell liegen die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Geschäftshäuser in München und Hamburg bei 4,20 Prozent, in Düsseldorf und Frankfurt bei 4,30 Prozent und in Berlin bei 4,40 Prozent. Somit ist in diesem Segment nach der Boom-Phase 2006/2007 ein neues zyklisches Hoch erreicht. Auch für erstklassige Shopping-Center in Top-Lage sank die Nettoanfangsrendite von 4,75 auf 4,60 Prozent. Für Einkaufszentren in B-Standorten werden nunmehr 5,40 Prozent erzielt, 20 Basispunkte weniger als noch im Vorquartal.
Stabile Investmentaktivität für 2014 erwartet - Verkäufe von Non-Core-Objekten nehmen zu
"Die Dynamik am Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien wird auch 2014 recht hoch bleiben. Dafür sprechen allein schon die sehr guten gesamtwirtschaftlichen Fundamentaldaten und die sehr stabile Entwicklung im deutschen Einzelhandel", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland in seinem Ausblick. "Dementsprechend erwarten wir neben einer Vielzahl an Transaktionen im Core-Segment auch eine zunehmende Risikobereitschaft auf Seiten der Investoren, sich verstärkt Management-intensiveren Objekten und Non-Core-Portfolien zuzuwenden. Insofern sollte sich das Transaktionsvolumen 2014 in der Größenordnung zwischen 9 und 10 Milliarden Euro bewegen."
