10.01.2014 Hochkonjunktur am Markt für Lager und Logistik
Der Höhenflug am Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien setzt sich ungebremst weiter fort und hat das beste Ergebnis seit 2008 erreicht. Nach Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wurden im Gesamtjahr 2013 rund 2,2 Milliarden Euro investiert. Dabei zeigt sich seit nunmehr vier Jahren eine kontinuierliche Steigerung des investierten Kapitals mit außerordentlich hohen Wachstumsraten. Allein 2013 wurden über 300 Millionen Euro mehr investiert als in den Jahren 2010 und 2011 zusammengenommen. Und auch im Vergleich zu dem bereits sehr guten Ergebnis aus dem Jahr 2012 kann eine weitere Steigerung von gut 25 Prozent konstatiert werden.
"In der Summe entwickelte sich aus dem einstigen Nischenprodukt im Laufe der letzten Jahre eines der beliebtesten Allokationsziele am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien", sagt Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE Deutschland. Hinter den traditionell stärksten Immobilienklassen Büro und Einzelhandel habe sich das Segment mit einem relativen Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen von 7,1 Prozent inzwischen als drittstärkste gewerbliche Immobilienanlageklasse etabliert und seinen Anteil zum Vorjahr noch einmal leicht erhöht. "Everybody's Darling" bleiben hierunter weiterhin die Distributionshallen, vorzugsweise in moderner Ausführung und mit hoher Drittverwendungsfähigkeit innerhalb oder in Umgebung der klassischen, deutschen Logistikhubs. Fast 70 Prozent des Investitionsvolumens entfiel allein auf diesen Typus. Durch den wachsenden Internethandel werden insbesondere lagerlose Umschlagzentren, sogenannte Cross Docks, zunehmend beliebter. Ein weiteres Viertel entfällt auf Lagerhallen, der verbleibende Anteil auf Produktionsimmobilien.
Rund die Hälfte aller Investitionen durch Ausländer
Die hohe Attraktivität des deutschen Logistikmarkts wird im besonderen Maß durch die hohe Aktivität ausländischer Investoren untermauert. "Obwohl im zurückliegenden Jahr eine verstärkte Konzentration deutscher Investoren auf den Heimatmarkt zu verzeichnen war, konnte im Segment des Lager- und Logistikmarkts eine weitere Zunahme ausländischer Aktivitäten beobachtet werden", erläutert Oulds. "Ausländische Kapitalgeber erschließen sich dabei auch über Kooperationen mit am deutschen Markt verankerten Immobiliengesellschaften und Projektentwicklern den Markt." Insgesamt stieg der ohnehin bereits hohe Anteil ausländischer Investoren noch einmal um sechs Prozentpunkte auf knapp 49 Prozent an. Unter den grenzüberschreitenden Investitionen prägten vor allem eigenkapitalstarke Investoren aus dem angelsächsischen Raum den hiesigen Markt, die zusammengenommen bereits rund Dreiviertel der ausländischen Mittelzuflüsse auf sich vereinten.
Deutsche Logistikzentren bleiben im Fokus der Investoren
Die geographische Verteilung der Investitionen bleibt indes unverändert. Vor allem deutsche Logistikzentren sowie ihre angrenzenden Speckgürtel stehen in der Gunst der Investoren weiter ganz oben. "Den ohnehin knapp bemessenen Flächenressourcen der führenden Logistikhubs steht dadurch eine weiter ansteigende Nachfrage gegenüber", sagt Oulds. "Folglich steigen die Preise und die Renditekompression schreitet voran." Für Objekte in hoch-frequentierten Lagen mit moderner Ausstattungsqualität und sehr guter Mieterbonität werden gegenwärtig Ankaufsfaktoren bis zum 15-fachen registriert. Die Spitzenrenditen haben sich zum Jahresende um 25 Basispunkte auf eine Nettoanfangsrendite von 6,25 Prozent verringert. Angesichts der zunehmenden Bedeutung des Internethandels, den steigenden Kundenanforderungen an die Ausliefergeschwindigkeit und der damit verbundenen Neuordnung des logistischen Netzwerks in Richtung des Endverbrauchers ist eine Entlastung durch Standortverlagerungen ins Hinterland nicht zu erwarten. Zusammen mit der verhaltenen Neubauaktivität ist daher eher von einem wachsenden Druck auf die ohnehin bereits angespannte Angebotssituation, insbesondere Objekte des Core-Segments, auszugehen.
Aussichten für 2014 positiv
"Die für 2014 prognostizierten guten gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen werden sich positiv auf die hohe Investitionsdynamik auswirken. Neben den sehr guten Aussichten für die heimische Wirtschaft zeichnet sich auch eine Erholung der Eurozone ab", sagt Jan Linsin, Head of Research CBRE Deutschland, in seinem Ausblick. "Zusammen mit der konjunkturellen Belebung der wichtigen Absatzmärkte USA und China sind positive Stimuli auf die deutsche Exportwirtschaft und damit eine erhöhte Auftragslage beziehungsweise Kapazitätsauslastung bei Unternehmen aus Industrie, Handel und Logistik wahrscheinlich. Stabile Arbeitsmarktdaten und eine ansteigende Konsumlaune sollten darüber hinaus dem deutschen Binnenhandel zusätzliche Impulse verleihen. Alles in allem erscheint daher für 2014 am Markt für Lager- und Logistikimmobilien eine Investitionsdynamik auf Vorjahresniveau nicht unrealistisch."
"In der Summe entwickelte sich aus dem einstigen Nischenprodukt im Laufe der letzten Jahre eines der beliebtesten Allokationsziele am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien", sagt Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE Deutschland. Hinter den traditionell stärksten Immobilienklassen Büro und Einzelhandel habe sich das Segment mit einem relativen Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen von 7,1 Prozent inzwischen als drittstärkste gewerbliche Immobilienanlageklasse etabliert und seinen Anteil zum Vorjahr noch einmal leicht erhöht. "Everybody's Darling" bleiben hierunter weiterhin die Distributionshallen, vorzugsweise in moderner Ausführung und mit hoher Drittverwendungsfähigkeit innerhalb oder in Umgebung der klassischen, deutschen Logistikhubs. Fast 70 Prozent des Investitionsvolumens entfiel allein auf diesen Typus. Durch den wachsenden Internethandel werden insbesondere lagerlose Umschlagzentren, sogenannte Cross Docks, zunehmend beliebter. Ein weiteres Viertel entfällt auf Lagerhallen, der verbleibende Anteil auf Produktionsimmobilien.
Rund die Hälfte aller Investitionen durch Ausländer
Die hohe Attraktivität des deutschen Logistikmarkts wird im besonderen Maß durch die hohe Aktivität ausländischer Investoren untermauert. "Obwohl im zurückliegenden Jahr eine verstärkte Konzentration deutscher Investoren auf den Heimatmarkt zu verzeichnen war, konnte im Segment des Lager- und Logistikmarkts eine weitere Zunahme ausländischer Aktivitäten beobachtet werden", erläutert Oulds. "Ausländische Kapitalgeber erschließen sich dabei auch über Kooperationen mit am deutschen Markt verankerten Immobiliengesellschaften und Projektentwicklern den Markt." Insgesamt stieg der ohnehin bereits hohe Anteil ausländischer Investoren noch einmal um sechs Prozentpunkte auf knapp 49 Prozent an. Unter den grenzüberschreitenden Investitionen prägten vor allem eigenkapitalstarke Investoren aus dem angelsächsischen Raum den hiesigen Markt, die zusammengenommen bereits rund Dreiviertel der ausländischen Mittelzuflüsse auf sich vereinten.
Deutsche Logistikzentren bleiben im Fokus der Investoren
Die geographische Verteilung der Investitionen bleibt indes unverändert. Vor allem deutsche Logistikzentren sowie ihre angrenzenden Speckgürtel stehen in der Gunst der Investoren weiter ganz oben. "Den ohnehin knapp bemessenen Flächenressourcen der führenden Logistikhubs steht dadurch eine weiter ansteigende Nachfrage gegenüber", sagt Oulds. "Folglich steigen die Preise und die Renditekompression schreitet voran." Für Objekte in hoch-frequentierten Lagen mit moderner Ausstattungsqualität und sehr guter Mieterbonität werden gegenwärtig Ankaufsfaktoren bis zum 15-fachen registriert. Die Spitzenrenditen haben sich zum Jahresende um 25 Basispunkte auf eine Nettoanfangsrendite von 6,25 Prozent verringert. Angesichts der zunehmenden Bedeutung des Internethandels, den steigenden Kundenanforderungen an die Ausliefergeschwindigkeit und der damit verbundenen Neuordnung des logistischen Netzwerks in Richtung des Endverbrauchers ist eine Entlastung durch Standortverlagerungen ins Hinterland nicht zu erwarten. Zusammen mit der verhaltenen Neubauaktivität ist daher eher von einem wachsenden Druck auf die ohnehin bereits angespannte Angebotssituation, insbesondere Objekte des Core-Segments, auszugehen.
Aussichten für 2014 positiv
"Die für 2014 prognostizierten guten gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen werden sich positiv auf die hohe Investitionsdynamik auswirken. Neben den sehr guten Aussichten für die heimische Wirtschaft zeichnet sich auch eine Erholung der Eurozone ab", sagt Jan Linsin, Head of Research CBRE Deutschland, in seinem Ausblick. "Zusammen mit der konjunkturellen Belebung der wichtigen Absatzmärkte USA und China sind positive Stimuli auf die deutsche Exportwirtschaft und damit eine erhöhte Auftragslage beziehungsweise Kapazitätsauslastung bei Unternehmen aus Industrie, Handel und Logistik wahrscheinlich. Stabile Arbeitsmarktdaten und eine ansteigende Konsumlaune sollten darüber hinaus dem deutschen Binnenhandel zusätzliche Impulse verleihen. Alles in allem erscheint daher für 2014 am Markt für Lager- und Logistikimmobilien eine Investitionsdynamik auf Vorjahresniveau nicht unrealistisch."
