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10.01.2014 Münchner Investmentmarkt boomt

Der Münchner Gewerbeimmobilienmarkt verzeichnete dank einer sehr starken zweiten Jahreshälfte mit 4,765 Mrd. € das höchste Transaktionsvolumen seit 2007. Damit geht das vierte Jahr in Folge mit einer Umsatzsteigerung zu Ende, für 2013 um 25,6 % im Vergleich zum Vorjahr. Die hohe Liquidität im Markt sowie der weiter gestiegene Stellenwert Münchens v.a. bei internationalen Investoren haben zum Jahresende zu einem Run auf Münchner Gewerbeobjekte geführt. So wurden im vierten Quartal der SZ-Tower an den Versicherungskonzern AXA und den norwegischen Staatsfonds, das sich kurz vor Fertigstellung befindliche Forum am Hirschgarten an Union Investment sowie das Büroensemble Nymphe 3 an zwei schwedische Pensionsfonds veräußert, um nur einige der großen Transaktionen zu nennen. Der Verkauf der Hofstatt, die mit Abstand größte Transaktion im vergangenen Jahr, entfiel genau wie die Veräußerung der Alten Akademie in der Fußgängerzone auf das letzte Quartal 2013, in dem damit 45 % des Jahresumsatzes getätigt wurden,. „Über 63 % bzw. gut 3,0 Mrd. € des investierten Volumens floss in Büroimmobilien, gefolgt von gemischt genutzten Objekten und Einzelhandelsimmobilien, womit Büroobjekte ihre Stellung als beliebteste Immobilienklasse beibehielten“, stellt Tobias Seiler, Research Analyst bei Colliers International München fest.

Offene Immobilienfonds und Spezialfonds sowie Versicherungen dominieren das Geschehen auf Käuferseite

Offene Immobilienfonds und Spezialfonds verteidigten ihre Spitzenposition bei den in München investierten Geldmitteln mit einem Marktanteil von 28 % bzw. 1,3 Mrd. €. Es folgten Versicherungen mit gut 15 % bzw. 721 Mio. €, die im Jahresverlauf zunehmend als Käufer auftraten. Aufgrund einzelner Großtransaktionen bildeten Projektentwickler und Bauträger die drittstärkste Käufergruppe mit einem Anteil von 12 % bzw. 570 Mio. €. Die enormen Mittelzuflüsse vieler institutioneller Investoren haben die für gewöhnlich sehr starken Privatinvestoren vom Treppchen gestoßen und auf den vierten Rang mit immer noch beachtlichen 482 Mio. € verwiesen. Im Vergleich zum Vorjahr fehlten hier die großen Einzelinvestments. „Der Anlagedruck sowohl nationaler als auch internationaler Investoren ist weiterhin sehr hoch, so dass bei weitem noch nicht alle institutionellen Investoren die es nach München zieht zum Zuge gekommen sind“ stellt Tobias Seiler fest.

Auf Verkäuferseite wird das Branchenranking ganz klar von Projektenwicklern angeführt, die ein Viertel bzw. 1,2 Mrd. € zum Verkaufsvolumen beisteuerten. Aber auch Spezialfonds und offene Immobilienfonds (12 %) sowie Opportunity Fonds und Private Equity Fonds (11 %) nutzten die gute Marktlage, die in den vergangenen Jahren optimierte Immobilien zu höheren Preisen zu veräußern.

München rückt zunehmend in den Fokus internationaler Anleger

Die bayerische Landeshauptstadt steht auf dem Einkaufszettel internationaler Investoren weit oben. Knapp 37 % des investierten Kapitals stammte aus dem Ausland, was mehr als 1,74 Mrd. € entspricht. Deutlich über 30 Transaktionen konnten auf Käuferseite internationalen Investoren zugewiesen werden, auf der Verkäuferseite waren es sogar mehr als 40. Das Verkaufsvolumen internationaler Marktteilnehmer belief sich mit einem Anteil von 40 % auf 1,89 Mrd. €. Die Internationalisierung des Münchner Marktes verdeutlicht insbesondere die zunehmende Anzahl an Transaktionen die zwischen ausländischen Käufern und Verkäufern geschlossen wurden. Insgesamt gab es 16 Transaktionen ohne Beteiligung eines inländischen Marktteilnehmers auf Käufer- und Verkäuferseite; dies entspricht einem Volumen von 714 Mio. €. „Die Nachfrage internationaler Investoren wird auch im kommenden Jahr anhalten, da München weiterhin als der sichere Hafen in Deutschland gilt und die Bedeutung als globaler Investitionsstandort daher weiter ansteigen wird“, sagt Tobias Seiler.

Fazit und Ausblick

Der Münchner Markt ist derzeit sehr lebendig und hat seit 2010 konstant an Fahrt gewonnen. Die zu Jahresbeginn getroffenen Prognosen gingen zwar von dieser Entwicklung aus, jedoch nicht in diesem Umfang. „Viele Geldeinsammelstellen wie Pensionskassen oder Versicherungen verspüren weiterhin einen sehr hohen Anlagedruck und müssen ihrem Portfolio entsprechende Immobilien beimischen“ erklärt Béla Tarcsay, Geschäftsführer bei Colliers International München und verantwortlich für den Investmentbereich. „Es befinden sich trotz des knapper werdenden Angebots noch zahlreiche größere Transaktionen in einem fortgeschrittenen Verhandlungsstadium, die in den ersten Monaten des neuen Jahres abgeschlossen werden“, so Béla Tarcsay weiter. Soweit sich an den Rahmenbedingungen nichts Gravierendes ändert, ist mit einem nochmaligen Anstieg des Transaktionsvolumens in diesem Jahr zu rechnen, welches sich dann auf bis zu fünf Milliarden Euro summieren könnte.


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