09.01.2014 Verhaltener Flächenumsatz am Frankfurter Büromarkt laut AENGEVELT
Am Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) wurde 2013 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 445.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahr (505.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um 60.000 m² bzw. 12%. Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, dennoch ein solides Ergebnis: „Das unterdurchschnittliche Umsatzergebnis in 2013 ist vor allem auf das verhaltene erste Quartal und die insgesamt geringere Anzahl an großvolumigen Abschlüssen zurückzuführen. Der zudem in den letzten drei Quartalen feststellbare Trend einer höheren Umsatzdynamik wird sich voraussichtlich auch in den nächsten Monaten fortsetzen, so dass für 2014 mit einem insgesamt überdurchschnittlichen Flächenumsatz zu rechnen ist.“
Diese Nachfragebelebung manifestierte sich 2013 nach Ansicht von Fenderl auch in einer hohen Dynamik im Bereich der Vertragsverlängerungen, die zusätzlich zum Büroflächenumsatz von 445.000 m² einen Umfang von weiteren rd. 200.000 m² aufweisen. Fenderl: „Diese Faktoren bilden in Verbindung mit dem erwarteten höheren Wirtschaftswachstum 2014 ein gutes Fundament für eine positive Umsatzentwicklung im laufenden Jahr.“
Prognose 2014
Für das Jahr 2014 sieht AENGEVELT-RESEARCH Potential für ein überdurchschnittliches Marktvolumen und prognostiziert einen im Vergleich zum Vorjahr steigenden Büroflächenumsatz um 500.000 m², der rd. 8% über dem Umsatzniveau der letzten Dekade (Ø 2004-2013: 461.000 m² p. a.) läge.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH den Umsatzschwer¬punkt 2013 im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 60% (268.200 m²) markttypisch über die Hälfte des gesamten Büroflächen¬umsatzes registriert (Vorjahreszeitraum: 56% bzw. 283.200 m²).
• Der Bürobezirk West konnte seinen Marktanteil vor allem aufgrund des Umzugs der Commerzbank in den ehemaligen Sitz der Deutschen Börse in Frankfurt-Hausen (rd. 46.000 m²), des neu zu errichtenden Bürokomplexes für die "Kassenärztliche Vereinigung Hessen" im Europaviertel (ca. 15.300 m²) und der Eigennutzer-Projektentwicklung der Telekom in der Wilhelm-Fay-Straße (rd. 14.600 m²) auf ein beachtliches Niveau von 19% steigern (ca. 82.600 m²). Im Vorjahr lag die Quote nur bei rd. 8% (rd. 41.600 m²).
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offen¬bach-Kaiserlei hat sich von 9% im Vorjahr auf nunmehr 10% erhöht. Hier schlägt vor allem die Anmietung von Vodafone im Esch¬borner Bürokomplex „New Waves“ mit rd. 6.700 m² zu Buche.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: Ost (4%), Süd/Sachsen¬hausen (4%), Nord (2%) und Flughafen (1%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• 2013 präsentierte sich die Finanzdienst¬leistungsbranche (rd. 182.700 m²) mit einem Anteil von rd. 41% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (2012: 21%).
• Demgegenüber gab die Nachfrage der Gruppe der unternehmensbe¬zogenen und sonstigen Dienstleister mit einem Marktanteil von 21% (ca. 94.200 m²) gegenüber dem Vorjahr (2012: 30%) nach.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche sowie Medien und Verlage (58.400 m²) ist markant gestiegen und konnte binnen Jahresfrist seine Marktquote mit 13% nahezu verdoppeln (Vorjahr: 34.600 m² bzw. 7%).
• Dagegen war die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport (rd. 34.400 m²) im Berichtsjahr 2013 vergleichsweise zurückhaltend. Die Marktquote sank von 25% im Vorjahr auf aktuell 8%.
• Die öffentliche Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck erzielten einen Büroflächenumsatz von rd. 75.300 m². Die Marktquote blieb gegenüber dem Vorjahr stabil (2013: 17%, 2012: 16%).
Höheres Fertigstellungsniveau
• Nachdem 2012 die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Aus¬bau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 82.000 m² den geringsten Wert seit 2008 (37.000 m²) erreichte, wurde 2013 mit ca. 164.000 m² eine Verdopplung des letztjährigen Fertigstellungsniveaus erreicht.
• Auch 2014 rechnet AENGEVELT-RESEARCH mit einem hohen Volumen von ca. 292.000 m² neuer und sanierter Büroflächen, das somit den langjährigen Durchschnitt (Ø 2004-2013: rd. 200.000 m² p. a.) um 46% übersteigt.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um ca. 80.000 m² bzw. ca. 5% auf aktuell rd. 1,58 Mio. m² reduziert (2012: rd. 1,66 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dementsprechend auf aktuell 13,0% (2012: 13,7%).
• Ungeachtet des beachtlichen Abbaus rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels weiterhin an erster Position in Deutschland vor München (1,44 Mio. m² bzw. 7,6%) und Berlin (1,39 Mio. m² bzw. 7,6%).
Höhere Spitzenmiete
• Die gewichtete Spitzenmiete erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um rd. EUR 1,-/m² auf EUR 37,-/m². Bis zum Jahresende 2014 hat die Spitzenmiete aufgrund des weiterhin knappen Angebotes Steigerungspotential auf etwa EUR 37,50/m².
• Die mittleren Mieten in City-Lagen blieben binnen Jahresfrist mit EUR 21,50/m² konstant.
Diese Nachfragebelebung manifestierte sich 2013 nach Ansicht von Fenderl auch in einer hohen Dynamik im Bereich der Vertragsverlängerungen, die zusätzlich zum Büroflächenumsatz von 445.000 m² einen Umfang von weiteren rd. 200.000 m² aufweisen. Fenderl: „Diese Faktoren bilden in Verbindung mit dem erwarteten höheren Wirtschaftswachstum 2014 ein gutes Fundament für eine positive Umsatzentwicklung im laufenden Jahr.“
Prognose 2014
Für das Jahr 2014 sieht AENGEVELT-RESEARCH Potential für ein überdurchschnittliches Marktvolumen und prognostiziert einen im Vergleich zum Vorjahr steigenden Büroflächenumsatz um 500.000 m², der rd. 8% über dem Umsatzniveau der letzten Dekade (Ø 2004-2013: 461.000 m² p. a.) läge.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH den Umsatzschwer¬punkt 2013 im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 60% (268.200 m²) markttypisch über die Hälfte des gesamten Büroflächen¬umsatzes registriert (Vorjahreszeitraum: 56% bzw. 283.200 m²).
• Der Bürobezirk West konnte seinen Marktanteil vor allem aufgrund des Umzugs der Commerzbank in den ehemaligen Sitz der Deutschen Börse in Frankfurt-Hausen (rd. 46.000 m²), des neu zu errichtenden Bürokomplexes für die "Kassenärztliche Vereinigung Hessen" im Europaviertel (ca. 15.300 m²) und der Eigennutzer-Projektentwicklung der Telekom in der Wilhelm-Fay-Straße (rd. 14.600 m²) auf ein beachtliches Niveau von 19% steigern (ca. 82.600 m²). Im Vorjahr lag die Quote nur bei rd. 8% (rd. 41.600 m²).
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offen¬bach-Kaiserlei hat sich von 9% im Vorjahr auf nunmehr 10% erhöht. Hier schlägt vor allem die Anmietung von Vodafone im Esch¬borner Bürokomplex „New Waves“ mit rd. 6.700 m² zu Buche.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: Ost (4%), Süd/Sachsen¬hausen (4%), Nord (2%) und Flughafen (1%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• 2013 präsentierte sich die Finanzdienst¬leistungsbranche (rd. 182.700 m²) mit einem Anteil von rd. 41% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (2012: 21%).
• Demgegenüber gab die Nachfrage der Gruppe der unternehmensbe¬zogenen und sonstigen Dienstleister mit einem Marktanteil von 21% (ca. 94.200 m²) gegenüber dem Vorjahr (2012: 30%) nach.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche sowie Medien und Verlage (58.400 m²) ist markant gestiegen und konnte binnen Jahresfrist seine Marktquote mit 13% nahezu verdoppeln (Vorjahr: 34.600 m² bzw. 7%).
• Dagegen war die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport (rd. 34.400 m²) im Berichtsjahr 2013 vergleichsweise zurückhaltend. Die Marktquote sank von 25% im Vorjahr auf aktuell 8%.
• Die öffentliche Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck erzielten einen Büroflächenumsatz von rd. 75.300 m². Die Marktquote blieb gegenüber dem Vorjahr stabil (2013: 17%, 2012: 16%).
Höheres Fertigstellungsniveau
• Nachdem 2012 die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Aus¬bau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 82.000 m² den geringsten Wert seit 2008 (37.000 m²) erreichte, wurde 2013 mit ca. 164.000 m² eine Verdopplung des letztjährigen Fertigstellungsniveaus erreicht.
• Auch 2014 rechnet AENGEVELT-RESEARCH mit einem hohen Volumen von ca. 292.000 m² neuer und sanierter Büroflächen, das somit den langjährigen Durchschnitt (Ø 2004-2013: rd. 200.000 m² p. a.) um 46% übersteigt.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um ca. 80.000 m² bzw. ca. 5% auf aktuell rd. 1,58 Mio. m² reduziert (2012: rd. 1,66 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dementsprechend auf aktuell 13,0% (2012: 13,7%).
• Ungeachtet des beachtlichen Abbaus rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels weiterhin an erster Position in Deutschland vor München (1,44 Mio. m² bzw. 7,6%) und Berlin (1,39 Mio. m² bzw. 7,6%).
Höhere Spitzenmiete
• Die gewichtete Spitzenmiete erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um rd. EUR 1,-/m² auf EUR 37,-/m². Bis zum Jahresende 2014 hat die Spitzenmiete aufgrund des weiterhin knappen Angebotes Steigerungspotential auf etwa EUR 37,50/m².
• Die mittleren Mieten in City-Lagen blieben binnen Jahresfrist mit EUR 21,50/m² konstant.
